[Brèves] Conséquence de l'annulation d'une cession du droit au bail

En cas d'annulation de l'acte de cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail de locaux à usage commercial, le cessionnaire qui a bénéficié de la jouissance de ces locaux est tenu de régler une indemnité d'occupation au bailleur. Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation du 24 juin 2004 (Cass. civ. 3, 24 juin 2009, n° 08-12.251, FS-P+B N° Lexbase : A4163EIZ). En l'espèce, une société avait acquis, par acte du 31 décembre 2000, avec le droit au bail, le fonds de commerce exploité par une autre société. Par arrêt devenu définitif du 29 janvier 2004 de la cour d'appel, l'acte de cession du fonds de commerce avait été annulé pour dol. Le bailleur avait assigné l'acquéreur du fonds de commerce pour le voir condamner à payer les loyers échus ou, à titre subsidiaire, une indemnité d'occupation. Ce dernier s'est prévalu de la nullité de la cession du fonds de commerce, entraînant celle du bail, et a demandé la condamnation du bailleur à lui payer diverses sommes pour manquement à l'obligation de loyauté. La Cour de cassation censure la position des juges du fond qui avaient rejeté la demande du bailleur tendant à l'indemnisation de la jouissance des lieux en raison de "l'effet rétroactif de l'annulation du bail". Elle rappelle, à cette occasion, que "la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale". En conséquence, par l'effet de l'annulation, le cessionnaire du droit au bail devient rétroactivement occupant, et non plus preneur, des locaux. Il n'est donc plus redevable de ses loyers, y compris pour le passé, mais devient débiteur d'une indemnité d'occupation (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E5475ACR).

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