[Brèves] Droit de vote des titulaires de lots transitoires (rappel)

► Les copropriétaires titulaires de lots transitoires disposent d'un nombre de voix correspondant à leur quote-part dans les parties communes ; le décompte des voix doit correspondre à la quote-part des parties communes attachée à chacun des lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sans qu'une partie des tantièmes correspondant aux lots transitoires puisse être exclue du décompte.

Faits et procédure. En l’espèce, une SCI avait entrepris la construction d'un groupe de trois immeubles dont elle n'avait achevé que le bâtiment n° 3, le bâtiment n° 2 étant laissé au stade du gros oeuvre, et seul le terrassement du bâtiment n° 1 étant réalisé.

Le 6 février 2016, les copropriétaires de la résidence, réunis en assemblée générale, avaient décidé, par une résolution, de faire notamment procéder aux travaux de remise en état des façades du bâtiment n° 2, pour un montant déterminé, et aux frais exclusifs « des propriétaires de ces lots ».

La SCI avait assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de la résolution n° 8 et en dommages-intérêts.

Par un arrêt du 15 octobre 2019, devenu irrévocable sur ces points, une cour d'appel avait jugé que le bâtiment n° 2 était soumis au statut de la copropriété, et avait annulé la disposition du règlement de celle-ci aux termes de laquelle, « III- aucune charge de copropriété ne pourra être réclamée pour les bâtiments constituant les seconde et troisième tranches de travaux avant leur achèvement complet, constaté par l'architecte de l'opération ».

Décision CA. Pour dire que la résolution n° 8 avait été régulièrement adoptée, la cour d’appel de Chambéry avait retenu qu'il résultait du procès-verbal de l'assemblée générale que les tantièmes pris en compte pour le vote des copropriétaires étaient au nombre de 51 249, soit 47 174 tantièmes du bâtiment n° 3 et 4 075 tantièmes des lots achevés et utilisables du bâtiment n° 2, que le vote de la SCI avait été pris en considération à hauteur de 5 052 tantièmes, et qu'elle était mal venue à soutenir que les tantièmes à prendre en compte devaient inclure ceux attribués au bâtiment n° 1, non construit, et à la partie inachevée du bâtiment n° 2 (CA Chambéry, 13 octobre 2020, n° 18/00454 N° Lexbase : A46403X7).

Cassation. La décision est censurée par la Haute juridiction, au visa de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux termes duquel « chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».

Selon la Cour de cassation, la soumission du bâtiment n° 2 au statut de la copropriété imposait un décompte des voix correspondant à la quote-part des parties communes attachée à chacun des lots du bâtiment n° 2, selon l'état descriptif de division, sans qu'une partie des tantièmes puisse être exclue du décompte.

La solution s’inscrit dans la lignée de précédentes décisions (Cass. civ. 3, 14 novembre 1991, n° 89-21.167 N° Lexbase : A2833ABK, précisant que les lots transitoires confèrent à leur titulaire les mêmes droits et obligations qu'à tout autre copropriétaire ; Cass. civ. 3, 16 mai 2001, n° 99-17.617 N° Lexbase : A4657ATN, retenant que le titulaire d'un lot transitoire doit être convoqué aux assemblées générales des copropriétaires pour y exercer son droit de vote).

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