[Brèves] Sur la distinction entre les "réparations d'entretien" et les "grosses réparations"

Dès lors que le bail prévoit que le preneur supportera les réparations visées à l'article 605 du Code civil (N° Lexbase : L3192ABT) et le bailleur les grosses réparations prévues à l'article 606 du même code (N° Lexbase : L3193ABU), le dégât des eaux qui résulte d'un phénomène de condensation entre la couverture et les dalles de faux plafond qui n'affecte pas le clos et le couvert n'incombe pas au propriétaire ; de même incombent au locataire les travaux d'entretien d'électricité attachés au remplacement d'appareillages usagés ou de la mise en place de protections inexistantes compte tenu de l'évolution des normes, ces travaux de mise en conformité ne concernant pas l'installation électrique dans son ensemble et relevant dès lors des travaux d'entretien. Tel est le sens d'un arrêt rendu par la cour d'appel de Bourges le 29 janvier 2015 (CA Bourges, 29 janvier 2015, n° 13/01862 N° Lexbase : A5846NAR ; cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E5355EXM). Concernant le sinistre de dégâts des eaux, caractérisé par la présence d'auréoles et traces sur les dalles du faux plafond, dans son rapport, l'expert judiciaire confirme que les désordres sont liés à un phénomène de condensation dont il décrit minutieusement le mécanisme, pour conclure que "les abondantes traces de mouille constituées sur les faux plafonds ne proviennent pas d'infiltrations au travers de la couverture, mais d'un choc thermique inopiné, naturel, lequel est en relation directe avec l'usage. Plus l'exploitant recherchera un degré de température confortable dans la journée, plus l'exploitant recherchera un gain de chauffage pendant les périodes d'inactivité, plus les cycles de ce phénomène de condensation seront importants et rapprochés". En d'autres termes, pour la cour d'appel, le phénomène de condensation est en partie dû au mode d'usage des lieux : importance du chauffage et de la ventilation. Il résulte, en outre, des pièces du dossier et de l'expertise, que le phénomène existait lors de la prise de possession des lieux mais qu'il s'est aggravé du fait du mode d'utilisation des lieux par la locataire actuelle.

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