[Brèves] Appréciation de la légalité d'un permis modificatif sollicité après « division primaire »

► Dans l'hypothèse où, postérieurement à la « division primaire » du terrain mais avant l'achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, il y a lieu d'apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d'assiette, de la division intervenue (CE 5° et 6° ch.-r., 12 novembre 2020, n° 421590, publié au recueil Lebon N° Lexbase : A390634G).

Rappel. Il résulte des articles L. 442-1 (N° Lexbase : L3077ISR) et R. 442-1 (N° Lexbase : L3857IWR) du Code de l'urbanisme, ainsi que de l'article R. 123-10-1, devenu R. 151-21 du même code (N° Lexbase : L0321KWS), que, par exception à la procédure de lotissement, la division d'une unité foncière prévue au a) de l'article R. 442-1, dite « division primaire », permet à un pétitionnaire de demander et d'obtenir un permis de construire sur une partie de l'unité foncière existante alors que la division du terrain n'est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l'obtention du permis de construire.

Eu égard à l'objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison individuelle destinés à occuper une partie de l'unité foncière existante, l'obtention de l'autorisation d'urbanisme nécessaire au projet et la division de l'unité foncière existante, le respect des règles d'urbanisme doit être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date à laquelle l'administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir. 

Faits. La société Financière Axel Investissement a, le 11 décembre 2015, obtenu un permis de construire tacite pour le projet de construction de deux immeubles à usage d'habitation et la réhabilitation et le changement de destination d'un immeuble à usage de bureaux sur une fraction d'un terrain situé au 1 ter, rue Jules Gautier à Nanterre (Hauts-de-Seine), le pétitionnaire ayant indiqué au service instructeur que le terrain fera l'objet d'une division ultérieure. La SCI du 3, rue Jules Gautier a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise l'annulation pour excès de pouvoir de ce permis de construire et de la décision implicite rejetant son recours gracieux, qui a rejeté cette demande.

Position du TA. Pour apprécier le respect, par le projet faisant usage du procédé de la division primaire, des dispositions des articles UB 9, UB 12 et UB 13 du règlement du PLU relatives à l'emprise au sol, au nombre de places de stationnement et au traitement des espaces libres, le tribunal a jugé que le terrain d'assiette à prendre en compte était constitué de la fraction de l'unité foncière existante dont la société Financière Axel Investissement doit devenir propriétaire après division. 

Décision. En statuant ainsi, alors qu’il résulte du principe précité que le respect des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme devait être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existante à la date à laquelle l'administration a statué, le tribunal a commis une erreur de droit (voir à l’inverse pour une exception à l'appréciation au regard de l'ensemble du projet de construction, CE 1° et 6° s-s-r., 9 mars 2016, n° 376042, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A5413QY7).

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