[Jurisprudence] Perte de chance de conclure une VEFA et responsabilité du notaire

La décision, rendue le 23 mai 2019 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, pose la question du champ d’application de la vente en l’état futur d’achèvement (et, désormais, également de la vente d’immeuble à rénover). Mais elle aborde, incidemment, la question du rôle du notaire, requis pour réitérer une vente par acte authentique, à la suite d’un avant-contrat sous seing privé dont les qualifications juridiques sont erronées, mais auquel le notaire n’a pas prêté sa plume.

En l’espèce, par acte notarié du 15 septembre 2006, un particulier avait acquis d'une société un lot d'un ensemble immobilier en cours de rénovation. Le chantier fut abandonné ; le vendeur ainsi que le maître d’œuvre furent placés en redressement puis liquidation judiciaires. L’acquéreur lésé reprocha au notaire d'avoir failli à son obligation de conseil en s'abstenant de lui proposer une réitération de la vente sous le régime de la vente en état futur d'achèvement. L’officier public écarta, en effet, le régime de la VEFA sur la foi d'une attestation de mise hors d'eau, qui s’avéra ensuite mensongère.

Les juges du fond écartèrent la responsabilité du notaire en considérant que, lors de la vente, celui-ci disposait d'une attestation du maître d’œuvre du 31 juillet 2006 mentionnant que l'immeuble était clos et couvert et qu'il restait à effectuer des travaux d'aménagement intérieur. Sur cette base, l’arrêt d’appel estima que le notaire n’était pas tenu de contrôler sur place la situation du bien vendu, qu’il n'avait aucune raison objective de douter de l'état d'avancement des travaux, lequel était compatible avec les autres éléments en sa possession, de sorte qu'il pouvait légitimement penser que le régime de la vente en état futur d'achèvement n'était pas applicable à ce bien immobilier dont la rénovation était en voie d'achèvement.

Saisie une première fois [1], la Cour de cassation censura ce raisonnement. Selon elle, le juge d’appel aurait dû rechercher, comme il y était invité, si le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil envers l’acquéreur en n'attirant pas son attention sur l'intérêt de contracter sous le régime protecteur de la vente en état futur d'achèvement et sur la nécessité de surveiller l'état d'avancement des travaux compte tenu des risques de l'opération dépourvue de garantie particulière. Et cela d’autant plus que, eu égard à leur ampleur, les travaux de rénovation équivalaient à une reconstruction et que la discordance entre l'état de vétusté mentionné dans l'acte sous seing privé du 4 juillet 2006 et l'attestation de mise hors d'eau du 31 juillet suivant était de nature à éveiller des soupçons sur la sincérité du maître d’œuvre.

La juridiction de renvoi, rejoignant la position adoptée par la Haute juridiction, retint la responsabilité du notaire et la Cour de cassation fut alors saisie une seconde fois, sur pourvoi notamment du notaire.

Parmi les moyens allégués au pourvoi, d’une part, ce dernier considère le régime impératif de la VEFA comme inapplicable, au motif que le bien acquis était hors habitation dans la mesure où il s’agissait d’un local au sein d’une résidence hôtelière, destiné à être exploité par bail commercial, sous le régime du loueur en meublé professionnel. D’autre part, le notaire estime qu’il n’est pas responsable d’un dommage déjà produit avant son intervention. En effet, si l'on postule que la vente ne relève pas du régime d’ordre public de la VEFA, les parties étaient déjà liées par les stipulations antérieures de l’avant-contrat, sans que le notaire ne puisse conseiller des modifications unilatérales auprès de l’acquéreur.

Dans son second arrêt, celui d’espèce, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère que les modalités de gestion sont sans importance, et que le régime impératif de la VEFA est applicable, dès lors que l’acte stipule que les locaux acquis sont à usage d’habitation (I). Par suite, elle confirme implicitement sa position initiale, quant à la responsabilité du notaire (II).

I - L’application du régime impératif de la VEFA

Au regard du droit positif, l’espèce relève sans aucun doute de la vente d’immeuble à rénover. Celle-ci est ainsi définie par la loi : «Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure, avec l'acquéreur, un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre» (CCH, art. L. 262-1 N° Lexbase : L1974HPS). Les critères légaux semblent, en effet, réunis : la vente d’un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, un immeuble à usage d'habitation ou professionnel et d'habitation, l’engagement du vendeur à réaliser des travaux dans un délai déterminé par le contrat, avec paiement de sommes d'argent ou dépôt de fonds avant la livraison des travaux [2].

Pour autant, cette législation n’est pas applicable à l’espèce, pour des motifs tirés de l’application de la loi dans le temps. La vente d’immeuble à rénover a été créée par la loi du 13 juillet 2006 [3]. Le décret d’application n’a toutefois été publié au Journal officiel que le 18 décembre 2008, pour une entrée en vigueur le lendemain [4]. Les actes d’espèces, conclus en 2006, ne sont donc pas concernés par ces dispositions d’ordre public.

Sous l’empire de la législation d’époque, deux options étaient concevables :

               - soit le régime de la vente ordinaire, avec obligation de travaux à la charge du vendeur [5]. Etant précisé que si les travaux réalisés par le vendeur présentaient une certaine importance, ils relevaient de la responsabilité du constructeur des articles 1792 (N° Lexbase : L1920ABQ) et suivants du Code civil ;

               - soit le régime de la vente à construire, avec son régime impératif dans le cadre du secteur à protéger. La jurisprudence exigeait toutefois que l’opération de rénovation s’apparente à une véritable construction. Par exemple, tel n’était pas le cas de la division d’une maison en studios indépendants, sans modification du gros œuvre [6]. Même chose dans l’hypothèse où tous les murs extérieurs, toitures et fenêtres avaient été conservés, et où les seules modifications de l’immeuble étaient une redistribution de la disposition des pièces [7]. En sens inverse, a été considérée, par la jurisprudence, comme vente en l’état futur, la vente d’appartements au sein d’une ancienne usine ; la livraison des locaux promis supposant une véritable reconstruction [8].

En l’espèce, l’opération n’avait pas nécessité de permis de construire. Toutefois, les juges du fond ont considéré que l’opération n’était pas une rénovation, mais une transformation intégrale affectant tant l’intérieur que l’extérieur de l’immeuble. Ce qui implique le régime de la vente à construire. D’où l’argument subsidiaire du pourvoi, prétendant que l’opération est hors du secteur protégé. Ce dernier est ainsi délimité par la loi : «Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 (N° Lexbase : L1699ABK)et 1601-3 (N° Lexbase : L1700ABL) du Code civil» (CCH, art. L. 261-10 N° Lexbase : L1965HPH). Au regard de cette définition, le pourvoi arguait que les biens vendus consistaient en lots de résidence hôtelière, et que les biens étaient destinés à être exploités par bail commercial.

Dans une telle hypothèse, au fil des affaires à juger, les juges du fond s’étaient montrés divisés. Ainsi, la VEFA fut, par exemple, écartée dans l’hypothèse d’une résidence de tourisme exploitée par bail commercial [9]. Mais, la solution contraire fut retenue dans le cas d’une résidence pour personnes âgées [10]. Palliant cette incertitude, la Cour de cassation est venue mettre fin à ces hésitations jurisprudentielles, en faisant prévaloir une conception objective de l’habitation, liée à la consistance des locaux. Dans le cas d’une résidence pour personnes âgées, nonobstant le bail commercial, elle considère que le régime de la VEFA est applicable, car «les lots vendus étaient des appartements meublés à usage d'habitation principale, avec chacun salle de douches, toilettes, cuisine, destinés à être habités à l'année par des personnes âgées» [11].

Cependant, la formulation de ce dernier arrêt a pu faire douter de sa portée ; en mentionnant l’habitation à l’année, on pouvait penser que le régime de la VEFA était inapplicable aux résidences de tourisme et autres locaux destinés au court-séjour [12]. Le mérite du présent arrêt est donc de lever cette dernière réserve : peu importe le mode d’exploitation, ou la durée de l’habitation, le régime impératif de la VEFA s’applique lorsque le bien est objectivement destiné à l’habitation. Ce qui est le cas en l’espèce.

II - La perte de chance causée par le notaire

A l’acquéreur qui cherche à engager sa responsabilité, le notaire réplique qu’il ne saurait répondre d'un dommage qui s'est d'ores et déjà produit avant son intervention. En effet, l’officier ministériel ne fut que le rédacteur de l’acte authentique de vente, mais non de l’avant-contrat antérieur. Or, la responsabilité du notaire suppose l’établissement d’un lien de causalité entre sa faute et le préjudice subi : l'absence de toute relation de cause à effet est donc une cause d’exonération [13]. Ainsi, l’absence de dommages-ouvrage par la faute du notaire est sans lien avec le défaut d’achèvement de l’immeuble [14]. De même, il n’y a pas de lien entre les travaux nécessaires sur les parties communes pour éviter un arrêté de péril et l’absence d’un avertissement circonstancié du notaire relatif à l’absence de syndic au sein de la copropriété [15].

Sur cette base, le notaire avançait que les parties étaient déjà liées par l’avant-contrat, et que l’acquéreur ne pouvait s’en dédire, même si la convention avait été négociée à son détriment. Sur la base de ce postulat, l’acte notarié réitérant la vente ne pouvait innover par rapport à cette convention initiale. Mais ce raisonnement doit être écarté, dès lors que l’opération d’espèce relève de la VEFA en secteur protégé. En effet, en ce cas, tout autre contrat qu’une VEFA est un contrat nul (CCH, art. L. 261-10) et le notaire ne peut se retrancher derrière l’accord sous seing privé antérieur pour y déroger [16]. En revanche, la nullité en question est relative, et l’acquéreur est donc libre de s’en prévaloir ou pas [17]. En l’espèce, on peut comprendre que cela ne soit pas l’option choisie. La nullité implique des restitutions réciproques. Or, ici, la restitution du prix par le vendeur est très hypothétique, en raison de la procédure collective l’affectant. En outre, cette restitution consécutive à la nullité n’est pas directement un préjudice indemnisable par le notaire ; ce dernier étant seulement garant de cette restitution, en cas d'insolvabilité avérée du vendeur [18].

Pour l’acquéreur lésé, il est donc plus rapide et plus aisé d’invoquer un préjudice susceptible d’engager directement la responsabilité du notaire. C’est le cas en invoquant la perte de chance qu’il subit par la faute d’un professionnel [19]. Ainsi, il a été jugé qu’un notaire peut se voir reprocher la perte de chance de renoncer à l'acquisition d'un immeuble ou de l'acquérir à moindre prix, dans l’hypothèse où la maison a été faussement déclarée comme raccordée à l’égout communal [20]. De même, le notaire cause une perte de chance au créancier d’avoir une situation plus avantageuse, en ne conseillant pas des sûretés à la garantie d’un paiement à terme [21]. En l’occurrence, les juges du fond ont estimé que l’acquéreur a subi une perte de chance de 90 % de ne pas investir dans l’opération puisque le notaire aurait pu exciper la nullité de l’avant-contrat.

Mais, la Cour de cassation entretient le flou, et envisage plutôt le préjudice sous un autre aspect : perte de chance d’investir sous le régime protecteur de la VEFA. Or, ce fondement se révèle moins convaincant que le précédent. En effet, le notaire arguait, à juste titre, que si VEFA il y avait eu, l’opération aurait probablement relevé des anciennes «garanties intrinsèques». Ces dernières ont été supprimées depuis pour le secteur protégé [22], en raison du risque encouru par l’acquéreur [23]. N’existent désormais que les garanties «extrinsèques», d’achèvement ou de remboursement (CCH, art. L. 261-10-1 N° Lexbase : L0017LNX). Mais les garanties intrinsèques existaient bien à l’époque de l’espèce. Cette garantie était acquise lorsque les fondations étaient achevées et le financement de l'immeuble assuré à 75 % par les fonds propres au vendeur, le montant du prix des ventes déjà conclues et les crédits confirmés des banques (CCH, anc. art. R. 261-18 b) N° Lexbase : L0798INU).

En l’espèce, au vu de la déconfiture du vendeur, on peut douter de la réunion des critères. Mais, la garantie intrinsèque existait également dans l’hypothèse de l'immeuble mis hors d'eau et grevé d'aucun privilège ou hypothèque (CCH, anc. art. R. 261-18 a) N° Lexbase : L0798INU). Or, sur la foi de l’attestation mensongère du maître d’œuvre, le notaire pouvait penser l’opération au stade de la mise hors d’eau. Ce qui pose, à son tour, la question de la responsabilité du notaire. La jurisprudence pose en principe que le notaire n’a pas à procéder à une vérification sur place des pièces qui lui sont fournies [24], sauf si des circonstances sont de nature à éveiller ses soupçons [25]. D’où le débat d’espèce sur les faits qui auraient dû attirer l’attention du notaire, l’attestation de mise hors d’eau étant de très peu postérieure à des documents laissant penser à un besoin de rénovation lourde. En outre, il convient de noter que le principe prétorien précédent a été récemment tempéré. En effet, un notaire fut reconnu responsable, pour n’avoir pas vérifié le commencement effectif des travaux, seul motif susceptible d’éviter la péremption du permis, à défaut de prorogation de celui-ci [26].

Bref, s’il ne veut se voir imputer la responsabilité d’une promotion immobilière désastreuse, parce qu’il est le seul débiteur solvable envisageable, le notaire ne saurait se montrer trop prudent sur la question des diligences à envisager, en présence de travaux à effectuer par le vendeur [27]. Cela étant, eu égard aux changements législatifs intervenus depuis (création de la vente d’immeuble à rénover, suppression des garanties intrinsèques en secteur protégé), des hypothèses comme celles d’espèce devraient devenir rares.

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