[Brèves] Expiration du bail : date d’effet du congé ou date de restitution des clés ?

► Le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré, à l'expiration du délai de préavis applicable ; dès lors qu’il a régulièrement délivré un congé, le locataire se trouve libéré de son obligation de paiement des loyers, sans qu’il ait à rapporter la preuve de la remise effective des clés.

Les problématiques les plus simples peuvent être sources de confusion et mériter un rappel des principes afin d'éviter des erreurs élémentaires. Tel est le cas de la question suivante soulevée dans le présent arrêt.

Le locataire est-il libéré de l'obligation de payer le loyer stipulé au bail à l'expiration du délai de préavis ouvert par la délivrance du congé au bailleur ? Ou bien à la date de la remise effective des clés en mains propres au bailleur, dont la charge de la preuve incombe aux locataires ?

En retenant la deuxième solution, la cour d’appel de Montpellier a commis une erreur de droit.

Précisément, pour condamner les locataires au paiement des loyers et charges jusqu'au 6 décembre 2015, l'arrêt avait retenu que la date de restitution des lieux est celle de la remise effective des clés en mains propres au bailleur, dont la charge de la preuve incombe aux locataires, que tant qu'elle n'a pas eu lieu et même s'ils ont quitté les lieux ou donné congé au bailleur, les locataires restent tenus de toutes les obligations du bail, dont le paiement des loyers et que les locataires ne prouvent pas avoir remis les clefs mais que le bailleur reconnaît les avoir reçues le 9 décembre 2015.

Un tel raisonnement méconnaît les principes suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH.

Selon l’article 7,a) de la loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Et il résulte de l’article 15, I, de la même loi que le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré, à l'expiration du délai de préavis applicable.

L’erreur commise par les conseillers d’appel est de ne pas avoir recherché avant tout, comme il le leur était demandé, si les locataires avaient régulièrement donné congé le 13 novembre 2014, ce qui devait couper court à toute discussion si tel était le cas.

Inversement, on rappellera que, lorsque le congé est délivré par le locataire, le bailleur peut exiger le paiement des loyers dus jusqu'à la fin du préavis, même si les clés ont été restituées (Cass. civ. 3, 1^er juillet 2003, n° 02-15.569, F-D N° Lexbase : A0584C9I). En effet, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur (loi n° 89-462, 6 juillet 1989, art. 15, I, al. 3), la preuve de la relocation du logement incombant alors au locataire (Cass. civ. 3, 6 mai 2021, n° 20-10.869, F-D N° Lexbase : A32764RR).

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