[Brèves] Périmètre du transfert de l'ensemble des charges fiscales afférentes aux lieux loués dues par le bailleur et adaptation des acomptes trimestriels

► D’une part, la clause prévoyant de façon générale que le preneur versera des acomptes trimestriels dans les mêmes conditions que chacun des termes de loyers, le bailleur est fondé à inclure les dépenses fiscales dans les provisions sur charges et à adapter les acomptes en fonction de ces dépenses ;

D'autre part, la clause, stipulant que le preneur doit remboursement au bailleur des impôts, contributions et autres taxes, présents ou futurs, grevant les lieux loués, même ceux incombant aux propriétaires, taxes foncières et autres, transfère au locataire l'ensemble des charges fiscales afférentes aux lieux loués dues par le bailleur, de telle sorte que ce dernier est fondé à recouvrer sur le preneur, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la taxe sur les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement.

Faits et procédure. Une locataire a été destinataire d'un commandement de payer un arriéré locatif, visant la clause résolutoire de son bail commercial. Elle a alors fait opposition au commandement demandant au tribunal de grande instance de dire non écrite la clause résolutoire et la clause d'indexation figurant au bail, et de juger que les provisions exigibles ne pouvaient concerner que les charges et non pas les impôts et les taxes dont le preneur devait remboursement à la bailleresse.

La cour d’appel (CA Paris, Pôle 5, 3^ème ch., 18 décembre 2020, n° 19/05910 N° Lexbase : A45184AL) ayant rejeté les demandes de la locataire, cette dernière a formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation rejette le pourvoi, approuvant l’analyse de la cour d’appel tant en ce qui concerne la clause d’indexation que la condamnation de la locataire à payer diverses sommes au titre des loyers, charges et taxes.

• Sur la clause d’indexation

Pour la Cour de cassation, premièrement, la cour d'appel a constaté que la clause d'indexation prévoyait un indice glissant avec une période de variation de l'indice correspondant à la durée écoulée entre deux révisions et retenu que le bail prévoyant cette indexation avait pris effet le 1^er juillet 1996, de sorte que le report au 1^er juillet 1998 de l'exigibilité du loyer révisé selon la variation indiciaire entre la date d'effet du bail et le 1^er juillet 1998 n'avait pas pour effet de créer une distorsion avec la période retenue de variation de l'indice.

Deuxièmement, la cour d'appel, qui a relevé que les parties ont contractuellement fixé le montant du loyer annuel applicable à compter de la date d'effet du bail et convenu d'en réduire temporairement le montant exigible pendant deux années, et écarté l'existence d'un bail à paliers, a exactement retenu que, l'indexation étant calculée en 1998 sur le loyer de base fixé par le bail en 1996, en fonction de la variation de l'indice pendant deux années, il n'existait aucune distorsion sur l'assiette du calcul du loyer indexé.

• Sur le paiement des charges et taxes

Sur ce point, la Cour cassation approuve également pleinement l’arrêt d’appel. Elle retient, en effet, que la cour d'appel, se livrant à une interprétation exclusive de dénaturation, a souverainement retenu, d'une part, que, la clause prévoyant de façon générale que le preneur versera des acomptes trimestriels dans les mêmes conditions que chacun des termes de loyers, le bailleur était fondé à inclure les dépenses fiscales dans les provisions sur charges et à adapter les acomptes en fonction de ces dépenses, d'autre part, que la clause, stipulant que le preneur devait remboursement au bailleur des impôts, contributions et autres taxes, présents ou futurs, grevant les lieux loués, même ceux incombant aux propriétaires, taxes foncières et autres, avait transféré à la société locataire l'ensemble des charges fiscales afférentes aux lieux loués dues par le bailleur, de telle sorte que ce dernier était fondé à recouvrer sur le preneur, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la taxe sur les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement.

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