[Brèves] Indemnité de rapport, au titre de l’occupation gratuite d’une partie du logement du de cujus usufruitier, due par le nu-propriétaire indivis à son cohéritier ?

► L’indemnité de rapport au titre de l’occupation gratuite d’une partie du logement du de cujus usufruitier, due par le nu-propriétaire indivis à son cohéritier, est égale aux loyers qui auraient dû être payés si les lieux avaient été loués, après déduction du seul montant des réparations et frais d'entretien incombant normalement à l'usufruitier.

La question qui sous-tendait la solution ainsi retenue par la Cour de cassation portait sur la détermination des travaux incombant au locataire cumulant la qualité de nu-propriétaire.

Dans cette affaire, une mère avait consenti à l’un de ses fils, avec une intention libérale, l'usage gratuit de la partie d'une maison dont elle avait conservé l'usufruit et dont celui-ci était nu-propriétaire avec son frère.

L’une des questions soumises à la Haute juridiction portait sur le calcul de l'indemnité de rapport mise à la charge du gratifié, sur le fondement de l’article 843 du Code civil N° Lexbase : L9984HN4 (aux termes duquel « tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l'actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement ; il ne peut retenir les dons à lui faits par le défunt, à moins qu'ils ne lui aient été faits expressément par préciput et hors part, ou avec dispense de rapport »).

La particularité tenait à ce que l’héritier cumulait les devoirs d'un locataire, auquel sa position d'occupant l'assimilait, et les obligations issues de la nue-propriété de l'immeuble.

Or, selon l'article 1720, alinéa 2, du Code civil N° Lexbase : L1842ABT, « le bailleur est tenu de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Par ailleurs, selon l'article 605 du même code N° Lexbase : L3192ABT, « l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent en principe à la charge du propriétaire ».

L’auteur du pourvoi soutenait notamment qu’il y avait lieu de déduire, de l’indemnité de rapport mise à sa charge au titre de l’occupation gratuite, l'ensemble des réparations qu’il avait payées et qui auraient incombé à sa mère, en sa qualité de bailleresse, ce qui incluait les grosses réparations.

Il n’obtiendra pas gain de cause. La Haute juridiction approuve la cour d’appel de Poitiers (CA Poitiers, 9 septembre 2020, n° 18/03031 N° Lexbase : A28803TT), qui avait retenu, à bon droit, que l’intéressé, en ce qu'il cumulait les devoirs d'un locataire, auquel sa position d'occupant l'assimilait, et les obligations issues de la nue-propriété de l'immeuble, ne pouvait réclamer à l'usufruitière le remboursement des travaux qui, tout en constituant des réparations autres que locatives mises à la charge du bailleur par l'article 1720 du Code civil, relevaient du domaine des grosses réparations imputées au nu-propriétaire par l'article 605 du même code.

Selon la Haute juridiction, elle en avait exactement déduit que celui-ci était tenu d'une indemnité de rapport égale aux loyers qui auraient dû être payés si les lieux avaient été loués, après déduction du seul montant des réparations et frais d'entretien incombant normalement à l'usufruitière.

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