[Dépêches] Servitude mal entretenue : le temps passe plus vite

La Cour de cassation est très claire : l’action du propriétaire d’un fonds dominant à l’encontre du propriétaire d’un fonds servant pour qu’il supporte le coût de travaux rendus nécessaires de son propre fait est une action personnelle. Elle est ainsi soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil N° Lexbase : L7184IAC.

Des faits d’espèce de l’arrêt du 5 mars 2026 ressortait la question suivante : l’action du propriétaire d’un fonds dominant à l’encontre du propriétaire d’un fonds servant est-elle une action personnelle ou une action réelle immobilière ?

Avant de répondre à cette question, la Cour rappelle que le propriétaire d’un fonds servant n’a qu’une obligation purement passive en termes d’entretien de la servitude. Il ne doit donc pas diminuer l’usage de la servitude ni la rendre plus incommode (Cass. civ. 3, 5 décembre 1972, n° 71-11.040, publié au bulletin N° Lexbase : A2510CG3). Ainsi, les articles 697 N° Lexbase : L3296ABP et 698 N° Lexbase : L3297ABQ du Code civil, qui mettent en principe les ouvrages nécessaires à la charge du bénéficiaire de la servitude, ne sont pas applicables lorsque ces ouvrages sont devenus nécessaires à l’exercice de la servitude du fait du propriétaire du fonds servant, dont la responsabilité relève alors du droit commun (Cass. civ. 3, 30 janvier 1970, n° 67-13.985, publié au bulletin).

C’est ainsi, en se fondant sur ce raisonnement, qu’elle retient que l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant n’est pas une action réelle immobilière se prescrivant au bout de 30 ans (relevant de l’article 2227 du Code civil N° Lexbase : L7182IAA) mais une action personnelle qui se prescrit au bout de 5 années à « compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Cette précision clarifie la catégorisation des actions en matière de servitude. Elle permet ainsi d’observer que, lorsqu’il s’agit de faire sanctionner la faute du propriétaire du fonds servant, l’action est menée sur le terrain de la responsabilité civile de droit commun. Autant dire qu’en matière de servitude, mal qualifier son action, c’est parfois découvrir un peu tard que le temps ne s’est pas écoulé au même rythme que pour la prescription.

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