[Brèves] Fixation du loyer en renouvellement : possibilité pour les parties de prévoir la fixation du loyer minimum garanti d'un loyer binaire à la valeur locative par le juge des loyers

La stipulation selon laquelle le loyer d'un bail commercial est composé d'un loyer minimum et d'un loyer calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur n'interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Le juge statue alors selon les critères de l'article L. 145-33 du Code de commerce (N° Lexbase : L5761AI9), notamment au regard de l'obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l'abattement qui en découle. Tel est l'enseignement de deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 3 novembre 2016 (Cass. civ. 3, 3 novembre 2016, deux arrêts, n° 15-16.827, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A4696SCW et n° 15-16.826, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A4695SCU). En l'espèce, des baux portant sur des locaux situés dans un centre commercial avaient été donnés à bail. Le bail stipulait un loyer composé d'un loyer de base minimum et d'un loyer additionnel représentant 8 % du chiffre d'affaires du locataire. Il prévoyait, en cas de renouvellement, que "dans les termes et conditions découlant de la législation en vigueur, le loyer de base sera fixé selon la valeur locative telle que déterminée par les articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout autre texte qui lui sera substitué" et qu'à "défaut d'accord le loyer de base sera fixé judiciairement selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur". Le bailleur avait accepté le principe de renouvellement et saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur du loyer minimum garanti. Sa demande avait été rejetée par les juges du fond (CA Aix-en-Provence, 19 février 2015, deux arrêts, n° 13/11349 N° Lexbase : A6170NB7 et n° 13/11353 N° Lexbase : A6184NBN) au motif que l'existence d'une clause de loyer binaire induit une incompatibilité avec les règles statutaires relatives à la fixation du loyer puisque celui-ci, dans un tel bail, n'est pas fixé selon les critères définis à l'article L. 145-33 du Code de commerce. La Cour de cassation, énonçant la solution précitée, accueille le pourvoi du bailleur et censure, en conséquence, les arrêts d'appel (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E8942AEW).

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable