[Brèves] Droit de préemption du preneur et information loyale : quid en cas de notification des conditions de vente de l’avenant sans notification préalable des conditions de l’acte initial ?

► Il résulte de l'article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime (N° Lexbase : L4062AE8) qu'une information loyale du preneur exige que le notaire mentionne, dans la notification valant offre de vente qu'il lui adresse, les éléments le mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption, dont le délai d'exercice ne court que du jour d'une notification complète et exacte ;

► tel n'est pas le cas lorsque les conditions stipulées à l'acte de vente conclu sous condition suspensive entre le bailleur et l'acquéreur n'ont pas été notifiées au preneur, placé dans l'impossibilité d'accepter l'offre de vente ainsi formulée, et que ce dernier ne s'est vu notifier que des conditions de vente plus défavorables convenues a posteriori entre les parties par avenant à l'acte de vente initial.

Telle est la solution qui se dégage d’un arrêt rendu le 12 mars 2020 (Cass. civ. 3, 12 mars 2020, n° 19-10.924, F-D N° Lexbase : A76043IH).

Dans cette affaire, par acte du 25 avril 2008, un GFA avait consenti un bail à ferme à un preneur sur plusieurs parcelles ; par acte du 18 mai 2016, il les avait vendues à un couple ; un avenant du 2 juin 2016 en avait modifié le prix ; par lettre reçue le 23 septembre 2016, le notaire avait notifié au preneur l'intention de vendre du bailleur aux conditions de l'avenant ; par déclaration du 3 novembre 2016, le preneur avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la notification et fixation de la valeur vénale des biens.

Pour déclarer irrecevables les demandes, la cour d’appel de Montpellier avait retenu que le preneur n'avait pas exercé son droit de préemption dans le délai de deux mois de la notification, la contestation du prix ne le dispensant pas de prévenir le bailleur de son acceptation dans ce délai, à peine de forclusion (CA Montpellier, 22 novembre 2018, n° 18/00261 N° Lexbase : A4511YMZ).

A tort, selon la Cour suprême, qui relève qu'il résultait des propres constatations des juges d’appel que les conditions stipulées à l'acte de vente initial n'avaient pas été notifiées au preneur et que celui-ci avait été destinataire d'informations différentes affectant la sincérité de l'offre.

Il faut donc comprendre que, pour assurer une information loyale du preneur, il est impératif de notifier tant les conditions initiales de la vente (C. rur., art. L. 412-8), que les conditions éventuellement convenues a posteriori par avenant (cf. C. rur., art. L. 412-9 N° Lexbase : L4063AE9, qui prévoit en effet notamment que dans le cas où, au cours du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-8, correspondant au délai de réponse du preneur, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, il doit, par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter, notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, au preneur bénéficiaire du droit de préemption).

Sur l’exigence d’une « information loyale du preneur », on rappellera que la notion a déjà été utilisée par la Cour de cassation à plusieurs reprises (cf. Cass. civ. 3, 23 mai 2012, n° 10-20.170, FS-P+B N° Lexbase : A0541IMY ; et Cass. civ. 3, 24 juin 2015, n° 14-18.684, FS-P+B N° Lexbase : A0056NMZ, imposant notamment de mentionner le montant de la commission de l'intermédiaire, aux fins d’assurer une « information loyale du preneur » ; cf. l'Ouvrage « Droit rural », Droit de préemption du preneur, Conditions de la vente projetée N° Lexbase : E9283E9P).

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable