[Brèves] Rapport annuel de la Cour de cassation : proposition de réforme sur la condition de ressources en cas de pluralité de locataires (loi n° 89-462, du 6 juillet 1989, art. 15)

► Dans son rapport annuel 2021, la Cour de cassation propose une réforme de l’article 15, III, de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290, du 23 décembre 1986, qui porte sur la protection des personnes de plus de soixante-cinq ans disposant de ressources annuelles limitées, face au refus du bailleur de renouveler leur contrat de bail d’habitation, afin de préciser les conditions de prise en compte des ressources des locataires en cas de cotitularité du bail.

Le premier alinéa du III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 N° Lexbase : L8461AGH dispose aujourd’hui : « le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du Logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360, du 1^er septembre 1948, précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité ».

Les Hauts magistrats expliquent que si « la condition du cumul des ressources de la ‘’personne à charge’’ et du locataire est expressément prévue par le texte à la suite d’une décision d’inconstitutionnalité […] (Cons. const., décision n° 2014-691, du 20 mars 2014, loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové N° Lexbase : A1554MHZ) », « elle ne l’est pas en revanche pour les cotitulaires du bail, l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 précitée disposant toujours que la protection s’applique à l’égard de ‘’tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources’’ ».

La Cour énonce ainsi qu’une « telle rédaction invite donc à la prise en compte des revenus du seul locataire âgé de plus de soixante-cinq ans, ce que décidait la jurisprudence ».

La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait été saisie en 2019 d’une QPC (Cass. QPC, 20 juin 2019, n° 19-40.009 N° Lexbase : A3076ZGZ) à ce sujet. Elle avait répondu que « la jurisprudence évoquée [par la QPC] n’avait pas été rendue sur le fondement de l’article 15, III, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366, du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, qui a modifié les conditions de ressources du locataire ».

La Cour de cassation rappelle ainsi que « la loi du 24 mars 2014 précitée a modifié le plafond de ressources, qui est désormais fixé par référence au ‘’plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement’’. Ce plafond est défini par catégories de ménages et implique la prise en considération des revenus cumulés du ménage ».

La Cour de cassation considère que « la question de l’articulation entre la lettre de l’article 15, III, de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989, qui invite à une prise en considération individuelle des ressources de chacun des locataires et la détermination du nouveau plafond de ressources par référence aux revenus cumulés du ménage, risque de poser une difficulté, dont on ignore à ce jour comment elle sera résolue par la jurisprudence ».

La troisième chambre civile estime donc qu’il « pourrait paraître opportun de modifier l’article 15, III, de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989, afin de préciser comment doit être appréciée la condition de ressources en cas de pluralité de locataires, ce qui restituerait sa cohérence à ce texte qui, d’un côté, invite à prendre en considération la situation de ‘’tout locataire […] dont les ressources…’’, ce qui implique la prise en considération individualisée de sa situation, et de l’autre côté, renvoie à un plafond qui implique de prendre en considération les revenus du ménage, donc de tous les cotitulaires du bail ».

La Cour de cassation avait déjà proposé cette réforme dans son rapport annuel de 2019, puis 2020, sans que cela n’ait été pour l’instant suivi d’effet.

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