[Brèves] Opposabilité d’un plan annexé aux actes de copropriété délimitant les droits fonciers des copropriétaires n’ayant pas été réalisé par un géomètre-expert ?

► Il résulte des articles 1,1, et 2, de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l'ordre des géomètres-experts, dans leur rédaction issue de la loi n° 87-998 du 15 décembre 1987, visant à garantir le libre exercice de la profession de géomètre-expert que seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers ; à ce titre, ils lèvent et dressent, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière ;
viole ces textes la cour d'appel qui, pour dire qu'un plan annexé aux actes d'une copropriété est régulier et s'impose aux copropriétaires successifs, retient qu'il importe peu qu'il n'ait pas été réalisé par un géomètre-expert, alors que le plan annexé aux actes de copropriété délimite les droits fonciers des copropriétaires.

En l’espèce, en 2007, un notaire avait reçu, à la demande d’une SCI, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division d'une copropriété, constituée de deux lots, correspondant à deux superficies matérialisées en vert et en jaune sur un plan annexé aux actes, chacun des deux lots comprenant un chalet et un jardin privatif, l'accès commun à la voie publique constituant une partie commune.

En 2013, soutenant que l'accès à la voie publique n'avait pas été réalisé à l'emplacement matérialisé sur le plan annexé à l'état descriptif de division correspondant à la partie commune et qu'il empiétait sur leur jardin privatif, les propriétaires d’un des deux lots avaient assigné le syndicat des copropriétaires, la SCI, son ancien gérant et copropriétaire, ainsi que la société notariale en substitution d'un régime de pleine propriété au régime de la copropriété, en interdiction à l’autre copropriétaire de tout passage sur leur lot et en indemnisation de leurs préjudices.

Décision CA. Pour rejeter leurs demandes en annulation du plan de division, tendant à faire constater l'inexistence de la copropriété, à l'attribution de la parcelle n° 2 en pleine propriété et en responsabilité contre la SCI et son ancien gérant, la cour d’appel avait retenu que le plan annexé aux actes de la copropriété était régulier et s'imposait aux copropriétaires successifs, peu important que ce plan n'ait pas été réalisé par un géomètre-expert.

Cassation. La décision est censurée par la Cour suprême, au visa des articles 1, 1°, et 2 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l'ordre des géomètres-experts, dans leur rédaction issue de la loi n° 87-998 du 15 décembre 1987 visant à garantir le libre exercice de la profession de géomètre-expert.

Selon la Haute juridiction il résulte de ces textes que seuls les géomètres-experts inscrits à leur Ordre peuvent réaliser les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers. À ce titre, ils lèvent et dressent, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière.

Aussi, en l’espèce, la cour d'appel avait violé les textes susvisés, dès lors que le plan annexé aux actes de copropriété délimitait les droits fonciers des copropriétaires.

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