[Brèves] Avis de l’Autorité de la concurrence sur la situation concurrentielle du marché de l’entremise immobilière

► Saisie par le ministre de l’Économie, l’Autorité de la concurrence a rendu, le 7 juin 2023, son avis concernant le fonctionnement du marché français de l’entremise immobilière. Elle y constate que la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970 pourrait, en raison de l’évolution du secteur, être clarifiée et assouplie. Elle relève notamment que cette loi constitue un frein à  une offre de services innovants ou à une baisse des taux de commission qui sont en moyenne de 5,78 % TTC en 2022, bien au-dessus de la moyenne de l’Union européenne (environ 4 % TTC).

Il convient de préciser que l’Autorité ayant été saisie uniquement sur le fonctionnement du marché français de l’entremise en matière de vente de biens à usage d’habitation (ci-après « entremise immobilière »), l’avis ne traite que de ce point et n’aborde pas les autres activités d’intermédiation, notamment la vente de fonds de commerce, la location ou encore la gestion immobilière.

De plus, l’avis s’attache à analyser le marché de l’entremise immobilière en France métropolitaine.

À la lumière d’un certain nombre de constatations, l’Autorité recommande au Gouvernement d’envisager une réforme visant, d’une part, à renforcer la protection économique des consommateurs et, d’autre part, à assouplir les conditions d’exercice de l’activité d’entremise immobilière. Pour la première fois, l’Autorité traduit juridiquement ses recommandations en propositions de modifications législatives et règlementaires. Elles figurent en annexe de l’avis.

Outre des recommandations générales visant à accroître la protection économique des consommateurs, l’Autorité propose deux options d’assouplissement de la loi « Hoguet » (loi n° 70-9, du 2 janvier 1970 N° Lexbase : L7536AIX).

Tout d’abord, l’Autorité formule une série de recommandations générales applicables quelle que soit l’option retenue et visant à accroître la protection économique des consommateurs :

• Recommandation n° 1 : instaurer une obligation de dresser dans le mandat une liste exhaustive des prestations rendues par le professionnel afin que le client puisse détenir une information complète pour négocier les honoraires.
• Recommandation n° 2 : uniformiser les règles relatives à l’affichage des annonces, que le paiement des honoraires incombe à l’acheteur ou au vendeur afin d’améliorer la lisibilité de l’information et de limiter les effets de report des honoraires du vendeur vers l’acheteur.
• Recommandation n° 3 : soumettre les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières aux obligations d’affichage prévues par l’arrêté de 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
• Recommandation n° 4 : imposer l’élaboration d’une fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique pour faciliter son intelligibilité et sa lisibilité.
• Recommandation n° 5 : mettre à la disposition du public à titre gratuit les données immobilières détenues par les notaires sur les prix de vente des biens immobiliers et les commissions perçues par les professionnels de l’entremise immobilière.
• Recommandation n° 6 : supprimer l’interdiction faite aux notaires négociateurs d’afficher les annonces immobilières dans les vitrines de leur office notarial.

Quant aux options d’assouplissement de la loi « Hoguet », une première option vise à assouplir les conditions dans lesquelles les professionnels de l’entremise immobilière proposent leurs services. Cette option est assortie de deux recommandations :  l’exclusion du champ d’application de la loi « Hoguet » de l’activité d’entremise immobilière en matière de vente de biens immobiliers et  l’insertion d’une disposition dans le Code de la consommation prévoyant une obligation de justifier d’une garantie financière en cas de maniement de fonds.

Une seconde option s’attache principalement à  clarifier le périmètre de la loi Hoguet et  simplifier les conditions d’accès à la profession.

S’agissant de la clarification du périmètre de la loi « Hoguet », l’Autorité propose, d’une part, de définir précisément les prestations qui relèvent de la qualification d’entremise immobilière et, d’autre part, de préciser celles qui n’en relèvent pas, sans toutefois que cette liste soit exhaustive. Ainsi, les prestations non constitutives d’entremise immobilière ne seront pas soumises au principe de la rémunération au résultat fixé à l’article 6 de la loi « Hoguet ».

 S’agissant de la simplification des conditions d’accès à la profession, l’Autorité recommande, d’une part, de ne pas conditionner l’obtention de la carte professionnelle à la détention de trois années d’études supérieures au baccalauréat dans une spécialité économique, juridique ou commerciale et, d’autre part, d’assouplir et d’harmoniser la durée de l’expérience professionnelle et de la fixer à quatre ans, quel que soit le statut du professionnel concerné (cadre, emploi subordonné ou personne habilitée par un titulaire de carte).

Par ailleurs, les professions libérales, non soumises à la loi « Hoguet » mais autorisées à réaliser des activités d’entremise immobilière devront également être soumises au principe de la rémunération au résultat (avocats, experts fonciers et agricoles, experts forestiers, géomètres-experts et notaires).

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