CIV. 3

MF


COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 février 2022


Cassation


Mme TEILLER, président


Arrêt n° 137 F-D

Pourvoi n° K 20-22.928


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 FÉVRIER 2022

La société Bel Alp, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° K 20-22.928 contre l'arrêt rendu le 13 octobre 2020 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence Bel Alp, dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société les Contamines immobilier, domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de la société Bel Alp, de la SCP Lesourd, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Bel Alp, après débats en l'audience publique du 4 janvier 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 13 octobre 2020), en 1998, la société civile immobilière Bel Alp, devenue la société Bel Alp, a entrepris la construction d'un groupe de trois immeubles dont elle n'a achevé que le bâtiment n° 3, le bâtiment n° 2 étant laissé au stade du gros oeuvre, et seul le terrassement du bâtiment n° 1 étant réalisé.

2. Le 6 février 2016, les copropriétaires de la résidence Bel Alp, réunis en assemblée générale, ont décidé, par une résolution n° 8, de faire notamment procéder aux travaux de remise en état des façades du bâtiment n° 2, pour un montant déterminé, et aux frais exclusifs « des propriétaires de ces lots ».

3. La société Bel Alp a assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de la résolution n° 8 et en dommages-intérêts.

4. Par un arrêt du 15 octobre 2019, devenu irrévocable sur ces points, la cour d'appel a jugé que le bâtiment n° 2 était soumis au statut de la copropriété, et a annulé la disposition du règlement de celle-ci aux termes de laquelle, « III- aucune charge de copropriété ne pourra être réclamée pour les bâtiments constituant les seconde et troisième tranche de travaux avant leur achèvement complet, constaté par l'architecte de l'opération ».

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile🏛, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

6. La société Bel Alp fait grief à l'arrêt de déclarer régulière la délibération n° 8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2016, de répartir, en conséquence, le coût des travaux de ravalements relatifs au bâtiment 2 et de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une somme à titre de dommages-intérêts, alors « que chaque copropriétaire, même propriétaire d'un lot transitoire ou en voie d'achèvement, dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ; qu'en jugeant que la délibération litigieuse avait été valablement adoptée aux motifs que « c'est exactement que les tantièmes pris en compte sont la totalité de ceux afférents au bâtiment 3, à savoir 47 174 tantièmes, ainsi que ceux afférents au bâtiment 2, mais concernant uniquement les lots achevés, soit 4 075 tantièmes », privant ainsi les propriétaires des lots transitoires des bâtiments 1 et 2 de leur droit de vote, la cour d'appel a violé l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965🏛 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965🏛 :

7. Selon ce texte, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

8. Pour dire que la résolution n° 8 avait été régulièrement adoptée, l'arrêt retient qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale que les tantièmes pris en compte pour le vote des copropriétaires étaient au nombre de 51 249, soit 47 174 tantièmes du bâtiment n° 3 et 4 075 tantièmes des lots achevés et utilisables du bâtiment n° 2, que le vote de la société Bel Alp a été pris en considération à hauteur de 5 052 tantièmes, et qu'elle est mal venue à soutenir que les tantièmes à prendre en compte doivent inclure ceux attribués au bâtiment n° 1, non construit, et à la partie inachevée du bâtiment n° 2.

9. En statuant ainsi, alors que la soumission du bâtiment n° 2 au statut de la copropriété imposait un décompte des voix correspondant à la quote-part des parties communes attachée à chacun des lots du bâtiment n° 2, selon l'état descriptif de division, sans qu'une partie des tantièmes puisse être exclue du décompte, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 octobre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Bel Alp aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile🏛, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Bel Alp et le condamne à payer à la société Bel Alp la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SARL Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Bel Alp

PREMIER MOYEN DE CASSATION

La société Bel Alp fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré régulière la délibération n° 8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2016 et réparti, en conséquence, le coût des travaux de ravalements relatifs au bâtiment 2 et en ce qu'il a condamné la société Bel Alp à payer au syndicat des copropriétaires Bel Alp la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

1°) Alors, d'une part, que la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que par un arrêt du 15 octobre 2019, la cour d'appel de Chambéry a jugé que le bâtiment n° 2 de l'ensemble immobilier Bel Alp était soumis au statut de copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965🏛 avec le bâtiment n° 3 et a annulé la stipulation du règlement de copropriété aux termes de laquelle aucune charge de copropriété ne pourrait être réclamée pour les bâtiments constituant les seconde et troisième tranche de travaux avant leur achèvement complet ; que la cassation à intervenir sur ce point sur le pourvoi formé par la société Bel Alp contre cet arrêt (pourvoi n° A 20-14.570⚖️) entraînera la cassation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a déclaré régulière la délibération litigieuse adoptée par les copropriétaires de ces deux bâtiments, par application de l'article 625 du code de procédure civile🏛

2°) Alors, d'autre part, que chaque copropriétaire, même propriétaire d'un lot transitoire ou en voie d'achèvement, dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ; qu'en jugeant que la délibération litigieuse avait été valablement adoptée aux motifs que « c'est exactement que les tantièmes pris en compte sont la totalité de ceux afférents au bâtiment 3, à savoir 47 174 tantièmes, ainsi que ceux afférents au bâtiment 2, mais concernant uniquement les lots achevés, soit 4 075 tantièmes » (arrêt, p. 3, § 5), privant ainsi les propriétaires des lots transitoires des bâtiments 1 et 2 de leur droit de vote, la cour d'appel a violé l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965🏛 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

La société Bel Alp fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer au syndicat des copropriétaires Bel Alp la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

1°) Alors, d'une part, que chacun n'est responsable que du dommage qu'il a directement causé à autrui ; qu'en se bornant à retenir l'existence d'un « préjudice résultant de l'inaction de la société Bel Alp » (arrêt, p. 4) subi par le syndicat des copropriétaires et à condamner la société Bel Alp à le réparer, sans rechercher si l'inachèvement des travaux ne résultait pas de l'absence de coordination entre les différents intervenants et des agissements et des revirements du syndicat de la copropriété du bâtiment 3 (conclusions d'appel, p. 25), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil🏛 ;

2°) Alors, d'autre part, que le juge doit se prononcer sur tout ce qui lui est demandé et seulement sur ce qui lui est demandé ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires se bornait à invoquer un préjudice lié à un défaut de sécurité de l'immeuble et à sa dépréciation ; qu'en jugeant néanmoins que celui-ci avait subi un préjudice « puisqu'il [avait] dû procéder en vain à des consultations de maitrise d'oeuvre et d'entreprise (et) que les travaux déjà réalisés [avaient] été rendus plus complexes » (arrêt, p. 4), la cour d'appel a modifié les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile🏛.