[Brèves] Evaluation du préjudice subi par le preneur à la suite d'un sinistre : possibilité d'appliquer un coefficient de vétusté

Aucun fonds de commerce n'étant exploité dans les locaux loués depuis plusieurs années et le preneur n'ayant aucun projet d'aménagement en cours, il y a lieu d'appliquer le coefficient de vétusté proposé par l'expert judiciaire aux équipements présents dans les locaux avant la survenance du sinistre en vue de la détermination du montant de la réparation due par le bailleur au preneur. Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation en date du 16 juin 2010 (Cass. civ. 3, 16 juin 2010, n° 09-13.156, FS-P+B N° Lexbase : A0947E3H). En l'espèce, le propriétaire d'un immeuble et locataire commercial pour l'exploitation d'un fonds de commerce dans le sous-sol commun des deux propriétés avait sollicité l'indemnisation du préjudice subi à la suite d'infiltrations d'eaux usées provenant de la propriété du bailleur, ainsi que d'une propriété voisine. Les juges du fond avaient appliqué le coefficient de vétusté (s'élevant à 80 % sur certains postes de préjudices) retenu par l'expert judiciaire désigné en vue d'évaluer les préjudices du preneur. Ce dernier critiquait cette décision, au motif qu'elle était contraire au principe de réparation intégrale du préjudice. Il est régulièrement jugé, en effet, que la victime doit être replacée dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, ce qui exclut l'application d'un coefficient de vétusté (Cass. civ. 2, 23 janvier 2003, n° 01-00.200, Compagnie Garantie mutuelle des fonctionnaires (GMF) c/ M. Gabriel Pezet, F-P+B N° Lexbase : A7319A4T). Dans l'arrêt rapporté, la Cour de cassation approuve, toutefois, les juges du fond d'avoir appliqué un abattement pour la vétusté en prenant soin de relever qu'aucun fonds de commerce n'était exploité dans les lieux depuis plusieurs années, que les équipements présents dans les locaux étaient très anciens, qu'aucun projet d'aménagement quelconque n'était en cours ou sur le point de commencer et que le locataire n'établissait pas son intention réelle de relancer l'activité de son exploitation (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E9110AKM).

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