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N4263B3B
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par Sam Bouvier, éditeur juridique
le 23 Avril 2026
La revue Lexbase Contrats – Responsabilité – Immobilier (CRI) vous propose de retrouver, dans un plan thématique, une sélection de l’actualité jurisprudentielle en droit des contrats, droit de la responsabilité et droit immobilier, classée par matières.
Les 3 jurisprudences à retenir du mois de mars 2026 :
Sommaire :
I. Actualité jurisprudentielle
B. Droit des baux d’habitation
D. Droit des contrats et des obligations
J. Droit de la vente d’immeubles
A. Textes publiés au Journal officiel
B. Projet de texte à surveiller
I. Actualité jurisprudentielle
◆ Assurance de groupe et lien contractuel direct
Cass. civ. 1, 11 mars 2026, n° 24-21.018, F-B N° Lexbase : B7611DSP : la Cour de cassation retient que l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe crée un lien contractuel direct entre l'adhérent et l'assureur, le souscripteur étant un tiers par rapport à ce contrat. En conséquence, la banque souscriptrice ne peut être condamnée à restituer des primes d'assurance dont elle n'est pas créancière, celles-ci ayant été versées directement à l'assureur (C. assur., art. L. 141-1 N° Lexbase : L2643HWS ; C. civ., art. 1165 anc. N° Lexbase : L1267ABK).
◆ Fausse déclaration intentionnelle et conditions particulières non signées
Cass. civ. 3, 26 mars 2026, n° 24-16.175, F-D N° Lexbase : B8608D8C : selon la Cour de cassation, une déclaration pré-imprimée dans les conditions particulières d'un contrat d'assurance ne peut constituer une fausse déclaration intentionnelle au sens de l'article L. 113-8 du Code des assurances N° Lexbase : L0064AAM qu'à la double condition d'être intentionnellement fausse et d'avoir été expressément signée par l'assuré en connaissance de cause.
◆ Opposabilité des limites du contrat d'assurance au tiers victime
Cass. civ. 3, 26 mars 2026, n° 24-15.102, F-D N° Lexbase : B8653D8Y : la Cour de cassation retient que l'assureur ne peut opposer au tiers victime les limites de sa garantie qu'en justifiant d'un écrit contractuel valable. Il ne peut donc se prévaloir de simples documents non signés (notamment des conditions particulières non signées) pour réduire l'étendue de sa garantie à l'égard des tiers.
B. Droit des baux d'habitation
◆ Caducité de l'assignation et vérification d'office en matière de bail
Cass. civ. 3, 19 mars 2026, n° 24-21.647, F-D N° Lexbase : B1311D3X : la Cour de cassation retient, au visa de l'article 754 du Code de procédure civile N° Lexbase : L5412L8X, que la juridiction est tenue de vérifier d'office que l'assignation a été remise au greffe dans le délai légal de quinze jours à compter de sa date, à peine de caducité, y compris en matière de résiliation de bail et d'expulsion.
◆ Obligation de délivrance continue du bailleur et prescription quinquennale
Cass. civ. 3, 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B N° Lexbase : B1970DRE : la Cour de cassation retient, au visa des articles 1709 N° Lexbase : L1832ABH, 1719 N° Lexbase : L8079IDL et 2224 N° Lexbase : L7184IAC du Code civil, que l'obligation de délivrance du bailleur étant une obligation continue exigible pendant toute la durée du bail, le locataire peut en poursuivre l'exécution forcée tant que le manquement perdure, et obtenir réparation des conséquences dommageables sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.
◆ Résidence principale ou secondaire et congé pour reprise
Cass. civ. 3, 19 mars 2026, n° 24-21.660, F-D N° Lexbase : B1230D3X : la Cour de cassation approuve la cour d'appel qui, ayant relevé souverainement que l'usage du bien ne correspondait pas à une résidence principale, en a déduit que le locataire ne pouvait se prévaloir des protections attachées à cette qualification pour faire obstacle à la délivrance d'un congé pour reprise (Loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH).
◆ Assurance décennale obligatoire et démolition-reconstruction
Cass. civ. 3, 12 mars 2026, n° 24-10.927, F-D N° Lexbase : B4684DXR : le contrat d'assurance de responsabilité décennale obligatoire (C. assur., art. L. 241-1 N° Lexbase : L1827KGR) doit garantir les travaux de réparation de l'ouvrage auquel l'assuré a contribué, y compris lorsqu'ils consistent en une démolition suivie d'une reconstruction.
◆ Force majeure et pénalités de retard du constructeur
Cass. civ. 3, 26 mars 2026, n° 24-14.789, F-D N° Lexbase : B8613D8I : la Cour de cassation retient, au visa de l'article 1218 du Code civil N° Lexbase : L0930KZH, que les incidents affectant une expertise judiciaire (décès de l'expert ou annulation du rapport d'un second expert pour défaut d'impartialité) sont des événements internes à la procédure judiciaire qui ne présentent pas le caractère d'extériorité requis pour constituer un cas de force majeure. Le constructeur ne peut donc s'en prévaloir pour s'exonérer du paiement des pénalités de retard contractuelles.
◆ Pénalités de retard en maîtrise d'œuvre
Cass. civ. 3, 13 mars 2026, n° 24-14.743, F-D N° Lexbase : B4655DXP : la Cour de cassation retient, au visa de l'article 1103 du Code civil N° Lexbase : L0822KZH, que viole la force obligatoire du contrat la cour d'appel qui calcule les pénalités de retard d'un contrat de maîtrise d'œuvre par référence au montant total de l'enveloppe travaux, alors que la clause contractuelle limitait ce calcul à la seule partie des travaux affectée par le retard. L'arrêt précise en outre que le préjudice de jouissance résultant du retard dans la livraison peut faire l'objet d'une réparation distincte des pénalités contractuelles.
◆ Structures provisoires et démontables
CE, 5e ch., 12 mars 2026, n° 507105 N° Lexbase : B0407DUM : Le Conseil d'État rejette la requête en annulation de l’arrêté du ministre de l'intérieur du 13 mai 2025 modifiant l'arrêté du 25 juillet 2022 fixant les règles de sécurité et les dispositions techniques applicables aux structures provisoires et démontables N° Lexbase : L9446M9Q, en écartant successivement les moyens tirés de l'incompétence de l'auteur de l'acte, de la méconnaissance des règles régissant la commission consultative de sécurité, du défaut de clarté normative et de l'atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie. La décision confirme donc la compétence exclusive du ministre de l'intérieur en qualité de ministre chargé de la sécurité civile et valide les exclusions sectorielles retenues par l'arrêté au profit des structures soumises à des régimes de sécurité spéciaux.
◆ VEFA et garantie financière d'achèvement et déclaration fausse du vendeur
Cass. civ. 3, 26 mars 2026, n° 24-14.808, F-D N° Lexbase : B8644D8N : la Cour de cassation retient, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, d'une part, que la garantie d'achèvement ne s'éteint pas par une déclaration fausse du vendeur quant à l'achèvement de l'immeuble, celui-ci demeurant couvert dès lors qu'il est impropre à sa destination malgré sa prise de possession et sa mise en location (CCH, art. R. 261-24 N° Lexbase : L9440LR3), et, d'autre part, que la suspension du déblocage des fonds est justifiée lorsque l'achèvement réel n'est pas établi.
D. Droit des contrats et des obligations
◆ Avis à tiers détenteur et preuve de la qualité d'abonné
Cass. civ. 3, 5 mars 2026, n° 24-17.215, F-D N° Lexbase : B0185DUE : la Cour de cassation retient que le recours aux avis à tiers détenteurs pour le recouvrement de redevances d'eau suppose l'établissement d'une créance certaine et exigible. En l'absence de contrat d'abonnement écrit et faute de preuve de la qualité d'abonnée de la société destinataire, les avis à tiers détenteurs doivent être annulés.
◆ Cession de créance et charge de la preuve du paiement libératoire
Cass. com., 4 mars 2026, n° 24-22.828, F-D N° Lexbase : B1641DTX : la Cour de cassation retient, au visa des articles 1324 N° Lexbase : L0973KZ3 et 1353 N° Lexbase : L1013KZK du Code civil, que le cessionnaire ayant prouvé la date de réception de la notification de la cession, il incombe au débiteur cédé qui se prétend libéré d'établir l'antériorité de son paiement à cette notification. Viole ainsi ces textes la cour d'appel qui inverse la charge de la preuve au motif qu'il n'est pas établi que le débiteur avait eu connaissance de la cession au moment de valider son ordre de paiement.
◆ Inexécution non fautive et fait d'un tiers
Cass. civ. 3, 26 mars 2026, n° 24-19.550, F-D N° Lexbase : B8633D8A : la Cour de cassation, au visa des articles 1217 N° Lexbase : L1986LKR et 1227 N° Lexbase : L0936KZP du Code civil, rappelle que la résolution judiciaire d'un contrat synallagmatique peut être prononcée sans mise en demeure préalable en cas d'inexécution, même non fautive, y compris lorsque l'empêchement d'exécuter résulte du fait d'un tiers.
◆ Mise en demeure et numéro de contrat de prêt
Cass. civ. 1, 25 mars 2026, n° 24-20.953, F-D N° Lexbase : B9615D7A : la Cour de cassation retient que les juges du fond ont méconnu l'interdiction de dénaturation des écrits en déclarant régulière une mise en demeure afférente à un contrat de prêt, alors que les courriers produits mentionnaient un numéro de contrat différent de celui dont la déchéance du terme était invoquée. Par ailleurs, elle ajoute que la mise en demeure se doit de permettre à l’intéressé visé d’avoir connaissance de la nature, de la cause et de l’étendue de son obligation ; ce qui n’était pas le cas en l’espèce.
◆ Obligation du juge d'évaluer le préjudice constaté
Cass. com., 4 mars 2026, n° 24-16.504, F-D N° Lexbase : B1669DTY : la Cour de cassation retient, au visa de l'article 4 du Code civil N° Lexbase : L2229AB8, que le juge ne peut refuser de réparer un dommage dont il a constaté l'existence en son principe. Lorsqu'il retient que ce dommage ne peut résulter que d'une perte de chance, il doit en tirer les conséquences en permettant l'évaluation de ce préjudice et ne peut rejeter la demande au seul motif de l'insuffisance des éléments d'évaluation fournis par les parties.
◆ Prescription biennale en matière de prêt immobilier
Cass. civ. 1, 25 mars 2026, n° 24-13.285, F-D N° Lexbase : B9576D7S : au visa de l'article L. 218-2 du Code de la consommation N° Lexbase : L1585K7T, les juges de la cassation retiennent que le point de départ du délai de prescription biennale applicable aux prêts immobiliers se situe à la date d'exigibilité de l'obligation, correspondant à la date d'échéance de chaque mensualité du prêt.
◆ Recours personnel de la caution et exceptions inopposables
Cass. civ. 1, 25 mars 2026, n° 24-20.153, F-D N° Lexbase : B9609D7Z : au visa de l’article 2305 du Code civil N° Lexbase : L1203HIE, dans sa rédaction avant l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 N° Lexbase : L7073MSR, la Cour de cassation retient que la caution ayant payé une dette non éteinte dispose d'un recours personnel contre le débiteur principal auquel ce dernier ne peut opposer les exceptions qu'il aurait pu invoquer contre le créancier. Les fautes éventuelles du prêteur envers le débiteur principal sont donc inopposables à la caution exerçant son recours personnel.
◆ Renonciation tacite à la déchéance du terme
Cass. civ. 1, 11 mars 2026, n° 24-17.683, F-D N° Lexbase : B0233DXW : la Cour de cassation retient que l'envoi, postérieur à la déchéance du terme, de courriers d'information et d'un nouveau tableau d'amortissement laissant apparaître la poursuite du contrat ne suffisent pas à caractériser une volonté non équivoque de renoncer à la déchéance, dès lors que ces éléments n'excluent pas toute ambiguïté au regard du comportement procédural concomitant du créancier poursuivant simultanément l'exécution forcée de sa créance.
◆ Simulation et contre-lettre : régime de la preuve et opposabilité aux tiers
Cass. civ. 1, 11 mars 2026, n° 24-19.135, F-B N° Lexbase : B7603DSE : selon l'article 1321 ancien du Code civil N° Lexbase : L1432ABN, la preuve d'un contrat occulte peut être établie par tout moyen en cas d'intention frauduleuse des parties. Par ailleurs, la simulation n'est pas en soi une cause de nullité de l'acte qui en est l'objet. Enfin, une contre-lettre n'est pas opposable au cessionnaire de bonne foi d'une créance lorsqu'elle contrarie l'acte ostensible dont les effets ont été cédés.
◆ Transaction et exigence de concessions réciproques
Cass. civ. 3, 5 mars 2026, n° 24-13.422, F-D N° Lexbase : B0182DUB : la Cour de cassation retient, au visa de l'article 2044 al. 1 du Code civil N° Lexbase : L2431LBN, que pour déclarer irrecevable une action en invoquant l'existence d'une transaction, le juge doit nécessairement caractériser les concessions consenties par chacune des parties.
◆ Constitutionnalité de la Loi « Le Meur »
Cons. const., décision n° 2025-1186 QPC, 19 mars 2026 N° Lexbase : B8277DXT : le Conseil constitutionnel se prononce sur la conformité à la Constitution de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L5536AG7, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 N° Lexbase : L6356MS9, permettant à une majorité de copropriétaires d'interdire par règlement la location de courte durée à des fins touristiques, et examine la compatibilité de ce dispositif avec le droit de propriété et les principes constitutionnels encadrant sa limitation. Il retient que les dispositions analysées sont conformes à la Constitution.
| Pour aller plus loin : B. Fleury, Constitutionnalité de la possibilité d’interdire la location meublée de tourisme dans les copropriétés : et après ?, Lexbase CRI, avr. 2026 N° Lexbase : N4253B3W. |
◆ Validité indépendante de l'état descriptif de division
Cass. civ. 3, 19 mars 2026, n° 24-13.829, FS-B N° Lexbase : B4383DXM : la Cour de cassation retient que l'irrégularité des conditions d'élaboration d'un plan annexé à l'état descriptif de division, notamment le fait qu'il n'ait pas été dressé par un géomètre-expert, est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, dont les dispositions d'ordre public s'imposent à tous.
◆ Clause abusive dans un prêt en devise : contrôle du déséquilibre significatif
Cass. civ. 1, 25 mars 2026, n° 24-12.848, F-D N° Lexbase : B9630D7S : la Cour de cassation retient, au visa de l'article L. 212-1 du Code de la consommation N° Lexbase : L3278K9B, que les clauses portant sur l'objet principal du contrat ou sur la rémunération n'échappent au contrôle du déséquilibre significatif qu'à la condition d'être rédigées de manière claire et compréhensible. À défaut, elles peuvent être réputées non écrites lorsqu'elles créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
◆ Clause abusive dans un prêt en devise étrangère : transparence et prescription de l'action en restitution
Cass. civ. 1, 11 mars 2026, n° 24-17.058, F-D N° Lexbase : B0192DXE : la Cour de cassation retient que l'exigence de transparence applicable aux clauses définissant l'objet principal d'un contrat de prêt en devise étrangère implique que le consommateur soit mis en mesure de comprendre concrètement le fonctionnement du mécanisme financier et d'en apprécier les conséquences économiques potentielles. S'agissant du point de départ de la prescription quinquennale de l'action en restitution, celle-ci court, en principe, à compter de la décision de justice constatant le caractère abusif de la clause, sauf pour le professionnel à démontrer que le consommateur avait ou pouvait raisonnablement en avoir connaissance à une date antérieure (C. civ., art. 2224).
◆ Contrat de prêt en devise étrangère et clause abusive
CJUE, 19 mars 2026, aff. C-679/24, HL c. UniCredit Bank Zrt. et Momentum Credit Zrt. N° Lexbase : B4731DXI : les articles 1er et 7 de la Directive 93/13/CEE N° Lexbase : L7468AU7 s'opposent à ce qu'un délai de prescription national de cinq ans, applicable à l'action en restitution du consommateur fondée sur la nullité d'un contrat de prêt libellé en devise étrangère, commence à courir à compter de la date de conclusion du contrat, dès lors que le consommateur n'était pas en mesure de déceler à cette date le caractère abusif de la clause portant sur le risque de change. De plus, ni la jurisprudence de la Cour de justice, ni celle de la juridiction suprême nationale statuant sur des clauses similaires ne peuvent constituer le point de départ ou de reprise de ce délai, faute d'établir que le consommateur avait connaissance du caractère abusif de la clause figurant dans son propre contrat.
◆ Contrat hors établissement entre professionnels
Cass. com., 25 mars 2026, n° 24-19.122, F-D N° Lexbase : B9599D7N : tout d’abord, la Cour de cassation retient que la qualification de contrat hors établissement est retenue dès lors que le bailleur financier ne contestait pas que le contrat avait été signé dans les locaux du preneur en présence du fournisseur qui le lui avait présenté (C. conso, art. L. 221-3). Puis, elle ajoute que les juges d’appel ne sont pas tenus de rechercher la valeur de la jouissance du matériel, le bailleur n'ayant formulé aucune demande subsidiaire en ce sens ; la condamnation à restituer l'intégralité des loyers perçus est donc exacte.
◆ Exigences de transparence et clause abusive
Cass. civ. 1, 25 mars 2026, n° 24-16.108, F-D N° Lexbase : B9679D7M : L'exigence de transparence applicable aux clauses portant sur l'objet principal d'un contrat de prêt in fine adossé à un nantissement de contrats d'assurance-vie ne se réduit pas à une intelligibilité grammaticale : elle impose que le consommateur soit mis en mesure de comprendre concrètement le fonctionnement du mécanisme financier stipulé et d'en apprécier les conséquences économiques potentielles, notamment le risque de transformation anticipée du prêt en prêt amortissable. Encourt dès lors la cassation l'arrêt qui juge claire et compréhensible une clause ne précisant pas le seuil de valorisation des contrats d'assurance-vie déclenchant cette transformation au huitième anniversaire du prêt. La Cour censure également le rejet de la demande indemnitaire fondée sur le manquement au devoir d'information, faute pour la cour d'appel d'avoir constaté que l'emprunteur avait été informé, lors de la souscription, des critères précis conditionnant le maintien du différé d'amortissement et de la nécessité d'abonder suffisamment les contrats nantis pour y satisfaire.
◆ Honoraire de résultat de l'avocat
Cass. civ. 2, 12 mars 2026, n° 24-15.851, F-B N° Lexbase : B1565DT7 : la Cour de cassation retient, au visa de l'article L. 212-1 du code de la consommation N° Lexbase : L3278K9B, qu'une clause stipulant un honoraire de résultat dans un contrat conclu entre un avocat et un consommateur relève de l'objet principal du contrat et ne peut être réputée non écrite au seul titre d'un défaut de transparence. Encourt donc la cassation, l'ordonnance qui répute la clause non écrite sans avoir caractérisé de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
◆ Prescription biennale en matière de crédit à la consommation
Cass. civ. 1, 11 mars 2026, n° 24-10.253, F-D N° Lexbase : B0190DXC : la Cour de cassation retient, au visa des articles L. 218-2 du Code de la consommation N° Lexbase : L1585K7T et 2240 du Code civil N° Lexbase : L7225IAT, que l'interruption de la prescription biennale par la reconnaissance du droit du créancier par le débiteur fait courir un nouveau délai de même durée à compter de l'acte interruptif. Il appartient dès lors aux juges du fond de vérifier que cet acte est intervenu avant l'expiration du délai de prescription initial.
◆ Qualification de consommateur
CJUE, 5 mars 2026, aff. C-564/24, Eisenberger Gerüstbau GmbH c. JK N° Lexbase : B2033DRQ : l’assistance d’un consommateur par un professionnel (architecte, maître d’œuvre) ne lui retire pas sa qualité de consommateur au sens de la directive 2011/83/UE. Le juge national peut en revanche constater un abus du droit de rétractation lorsque le consommateur entend bénéficier d’une prestation déjà intégralement exécutée sans en payer le prix.
◆ Qualification de consommateur et usage mixte à finalité professionnelle non prédominante
Cass. civ. 1, 11 mars 2026, n° 24-16.635, FS-B N° Lexbase : B7608DSL : la Cour de cassation retient, à la lumière de la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne et au visa de l'article liminaire du code de la consommation, que peut être qualifiée de consommateur, la personne qui conclut un contrat de vente destiné à un usage en partie professionnel et en partie privé, lorsque la finalité professionnelle est si limitée qu'elle n'est pas prédominante dans le contexte global du contrat.
◆ Qualité de consommateur des co-gérants d'une SCI contractant à titre personnel
Cass. civ. 3, 12 mars 2026, n° 24-15.663, FS-D N° Lexbase : B4698DXB : lorsqu'une personne physique conclut en son nom propre un contrat de rénovation sans qu'il ressorte du contrat qu'elle ait agi pour le compte d'une SCI dont elle est co-gérant, elle peut se prévaloir de la qualité de consommateur au sens de l'article L. 218-2 du code de la consommation N° Lexbase : L1585K7T et bénéficier de la prescription biennale qui en découle, quand bien même les travaux avaient pour finalité économique la location commerciale d'un immeuble appartenant à cette SCI. En revanche, l'application immédiate du revirement de jurisprudence fixant le point de départ de la prescription biennale à la date d'exécution de la- prestation, et non plus à la date d'établissement de la facture (Cass. civ. 3, 1ᵉʳ mars 2023, n° 21-23.176, FS-B N° Lexbase : A18009GR), doit être écartée lorsqu'elle aboutit à priver le professionnel créancier, qui a agi de bonne foi en se conformant à l'état du droit applicable au moment de son action, de son droit d'accès au juge garanti par l'article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l'Homme N° Lexbase : L7558AIR ; dans ce cas, c'est la date d'établissement de la facture qui constitue le point de départ de la prescription.
◆ Service public de l'eau : propriétaires raccordés non-consommateurs
CE, 7e-2e ch. réunies, 3 mars 2026, n° 501279, aux Tables du recueil Lebon N° Lexbase : B8588DQ7 : le Conseil d'État juge que les propriétaires de biens immobiliers raccordés au réseau d'eau potable qui ne sont pas liés à l'autorité organisatrice du service public par un contrat d'abonnement ne peuvent être regardés comme des consommateurs au sens de l'article L. 212-1 du Code de la consommation N° Lexbase : L3278K9B et ne peuvent dès lors invoquer utilement ces dispositions à l'encontre du règlement du service public de l'eau.
◆ Possession paisible et non-avenu en cas de rejet définitif
Cass. civ. 3, 5 mars 2026, n° 24-18.912, F-D N° Lexbase : B0191DUM : la Cour de cassation retient, d'une part, que la possession n'est pas rendue non paisible par le seul fait qu'un voisin a fait dresser des constats d'huissier ou engagé un litige, faute de constater des violences matérielles ou morales, et, d'autre part, qu'une action en justice interrompant la prescription acquisitive est réputée non avenue lorsque la demande est définitivement rejetée.
◆ Servitude : action du fonds dominant pour travaux nécessaires et prescription quinquennale
Cass. civ. 3, 5 mars 2026, n° 24-21.049, FS-B N° Lexbase : B1976DRM : la Cour de cassation retient, au visa des articles 2224 N° Lexbase : L7184IAC et 2227 N° Lexbase : L7182IAA du Code civil, que l'action du propriétaire du fonds dominant tendant à ce que le propriétaire du fonds servant supporte les travaux devenus nécessaires par son fait est une action personnelle qui se prescrit par cinq ans, et non une action réelle soumise à la prescription trentenaire.
◆ Servitude conventionnelle et interdiction de dénaturer l'acte notarié
Cass. civ. 3, 5 mars 2026, n° 24-19.263, F-D N° Lexbase : B0216DUK : la Cour de cassation retient que méconnaît l'interdiction de dénaturation des écrits la cour d'appel qui limite la portée d'une servitude à un droit de passage et de vue, alors que l'acte rectificatif mentionnait expressément un droit de stationnement par renvoi aux actes originaires.
◆ Servitude légale de passage pour cause d'enclave
Cass. civ. 3, 5 mars 2026, n° 24-20.434, F-D N° Lexbase : B0167DUQ : la Cour de cassation retient, au visa de l'article 682 du Code civil N° Lexbase : L3280AB4, qu'en matière de servitude légale de passage pour cause d'enclave, le juge qui constate l'insuffisance de l'issue sur la voie publique ne peut rejeter la demande au seul motif que l'état d'enclave résulterait d'un projet du propriétaire, sans avoir préalablement recherché si ce projet constitue une utilisation normale du fonds.
◆ Bail rural et interprétation souveraine des clauses fixant la date d'expiration
Cass. civ. 3, 5 mars 2026, n° 24-21.710, F-D N° Lexbase : B0192DUN : la Cour de cassation approuve la cour d'appel qui, procédant à une interprétation souveraine des clauses ambiguës d'un bail rural pour fixer la date d'expiration, en a exactement déduit la validité du congé délivré plus de dix-huit mois avant ce terme, sans être tenue de rechercher les usages locaux que ses propres constatations rendaient inopérants (C. rur., art. L. 411-47).
◆ SAFER et point de départ du délai de notification à l'acquéreur évincé
Cass. civ. 3, 19 mars 2026, n° 24-22.301, FS-B N° Lexbase : B4380DXI : la Cour de cassation retient, au visa de l'article R. 143-6 du Code rural N° Lexbase : L4772LAY, que le délai de quinze jours impartis à peine de nullité à la SAFER pour notifier sa décision de préemption à l'acquéreur évincé ne commence à courir qu'à compter de la notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l'acquéreur évincé du notaire.
◆ SAFER et qualité à agir en contestation de la rétrocession
Cass. civ. 3, 19 mars 2026, n° 25-10.878, F-D N° Lexbase : B1200D3T : ne possède pas qualité à agir en contestation d'une décision de rétrocession de la SAFER et des actes de vente subséquents le candidat qui, bien qu'il se soit initialement porté candidat à l'attribution en pleine propriété des parcelles rétrocédées, a ultérieurement informé la SAFER de l'impossibilité d'obtenir le financement nécessaire à leur acquisition et de son souhait de devenir locataire de l'éventuel attributaire ; de tels éléments permettent au juge de déduire que l'intéressé a retiré sa candidature à l'acquisition en pleine propriété et qu'il ne peut donc se prévaloir de la qualité de candidat évincé ouvrant droit au recours prévu par l'article L. 143-14 du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L3382AEY.
◆ Demande abusive d’accès à ses données
CJUE, 19 mars 2026, aff. C-526/24, Brillen Rottler N° Lexbase : B4743DXX : selon la Cour de justice, une demande d’accès à ses données à caractère personnel prévue par l’article 12 du Règlement n° 2016/679 dit « RGPD » N° Lexbase : L0189K8I peut être considérée comme abusive lorsque cette dernière est introduite dans le seul but d’obtenir artificiellement réparation plutôt que de vérifier la licéité du traitement en question. Par ailleurs, elle ajoute que la réparation fondée sur l’article 82 du Règlement est exclue lorsque le comportement de la personne concernée constitue la cause déterminante du dommage.
◆ Devoir de conseil du notaire et immixtion dans la négociation
Cass. civ. 1, 25 mars 2026, n° 24-20.921, F-D N° Lexbase : B9623D7K : la Cour de cassation retient que, si le notaire n'est pas tenu d'un devoir de conseil quant à l'opportunité économique d’une opération, il en va autrement lorsqu'il s'est immiscé dans sa négociation ou son montage. Encourt donc la cassation l'arrêt qui exclut la responsabilité du notaire sans avoir recherché si celui-ci s'était immiscé dans la négociation, circonstance de nature à étendre son devoir de conseil.
◆ Devoir de conseil spécifique du notaire envers l'acquéreur-bailleur
Cass. civ. 1, 11 mars 2026, n° 24-20.656, F-D N° Lexbase : B0224DXL : la Cour de cassation retient, au visa de l'article 1240 du Code civil N° Lexbase : L0950KZ9, que le notaire est tenu d'alerter spécifiquement l'acquéreur d'un bien immobilier sur les risques liés à sa responsabilité en qualité de bailleur, notamment en cas de découverte ultérieure d'amiante, de plomb ou de non-conformité des installations, et ne saurait se borner à la seule formalité des diagnostics immobiliers.
◆ Faute du diagnostiqueur et perte de chance de l'acquéreur
Cass. civ. 3, 5 mars 2026, n° 23-13.288, F-D N° Lexbase : B0287DU8 : la Cour de cassation retient, au visa de l'article 1240 du Code civil N° Lexbase : L0950KZ9, que l'erreur de mesurage commise par le diagnostiqueur dans le cadre d'un diagnostic Carrez constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle envers l'acquéreur, notamment au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs plus élevés et du surcoût de crédit.
◆ Obligation de diligence du notaire et efficacité de l'acte
Cass. civ. 1, 25 mars 2026, n° 24-20.542, F-D N° Lexbase : B9665D74 : la Cour de cassation retient, au visa de l'article 1240 du Code civil N° Lexbase : L0950KZ9, que le notaire, tenu d'une obligation de diligence dans l'exécution du mandat qui lui est confié, doit assurer l'efficacité des actes auxquels il prête son concours, en vérifiant leur validité et en alertant les parties sur les risques juridiques susceptibles d'en affecter l'efficacité.
◆ Obligation du juge d'indemniser la perte de chance même si seule la réparation intégrale est demandée
Cass. civ. 2, 12 mars 2026, n° 24-15.387, F-B N° Lexbase : B1557DTT : dans le sillage des arrêts d'assemblée plénière du 27 juin 2025 (n° 22-21.146 N° Lexbase : B0878ANT et n° 22-21.812 N° Lexbase : B0879ANU, publiés), la Cour de cassation réaffirme que le juge ne peut refuser d'indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il a constaté l'existence en son principe, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale du dommage lui a été demandée.
| Pour aller plus loin : A. Cayol, Perte de gains professionnels futurs : indemnisation d’une perte de chance non expressément demandée, Lexbase CRI, avr. 2026 N° Lexbase : N4248B3Q. |
◆ Préjudice sexuel
Cass. crim., 10 mars 2026, n° 24-82.494, F-B N° Lexbase : B4322DSU : dans un premier temps, la Cour de cassation retient que le préjudice sexuel constitue un poste de préjudice autonome, distinct du préjudice moral. Il ne peut donc être abordé dans ce dernier. Dans un second temps, elle précise que le préjudice sexuel englobe, au-delà des atteintes physiques, la perte du plaisir lié à l’accomplissement de l’acte sexuel, laquelle se décline en trois composantes :
◆ Prescription de l'action civile : interruption et ordonnance de non-lieu
Cass. ch. mixte, 27 mars 2026, n° 23-23.953, B+R N° Lexbase : B1301D3L : la chambre mixte retient qu'une ordonnance de non-lieu ne constitue pas un rejet définitif de la demande au sens de l'article 2243 du Code civil N° Lexbase : L7179IA7, celle-ci ne statuant pas sur l'action civile. L'interruption du délai de prescription résultant d'une plainte avec constitution de partie civile demeure donc valide nonobstant le non-lieu prononcé sur l'action publique.
◆ Prescription décennale de l'action subrogatoire pour contamination virale
Cass. civ. 1, 18 mars 2026, n° 24-21.520, FS-D N° Lexbase : B4375DXC : l'action subrogatoire exercée par l'ONIAM, après indemnisation d'une victime de contamination transfusionnelle par le virus de l'hépatite B ou C ou le virus T-lymphotropique humain, contre les assureurs des structures responsables, se prescrit par dix ans à compter de la consolidation du dommage, en application des articles L. 1221-14 N° Lexbase : L1608LZL et L. 1142-28 N° Lexbase : L2945LC3 du Code de la santé publique. Cette prescription est suspendue, en application des articles 2230 N° Lexbase : L7215IAH et 2234 N° Lexbase : L7219IAM du Code civil, du jour de la saisine de l'ONIAM par la victime jusqu'au jour de son indemnisation, l'ONIAM se trouvant dans l'impossibilité d'agir contre ces assureurs avant d'avoir indemnisé la victime, par suite d'un empêchement résultant de la loi.
◆ Responsabilité à l'égard des tiers du commissaire aux comptes
Cass. com., 11 mars 2026, n° 24-21.457, F-B N° Lexbase : B7605DSH : la Cour de cassation retient, au visa des articles 31 du Code de procédure civile N° Lexbase : L1169H43 et L. 821-37 du Code de commerce N° Lexbase : L5472MKU, qu'un tiers justifie d'un intérêt à agir en responsabilité délictuelle à l'encontre d'un commissaire aux comptes pour demander la réparation du préjudice personnel causé par la faute ou la négligence de ce dernier dans l'exercice de ses fonctions.
◆ Responsabilité pour le préjudice distinct de la dissolution du mariage
Cass. civ. 1, 25 mars 2026, n° 24-10.557, F-D N° Lexbase : B9707D7N : la Cour de cassation retient, au visa des articles 1240 N° Lexbase : L0950KZ9 et 266 N° Lexbase : L2833DZX du Code civil, qu'indépendamment du divorce et des mécanismes indemnitaires qui lui sont propres, un époux peut obtenir réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle d'un préjudice distinct de celui résultant de la dissolution du mariage, le cumul des deux régimes étant possible dès lors que les préjudices invoqués sont distincts.
◆ Responsabilité du fait des produits défectueux
CJUE, 26 mars 2026, aff. C-338/24, LF c. Sanofi Pasteur SA N° Lexbase : B9908DZY : saisie de trois questions préjudicielles, la Cour de justice retient tout d’abord que l’article 13 de la directive 85/374/CEE N° Lexbase : L9620AUT ne s’oppose pas à ce que la victime agisse contre le producteur sur le fondement de la responsabilité pour faute. Puis, elle affirme que l’article 11 de cette même directive, prévoyant un délai décennal de forclusion, ne méconnait pas le droit d’accès à un juge prévu par l’article 47 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union N° Lexbase : L0230LGM. Pour finir, elle précise que le point de départ du délai de prescription triennal de l’article 10 est fixé à la date d’apparition certaine du dommage en lien avec le produit défectueux, et non à la date de consolidation.
| Pour aller plus loin : T. James, Les limites temporelles de la responsabilité du fait des produits défectueux à l’épreuve du dommage évolutif, Lexbase CRI, avr. 2026 N° Lexbase : N4252B3U. |
◆ Responsabilité notariale : équilibre contractuel et réduction du préjudice
Cass. civ. 1, 11 mars 2026, n° 24-13.531, F-D N° Lexbase : B0269DXA : le notaire rédacteur d'un acte de vente manque à son devoir de conseil en ne relevant pas le déséquilibre existant entre les obligations des parties, notamment l'absence d'équivalence entre la clause pénale sanctionnant le retard du vendeur profane à libérer les lieux et l'absence d'obligation symétrique pesant sur les acquéreurs professionnels quant à la livraison de l'immeuble convenu en contrepartie. En outre, la cour d'appel ne peut, sans méconnaître les conséquences légales de ses propres constatations, retenir une faute contributive des vendeurs tirée de leur retard à signer les marchés de travaux, après avoir elle-même constaté qu'ils n'avaient pas été les véritables maîtres de l'ouvrage en raison de la rédaction incomplète de l'acte notarié.
◆ Trouble anormal de voisinage et conditions de l'exonération par la faute de la victime
Cass. civ. 3, 5 mars 2026, n° 24-10.225, F-D N° Lexbase : B0142DUS : la Cour de cassation retient que la faute de la victime d'un trouble anormal de voisinage n'est exonératoire que lorsqu'elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage.
◆ Trouble anormal de voisinage et risque avéré suffisant engendrant des travaux de consolidation
Cass. civ. 3, 5 mars 2026, n° 23-20.575, F-D N° Lexbase : B0166DUP : la Cour de cassation retient que le risque avéré d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, en l'espèce, le risque d'effondrement d'un talus sur le fonds voisin, peut, en lui-même, fonder une condamnation à réaliser des travaux de consolidation, sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve d'un dommage actuel.
J. Droit de la vente d'immeubles
◆ Commission de l'agent immobilier : nécessité d'un acte écrit et promesse unilatérale
Cass. civ. 3, 26 mars 2026, n° 24-13.838, F-D N° Lexbase : B8592D8Q : la commission de l'agent immobilier n'est pas due lorsque la promesse unilatérale de vente est devenue caduque faute de levée d'option dans le délai convenu, la clause pénale stipulée en cas de non-régularisation par acte authentique ne pouvant tenir lieu de vente effectivement conclue. De plus, le bénéficiaire de la promesse ayant la faculté de renoncer sans faute à son bénéfice, même si toutes conditions suspensives remplies, sa responsabilité à l'égard de l'agent immobilier ne peut être retenue qu'en cas de fraude destinée à éluder le droit à commission.
◆ Prescription biennale de la garantie des vices cachés
Cass. civ. 3, 26 mars 2026, n° 24-14.729, F-D N° Lexbase : B8638D8G : la Cour de cassation retient, au visa des articles 1648 N° Lexbase : L9212IDK et 2239 N° Lexbase : L7224IAS du Code civil, que le délai biennal pour agir en garantie des vices cachés est un délai de prescription — et non de forclusion — susceptible, à ce titre, de suspension, notamment lorsque le demandeur a sollicité une mesure d'instruction judiciaire avant tout procès.
◆ Promesse de vente et caducité pour défaillance de la condition suspensive
Cass. civ. 3, 12 mars 2026, n° 24-15.798, F-D N° Lexbase : B4675DXG : la Cour de cassation retient, au visa de l'article 1103 du Code civil N° Lexbase : L0822KZH, que viole la force obligatoire du contrat la cour d'appel qui constate la caducité d'une promesse de vente pour défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt sans avoir recherché si la partie se prévalant de la caducité avait respecté la procédure de mise en demeure préalable stipulée au contrat.
◆ Compétence territoriale et prestation de service
Cass. civ. 2, 5 mars 2026, n° 23-16.308, F-B N° Lexbase : B1978DRP : au sens de l'article 46 du Code de procédure civile N° Lexbase : L1210H4L, lorsqu'un entrepreneur chargé de la réalisation d'une installation photovoltaïque s'est engagé à obtenir une attestation de conformité impliquant le déplacement d'un organisme agréé sur le site et la délivrance de l'attestation au maître de l'ouvrage, cette obligation constitue une composante de l'ensemble contractuel dont le lieu d'exécution se situe au lieu de l'installation. Le fait que l'entrepreneur n'ait eu qu'à contacter un organisme agréé, simple diligence et non prestation de service, ne permet pas de déplacer ce lieu d'exécution vers son propre siège social, de sorte que la juridiction du lieu de l'installation est compétente.
◆ Condamnation in solidum et répartition limitée aux débiteurs condamnés
Cass. civ. 3, 12 mars 2026, n° 24-13.964, F-D N° Lexbase : B4680DXM : selon l'article 1317 du code civil N° Lexbase : L0963KZP, la dette procédant d'une condamnation in solidum ne peut être répartie qu'entre les débiteurs effectivement condamnés, sans préjudice de leurs appels en garantie contre des tiers. Viole ainsi ce texte, la cour d'appel qui inclut dans la répartition une personne qui n'a pas été condamnée in solidum.
◆ FIVA et application des règles de droit commun relatives aux modalités de comparution
Cass. civ. 2, 12 mars 2026, n° 24-16.365, F-B N° Lexbase : B1558DTU : la Cour de cassation retient que, si les actions intentées devant la cour d'appel contre le FIVA dérogent aux dispositions procédurales propres à la cour d'appel, l'article 468 du Code de procédure civile N° Lexbase : L6580H7T, relatif aux modalités de comparution et applicable à toutes les juridictions, s'applique néanmoins à ces actions.
◆ Fin de non-recevoir et publicité foncière
Cass. civ. 3, 12 mars 2026, n° 23-12.251, FS-B N° Lexbase : B1562DTZ : la Cour de cassation retient, d'une part, au visa de l'article 789 du Code de procédure civile N° Lexbase : L9322LTG (rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 N° Lexbase : L1923MYU), qu'il n'incombe pas au juge de la mise en état d'aviser les parties de la possibilité de demander que la question de fond conditionnant une fin de non-recevoir soit tranchée par le tribunal. Elle retient, d'autre part, que seules les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits soumis à publicité foncière sont irrecevables faute de publication, cette fin de non-recevoir étant sans application aux autres prétentions (D. n° 55-22, du 4 janvier 1955, art. 28 et 30 N° Lexbase : L9182AZ4).
◆ Qualité à défendre du maître d'ouvrage délégué à une action contractuelle en paiement
Cass. civ. 3, 12 mars 2026, n° 24-14.087, F-D N° Lexbase : B4568DXH : le maître de l'ouvrage délégué, mandataire agissant au nom et pour le compte du maître de l'ouvrage, ne contracte pas en son propre nom et est donc dépourvu de la qualité à défendre à une action contractuelle en paiement formée contre lui par l'entrepreneur.
◆ Révocation de l'ordonnance de clôture et obligation de rouvrir les débats
Cass. civ. 3, 12 mars 2026, n° 24-18.526, F-D N° Lexbase : B4548DXQ : la Cour de cassation retient, au visa des articles 16 N° Lexbase : L1133H4Q et 803 N° Lexbase : L4735NAM du Code de procédure civile, que si l'ordonnance de clôture peut être révoquée après l'ouverture des débats, cette révocation doit être accompagnée d'une réouverture des débats afin de permettre aux parties de répondre aux nouveaux éléments apparus postérieurement à la clôture et de garantir le principe du contradictoire.
◆ Signature électronique qualifiée — vérification préalable du procédé par le juge
Cass. civ. 3, 5 mars 2026, n° 24-21.034, F-D N° Lexbase : B0285DU4 : la Cour de cassation retient, au visa des articles 1366 N° Lexbase : L1034KZC et 1367 N° Lexbase : L1033KZB du Code civil et 287 du Code de procédure civile N° Lexbase : L4770LAW, que le juge doit, avant de faire peser sur le signataire la charge de prouver qu'il n'est pas l'auteur d'une signature électronique, vérifier que le procédé utilisé constitue une signature électronique qualifiée au sens du Règlement « eIDAS » n° 910/2014 N° Lexbase : L1237I4L et du décret n° 2017-1416, du 28 septembre 2017 N° Lexbase : Z78046QG.
| Pour aller plus loin : F. Binois, La signature électronique à l’épreuve du droit commun de la preuve, Lexbase CRI, avr. 2026 N° Lexbase : N4254B3X. |
A. Textes publiés au Journal officiel
◆ Actualisation et adaptation du Code rural et de la pêche maritime relative à l’outre-mer
Ordo. n° 2026-154 du 4 mars 2026 portant actualisation et adaptation des dispositions du livre VIII du Code rural et de la pêche maritime relatives à l'outre-mer N° Lexbase : L3568NEU : le texte apporte une modification du livre VIII du Code rural et de la pêche maritime en modifiant sa structure ainsi qu’une refonte des modalités d’application du livre.
◆ Adaptation du droit aux Jeux Olympiques et Paralympique de 2030
L. n° 2026-201, du 20 mars 2026, relative à l'organisation des jeux Olympiques et Paralympiques de 2030 N° Lexbase : L1327NHM : la loi organisant les Jeux olympiques et paralympiques d'hiver de 2030 comporte plusieurs dispositions dérogatoires intéressant le droit des contrats, de la construction et de la copropriété.
Notamment, l'article 7 autorise, par dérogation à l'article 2060 du Code civil N° Lexbase : L2306ABZ, l'insertion de clauses compromissoires dans le contrat hôte et ses conventions d'exécution. L'article 23 permet au préfet d'ordonner l'occupation temporaire de terrains privés, moyennant indemnité, dans les conditions de la loi du 29 décembre 1892 N° Lexbase : Z80980RR. L'article 24 instaure un régime dérogatoire de permis de construire « à double état » (provisoire puis définitif), dont l'articulation avec la réception au sens de l'article 1792-6 du Code civil N° Lexbase : L1926ABX est renvoyée à un décret en Conseil d'État. L'article 25 proroge de six ans le délai d'enlèvement des constructions temporaires. L'article 28 ouvre, à titre expérimental pour huit ans dans le massif des Alpes, la possibilité à l'Agence nationale de l'habitat de financer directement les travaux sur parties communes des copropriétés, pour la seule quote-part des lots en résidence principale.
◆ Déontologie des pharmaciens
D. n° 2026-156, du 3 mars 2026, modifiant le code de déontologie des pharmaciens et d'autres dispositions du code de la santé publique N° Lexbase : L3570NEX : le décret refond intégralement le code de déontologie des pharmaciens (CSP, art. R. 4235-1 N° Lexbase : L3548NE7 et suivants). Plusieurs dispositions intéressent la responsabilité du professionnel : responsabilité disciplinaire du fait des personnes placées sous son autorité (CSP, art. R. 4235-2 N° Lexbase : L3491NEZ), obligation d'agir et immunité du pharmacien de bonne foi en cas de signalement de violences (CSP, art. R. 4235-6 N° Lexbase : L3549NE8), et obligation d'information et de traçabilité en cas d'erreur dans la dispensation (CSP, art. R. 4235-37 N° Lexbase : L3522NE8).
◆ Entretien des ascenseurs
D. n° 2026-166, du 4 mars 2026, visant à garantir la sécurité des ascenseurs face à l'arrêt de certains réseaux téléphoniques N° Lexbase : L3705NEX et Arr., du 4 mars 2026, modifiant les arrêtés du 7 août 2012 relatif aux contrôles techniques à réaliser dans les installations d'ascenseurs et du 18 novembre 2004 relatif à l'entretien des installations d'ascenseurs N° Lexbase : L3718NEG : les textes tirent les conséquences de l'arrêt des réseaux de télécommunication de deuxième et troisième générations (RTC et mobiles 2G/3G) sur les dispositifs de téléalarme équipant les ascenseurs. De plus, le décret met en place, à l’article R. 134-6 du Code de la construction et de l'habitation N° Lexbase : L3695NEL, deux obligations nouvelles à la charge de l'entreprise titulaire du contrat d'entretien :
Le remplacement de ces dispositifs obsolètes est expressément inscrit parmi les opérations relevant du contrat d'entretien. Ces différentes dispositions sont entrées en vigueur depuis le 1er avril 2026. L'arrêté du 4 mars 2026 en précise les modalités techniques d'exécution.
De plus, le contrôle technique quinquennal de l’article R. 134-11 du CCH N° Lexbase : L2732L7C intègre, à partir du 15 mai 2026, la vérification de la compatibilité de ces équipements avec les systèmes de communication plus récents.
◆ Location de meublés de tourisme
D. n° 2026-196, du 19 mars 2026, relatif à la location de meublés de tourisme N° Lexbase : L0946NHI et D. n° 2026-197, du 19 mars 2026, portant création d'un traitement de données à caractère personnel dénommé « API meublés » N° Lexbase : L0950NHN : ces deux décrets mettent en place un dispositif national de contrôle des meublés de tourisme en organisant d’un côté le flux de données entre plateformes et communes et, de l’autre, le traitement de données personnelles « API meublés » servant de guichet unique de contrôle.
B. Projets de texte à surveiller
◆ Commercialisation à distance de services financiers
Projet de loi, n° 471, déposé au Sénat le 25 mars 2026, ratifiant l'ordonnance n° 2026-2 du 5 janvier 2026 relative à la commercialisation à distance de services financiers auprès des consommateurs, [en ligne] : en plus de permettre la ratification de l’ordonnance n° 2026-2 du 5 janvier 2026, ce projet de loi rectifie plusieurs malfaçons rédactionnelles et erreurs de coordination introduites par cette même ordonnance dans trois codes :
◆ Réparation des préjudices subis par des mineurs
Proposition de loi n° 2594, déposée le vendredi 27 mars 2026 à l’Assemblée nationale, visant à instaurer une commission nationale de réparation des préjudices subis par des mineurs et anciens mineurs placés dans le cadre de leur parcours de protection de l’enfance, [en ligne] : vise à créer une commission nationale qui aurait comme mission d’assurer la réparation des mineurs victimes de préjudices matériels, moraux ou corporels subis par ces personnes en raison de violences institutionnelles et défaillances de la politique publique de protection de l’enfance.
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