[Brèves] Modification notable des facteurs locaux de commercialité et bénéfice d'une terrasse pour un commerce de restaurant-bar-brasserie

► La locataire exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie bénéficiait, antérieurement au bail expiré, d'une large terrasse, mais n'avait pas bénéficié d'une extension notable de celle-ci, de sorte que le bailleur échoue à rapporter la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et sa demande en fixation d'un prix déplafonné est logiquement rejetée.

Fais et procédure. Les bailleurs de locaux commerciaux ont accepté, à compter du 1^er novembre 2011, le renouvellement du bail commercial dont leur locataire, exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie, était bénéficiaire, moyennant la fixation d'un loyer déplafonné.

Ils ont, ensuite, assigné la locataire en fixation, selon la valeur locative, du loyer du bail renouvelé.

Sur renvoi, après cassation (Cass. civ. 3, 13 octobre 2021, n° 20-12.901, FS-B N° Lexbase : A3353493, J.-P. Dumur, Lexbase Affaires, novembre 2021, n° 694 N° Lexbase : N9322BYW), leur demande a été rejetée (CA Dijon, 1^er décembre 2022, n° 22/00226 N° Lexbase : A22638YH). Ils ont alors formé un pourvoi en cassation. Ils faisaient valoir, en substance que l'autorisation municipale permettant à un commerce de restaurant-bar-brasserie d'étendre l'exploitation d'une terrasse sur le domaine public est susceptible de constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité et par là-même un motif de déplafonnement de l'augmentation du loyer du bail dont le restaurateur est le preneur.

Décision. La Cour de cassation commence par rappeler qu’en application des articles L. 145-33 N° Lexbase : L5761AI9 et L. 145-34 N° Lexbase : L5035I3U du Code de commerce, il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d'établir l'existence au cours du bail à renouveler, d'une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33.

L'appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Or, en l’espèce, la cour d’appel a relevé :

• qu'une autorisation municipale permettant d'étendre l'exploitation d'une terrasse sur le domaine public contribuait au développement de l'activité commerciale, de sorte qu'il y avait lieu de rechercher si cette situation avait pu modifier les facteurs locaux de commercialité constituant un motif de déplafonnement ;
• la locataire avait obtenu de la commune une autorisation d'occupation du domaine public délivrée le 19 mai 2005 correspondant à une terrasse d'une superficie de 93 m² scindée en une partie au droit de l'établissement et une partie contre l'église, et que si elle ne justifiait d'aucune autorisation écrite antérieure de la commune portant sur l'exploitation d'une telle terrasse et notamment d'une superficie de 71 m² entre 1989 et 1999 portée à 79 m² entre 1999 et 2005, il ressortait de l'attestation d'une ancienne serveuse employée par les précédents exploitants entre 2003 et 2004, que ces établissements possédaient une terrasse se prolongeant jusqu'aux marches de l'église, ce qui contredisait la thèse des bailleurs soutenant que la terrasse n'était constituée entre 1989 et 2005 que de quelques tables et quelques chaises situées sous un store devant le local commercial.

Pour la Haute juridiction, elle a ainsi souverainement retenu que la locataire qui bénéficiait, antérieurement au bail expiré, d'une large terrasse, n'avait pas bénéficié d'une extension notable de celle-ci en 2005, et en a exactement déduit que, la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité n'étant pas rapportée par les bailleurs, la demande en fixation d'un prix déplafonné devait être rejetée.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable