[Brèves] Action en diminution de loyer en cas d’erreur sur la mention de la surface habitable : attention, délai de forclusion !

► Le délai de quatre mois prévu par l'article 3-1, de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989, est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.

Pour rappel, l’article 3-1, de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH prévoit, notamment, que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. Pour agir en diminution de loyer, à défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

En l’espèce, les preneurs d’une maison à usage d’habitation, se prévalant d'un écart entre la surface mentionnée au bail et celle mesurée par eux, ont, après vaine demande à la bailleresse, assigné cette dernière en diminution de loyer et en paiement de diverses sommes.

La cour d’appel (CA Bordeaux, 27 avril 2021, n° 19/03446 N° Lexbase : A47104QI) a déclaré irrecevable, comme tardive, leur demande en diminution de loyer, et les a condamnés à payer un arriéré locatif.

La cour d’appel a énoncé que le délai de quatre mois prévu par l’article 3-1 précité était un délai préfix de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur, soit un délai en principe insusceptible d’interruption ou de suspension, ce que les preneurs ont contesté : selon eux, ce délai était un délai de prescription. Ils pouvaient donc se prévaloir d’une cause d’interruption du délai de leur action.

La Cour de cassation approuve le raisonnement de la cour d’appel : le délai de quatre mois est bien un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.

Dès lors, en l’espèce, après avoir constaté que les preneurs avaient demandé à la bailleresse de réduire le loyer le 18 août 2017 et que l'assignation avait été délivrée le 5 février 2018, soit plus de quatre mois plus tard, elle en a exactement déduit que cette demande était irrecevable (sur la sanction de l’action en diminution de loyer tardive, v. notre brève Irrecevabilité de l’action en réduction de loyer intentée hors délai, Lexbase Droit privé, octobre 2022, n° 920 N° Lexbase : N2941BZX).

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