[Brèves] Vente du local commercial : purge du droit de préemption en l’absence de signature de l’acte authentique avant la date butoir

► S'il peut être admis que la perte du bénéfice du droit de préférence du preneur d’un bail commercial ne soit pas opposée au preneur lorsque c'est par l'effet d'une faute ou d'une inertie du vendeur ou du notaire ou que c'est en raison de difficultés propres à la rédaction de l'acte de vente que la signature de l'acte authentique n'a pas pu intervenir dans le délai de quatre mois, le preneur ne peut obtenir une dérogation ou une prorogation de ce délai alors qu'il est seul à l'origine de l'absence de signature à la date butoir et l'assignation en vente forcée ne permet pas de pallier l'absence de réitération à la date butoir qui est prévue par le Code de commerce tant dans l'intérêt du preneur que dans celui du vendeur et du candidat acquéreur dont l'opération de vente se trouve suspendue dans l'attente de la purge du droit de préférence du locataire.

Tel est le sens d’un arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 3 mars 2020 (CA Aix-en-Provence, 3 mars 2020, n° 18/18662 N° Lexbase : A99563GT).

L’affaire. Le 27 juillet 2018, les locataires d’un local commercial ont fait assigner la bailleresse ainsi que qu’un notaire pour voir dire que la vente du local commercial dont ils ont accepté l'offre de vente est parfaite. Ils demandaient donc la condamnation sous astreinte de la bailleresse à comparaître devant le notaire pour signer l'acte authentique. Un tiers est intervenu volontairement à l’instance faisant valoir qu'il est le bénéficiaire d’un compromis de vente portant sur les locaux commerciaux, le 27 février 2018 sous la condition de purge du droit du locataire et que la vente n'a pas été régularisée au profit du preneur dans le délai de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce (N° Lexbase : L0104I7Y).

La décision. Pour rappel, selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial envisage de vendre celui-ci, il doit en informer le locataire et lui notifier le prix et les conditions de la vente envisagée, cette notification valant offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose alors d'un délai d'un mois pour se prononcer et, en cas d'acceptation, bénéficie d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, délai porté à quatre mois s'il notifie son intention de recourir à un prêt. En outre, si, à l'expiration de ce délai, la vente n'est pas réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

En l’espèce, la cour relève que les locataires ont notifié, le 27 mars 2018, leur acceptation et qu’ils entendaient recourir à un prêt. Ainsi, un délai de quatre mois pour la réalisation de la vente s’ouvrait, l'acte devant donc être reçu le 27 juillet 2018 au plus tard. A cette date l'acte authentique n'a pas été établi. Or, la cour d’appel retient d’un ensemble d’éléments de fait que le retard dans la réalisation de la vente n'est pas dû à des problèmes de préparation de l'acte imputables à la venderesse ou au notaire mais résulte de l'absence de diligences des locataires.

Dès lors, rappelant que la Cour de cassation considère que les dispositions de l'article L 145-46-1 du Code de commerce sont d'ordre public (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-14.605, FS-P+B+I N° Lexbase : A1598XUQ) et énonçant la solution précitée, la cour d’appel fait application de son alinéa 2 : elle juge ainsi que, à défaut de réalisation authentique de la vente au profit du preneur dans le délai de quatre mois, l'acceptation de l'offre de vente les locataires est sans effet. Par conséquent, la vente est parfaite au profit du tiers bénéficiaire d’un compromis de vente (cf. l’Ouvrage « Baux commerciaux » N° Lexbase : E4285E7T).

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