CIV. 3

JL


COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 février 2022


Rejet


Mme TEILLER, président


Arrêt n° 205 F-D

Pourvoi n° G 21-14.558


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 FÉVRIER 2022

La société [Adresse 3], société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° G 21-14.558 contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Bassano développement, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société [Adresse 3], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Bassano développement, après débats en l'audience publique du 18 janvier 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 décembre 2020), la société [Adresse 3] (la locataire) a été destinataire, le 18 mai 2017, d'un commandement de payer un arriéré locatif, visant la clause résolutoire du bail commercial à elle consenti le 1er juillet 1996 par une société aux droits de laquelle se trouve la société Bassano développement (la bailleresse).

2. La locataire a fait opposition au commandement demandant au tribunal de grande instance de dire non écrite la clause résolutoire et la clause d'indexation figurant au bail, et de juger que les provisions exigibles ne pouvaient concerner que les charges et non pas les impôts et les taxes dont le preneur devait remboursement à la bailleresse.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause résolutoire du bail conclu le 1er juillet 1996 et renouvelé le 1er mars 2011, alors « que toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que sont réputées non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire obstacle aux dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce🏛 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que la clause résolutoire stipulée au bail du 1er juillet 1996 comportait deux délais, « l'un prévoyant l'application de plein droit d'un intérêt de retard en cas de défaut de paiement de toute somme due à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de sa date d'échéance, l'autre énonçant une clause résolutoire dans les conditions conformes aux dispositions de l'article L. 145-41 », c'est-à-dire prévoyant que le bail serait, « si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité, un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause » ; qu'en déboutant la société [Adresse 3] de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause résolutoire, quand la mention de deux délais dans cette clause était de nature à créer une confusion dans l'esprit de la société locataire, l'empêchant de prendre la mesure exacte de sa portée, la cour d'appel a violé les articles L. 145-15 et L. 145-41 du code de commerce🏛. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel, qui n'était pas saisie de la nullité du commandement mais d'une demande d'annulation de la clause résolutoire figurant au bail, après avoir relevé, d'une part, que cette clause comportait deux paragraphes distincts, l'un portant sur l'application de plein droit d'un intérêt de retard en cas de défaut de paiement de toute somme due à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de sa date d'échéance, l'autre prévoyant une résiliation du bail de plein droit et sans aucune formalité un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la clause, demeuré infructueux, d'autre part, que la prétendue contradiction invoquée par la locataire, de nature à créer une confusion dans son esprit l'empêchant de prendre la mesure exacte de la portée de cette clause, ne résultait que d'une lecture tronquée, a légalement justifié sa décision.

5. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

6. La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause d'indexation et de rejeter, en conséquence, sa demande en paiement d'une somme au titre du trop-perçu de loyers sur la période d'août 2015 à juin 2017 inclus, ainsi que d'une somme au titre du dépôt de garantie indûment perçu, alors :

« 1°/ qu'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ; qu'en l'espèce, la clause d'indexation prévoyait que « de convention expresse, le montant du loyer sera indexé de plein droit et sans formalité ni notification préalable, chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du présent bail et variera proportionnellement à l'indice national du coût de la construction publié par l'Insee. Toutefois, compte tenu de la diminution de loyer consentie sur les deux premières années du bail, le loyer ci-dessus fixé, soit 5 700 000 francs, sera réajusté pour la première fois le 1er juillet 1998 et ensuite chaque année le 1er juillet. Ce réajustement se fera suivant la variation entre l'indice de base et l'indice de révision, - l'indice de base étant : pour la première fois, le dernier indice publié à ce jour, soit celui du 4ème trimestre 1995, 1013, *puis par la suite, l'indice ayant servi d'indice de révision lors du précédent réajustement du loyer ; - l'indice de révision étant : le dernier indice publié à la date de chaque réajustement » ; qu'en application de ces stipulations, la société Bassano a procédé à l'indexation du loyer applicable en juillet 1998 dès son entrée en vigueur, de sorte qu'aucune durée ne s'est écoulée entre l'exigibilité de ce loyer et son indexation ; qu'en jugeant néanmoins que la clause d'indexation ne créait pas de distorsion prohibée, la cour d'appel a violé les articles L. 145-39 du code de commerce🏛 et L. 112-1 du code monétaire et financier🏛 ;

2°/ qu'en l'espèce la clause d'indexation prévoyait que « de convention expresse, le montant du loyer sera indexé de plein droit et sans formalité ni notification préalable, chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du présent bail et variera proportionnellement à l'indice national du coût de la construction publié par l'Insee. Toutefois, compte tenu de la diminution de loyer consentie sur les deux premières années du bail, le loyer ci-dessus fixé, soit 5 700 000 francs, sera réajusté pour la première fois le 1er juillet 1998 et ensuite chaque année le 1er juillet. Ce réajustement se fera suivant la variation entre l'indice de base et l'indice de révision, - l'indice de base étant : pour la première fois, le dernier indice publié à ce jour, soit celui du 4ème trimestre 1995, 1013, puis par la suite, l'indice ayant servi d'indice de révision lors du précédent réajustement du loyer ; - l'indice de révision étant : le dernier indice publié à la date de chaque réajustement » ; que la société Bassano a procédé à l'indexation du loyer applicable en juillet 1998 dès son entrée en vigueur, en appliquant une variation indiciaire calculée sur deux années ; qu'en jugeant néanmoins que la clause d'indexation ne créait pas de distorsion prohibée, la cour d'appel a derechef violé les articles L. 145-39 du code de commerce🏛 et L.112-1 du code monétaire et financier🏛. »

Réponse de la Cour

7. Premièrement, la cour d'appel a constaté que la clause d'indexation prévoyait un indice glissant avec une période de variation de l'indice correspondant à la durée écoulée entre deux révisions et retenu que le bail prévoyant cette indexation avait pris effet le 1er juillet 1996, de sorte que le report au 1er juillet 1998 de l'exigibilité du loyer révisé selon la variation indiciaire entre la date d'effet du bail et le 1er juillet 1998 n'avait pas pour effet de créer une distorsion avec la période retenue de variation de l'indice.

8. Deuxièmement, la cour d'appel, qui a relevé que les parties ont contractuellement fixé le montant du loyer annuel applicable à compter de la date d'effet du bail et convenu d'en réduire temporairement le montant exigible pendant deux années, et écarté l'existence d'un bail à paliers, a exactement retenu que, l'indexation étant calculée en 1998 sur le loyer de base fixé par le bail en 1996, en fonction de la variation de l'indice pendant deux années, il n'existait aucune distorsion sur l'assiette du calcul du loyer indexé.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

10. La locataire fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement à la bailleresse diverses sommes au titre des loyers, charges et taxes échus et impayés au 1er septembre 2018, échéance de septembre incluse et après déduction des provisions sur charges appelés au titre des années 2015 et 2017, TVA en sus, et la reddition sur charges 2015 non justifiées, outre intérêts au taux légal, alors :

« 1°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, la clause du bail relative aux «Impôts-Taxes- Charges-Abonnements» stipulait que le preneur «remboursera au bailleur avec la quittance qui suivra la parution des rôles, tous les impôts, contributions et autres taxes, présents ou futurs, grevant les lieux loués, même ceux incombant aux propriétaires, taxes foncières et autres. Il supportera directement ou remboursera au bailleur toutes les charges, fournitures individuelles et prestations de toutes natures afférentes aux locaux loués, assurances, honoraires de gestion de l'immeuble, ainsi que l'intégralité des charges de copropriété. Il remboursera au bailleur, d'une manière générale, toutes les dépenses d'exploitation, de réparation, d'amélioration, de renouvellement d'installation, de mise en conformité et d'entretien (notamment ravalement) afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature (notamment installation de chauffage, climatisation, ventilation, ascenseurs…), tant des lieux loués que de l'ensemble immobilier dont ils dépendent, le bailleur entendant recevoir un loyer net de tous frais et charges, à la seule exception des gros travaux prévus à l'article 606 du code civil🏛. Le preneur versera des acomptes trimestriels dans les mêmes conditions que chacun des termes de loyers, le compte étant soldé une fois l'an et les acomptes étant réévalués à chaque exercice » ; qu'il résulte de ces termes clairs et précis que les dépenses fiscales n'étaient payables qu'annuellement, sur présentation de la quittance suivant la parution des rôles, le versement d'acomptes trimestriels ne concernant que les charges fonctionnelles ; qu'en décidant au contraire que «cette clause prévoit de façon générale le paiement d'un acompte sur charges de sorte que la société locataire ne peut en exclure les impôts et taxes, le bailleur étant ainsi fondé à inclure des dépenses fiscales dans les provisions sur charges et à adapter les acomptes en tenant compte des dépenses fiscales », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause du bail du 1er juillet 1996 relative aux «Impôts-Taxes- Charges-Abonnements », en violation de l'interdiction faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

2°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que seuls sont récupérables sur le preneur à bail les impôts, contributions et taxes expressément visés au bail commercial ; qu'en l'espèce, la clause du bail relative aux «Impôts-Taxes-Charges- Abonnements » stipulait que le preneur «remboursera au bailleur avec la quittance qui suivra la parution des rôles, tous les impôts, contributions et autres taxes, présents ou futurs, grevant les lieux loués, même ceux incombant aux propriétaires, taxes foncières et autres » ; qu'en retenant que «ces dispositions permettait le recouvrement sur le preneur de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de la taxe de balayage et de la taxe sur les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement », quand aucune stipulation spécifique ne visait expressément ces taxes, la cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil🏛.»

Réponse de la Cour

11. La cour d'appel, se livrant à une interprétation exclusive de dénaturation, a souverainement retenu, d'une part, que, la clause prévoyant de façon générale que le preneur versera des acomptes trimestriels dans les mêmes conditions que chacun des termes de loyers, le bailleur était fondé à inclure les dépenses fiscales dans les provisions sur charges et à adapter les acomptes en fonction de ces dépenses, d'autre part, que la clause, stipulant que le preneur devait remboursement au bailleur des impôts, contributions et autres taxes, présents ou futurs, grevant les lieux loués, même ceux incombant aux propriétaires, taxes foncières et autres, avait transféré à la société locataire l'ensemble des charges fiscales afférentes aux lieux loués dues par le bailleur, de telle sorte que ce dernier était fondé à recouvrer sur le preneur, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la taxe sur les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement.

12. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société [Adresse 3] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile🏛, rejette la demande de la société [Adresse 3] et la condamne à payer à la société Bassano développement la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour la société [Adresse 3]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société [Adresse 3] tendant à voir réputer non écrite la clause résolutoire du bail conclu le 1er juillet 1996, renouvelé le 1er mars 2011 ;

ALORS QUE toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que sont réputées non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire obstacle aux dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce🏛 ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que la clause résolutoire stipulée au bail du 1er juillet 1996 comportait deux délais, « l'un prévoyant l'application de plein droit d'un intérêt de retard en cas de défaut de paiement de toute somme due à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de sa date d'échéance, l'autre énonçant une clause résolutoire dans les conditions conformes aux dispositions de l'article L. 145-41 » (cf. arrêt, p. 9), c'est-à-dire prévoyant que le bail serait, « si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité, un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause » ; qu'en déboutant la société [Adresse 3] de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause résolutoire, quand la mention de deux délais dans cette clause était de nature à créer une confusion dans l'esprit de la société locataire, l'empêchant de prendre la mesure exacte de sa portée, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-15 et L. 145-41 du code de commerce🏛.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la société [Adresse 3] tendant à voir juger non écrite la clause d'indexation du bail du 1er juillet 1996, à voir dire que le loyer du bail renouvelé le 1er mars 2011 ne pouvait évoluer qu'en application des dispositions des articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce🏛, et rejeté en conséquence sa demande en paiement de la somme de 101.665,09 euros, Tva en sus, au titre du trop-perçu de loyers sur la période d'août 2015 à juin 2017 inclus, ainsi que celle de la somme de 51.156,26 euros au titre du dépôt de garantie indûment perçu ;

1°/ ALORS QU'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ; qu'en l'espèce, la clause d'indexation prévoyait que « de convention expresse, le montant du loyer sera indexé de plein droit et sans formalité ni notification préalable, chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du présent bail et variera proportionnellement à l'indice national du coût de la construction publié par l'Insee. Toutefois, compte tenu de la diminution de loyer consentie sur les deux premières années du bail, le loyer ci-dessus fixé, soit 5.700.000 francs, sera réajusté pour la première fois le 1er juillet 1998 et ensuite chaque année le 1er juillet. Ce réajustement se fera suivant la variation entre l'indice de base et l'indice de révision, - l'indice de base étant : * pour la première fois, le dernier indice publié à ce jour, soit celui du 4ème trimestre 1995, 1013, * puis par la suite, l'indice ayant servi d'indice de révision lors du précédent réajustement du loyer ; - l'indice de révision étant : * le dernier indice publié à la date de chaque réajustement » ; qu'en application de ces stipulations, la société Bassano a procédé à l'indexation du loyer applicable en juillet 1998 dès son entrée en vigueur, de sorte qu'aucune durée ne s'est écoulée entre l'exigibilité de ce loyer et son indexation ; qu'en jugeant néanmoins que la clause d'indexation ne créait pas de distorsion prohibée, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-39 du code de commerce🏛 et L. 112-1 du code monétaire et financier🏛 ;

2°/ ALORS QU'en l'espèce, la clause d'indexation prévoyait que « de convention expresse, le montant du loyer sera indexé de plein droit et sans formalité ni notification préalable, chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du présent bail et variera proportionnellement à l'indice national du coût de la construction publié par l'Insee. Toutefois, compte tenu de la diminution de loyer consentie sur les deux premières années du bail, le loyer ci-dessus fixé, soit 5.700.000 francs, sera réajusté pour la première fois le 1er juillet 1998 et ensuite chaque année le 1er juillet. Ce réajustement se fera suivant la variation entre l'indice de base et l'indice de révision, - l'indice de base étant : * pour la première fois, le dernier indice publié à ce jour, soit celui du 4ème trimestre 1995, 1013, * puis par la suite, l'indice ayant servi d'indice de révision lors du précédent réajustement du loyer ; - l'indice de révision étant : * le dernier indice publié à la date de chaque réajustement » ; que la société Bassano a procédé à l'indexation du loyer applicable en juillet 1998 dès son entrée en vigueur, en appliquant une variation indiciaire calculée sur deux années ; qu'en jugeant néanmoins que la clause d'indexation ne créait pas de distorsion prohibée, la Cour d'appel a derechef violé les articles L. 145-39 du code de commerce🏛 et L. 112-1 du code monétaire et financier🏛.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bail renouvelé le 1er mars 2011 permettait à la société Bassano Développement d'exiger de la société [Adresse 3] le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de la taxe de balayage, de la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, de facturer la taxe sur la valeur ajoutée sur les remboursements de charges, de réclamer une provision sur charges incluant les dépenses fiscales à venir et d'adapter les acomptes en tenant compte de ces dépenses fiscales, et d'avoir condamné en conséquence la société [Adresse 3] à lui payer la somme de 23.759,72 euros au titre des loyers, charges et taxes échus et impayés au 1er septembre 2018, échéance de septembre incluse et après déduction des provisions sur charges appelés au titre des années 2015 et 2017, Tva en sus, et la reddition sur charges 2015 non justifiées, outre intérêts au taux légal ;

1°/ ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, la clause du bail relative aux « Impôts-Taxes-Charges-Abonnements » stipulait que le preneur « remboursera au bailleur avec la quittance qui suivra la parution des rôles, tous les impôts, contributions et autres taxes, présents ou futurs, grevant les lieux loués, même ceux incombant aux propriétaires, taxes foncières et autres. Il supportera directement ou remboursera au bailleur toutes les charges, fournitures individuelles et prestations de toutes natures afférentes aux locaux loués, assurances, honoraires de gestion de l'immeuble, ainsi que l'intégralité des charges de copropriété. Il remboursera au bailleur, d'une manière générale, toutes les dépenses d'exploitation, de réparation, d'amélioration, de renouvellement d'installation, de mise en conformité et d'entretien (notamment ravalement) afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature (notamment installation de chauffage, climatisation, ventilation, ascenseurs…), tant des lieux loués que de l'ensemble immobilier dont ils dépendent, le bailleur entendant recevoir un loyer net de tous frais et charges, à la seule exception des gros travaux prévus à l'article 606 du code civil🏛. Le preneur versera des acomptes trimestriels dans les mêmes conditions que chacun des termes de loyers, le compte étant soldé une fois l'an et les acomptes étant réévalués à chaque exercice » ; qu'il résulte de ces termes clairs et précis que les dépenses fiscales n'étaient payables qu'annuellement, sur présentation de la quittance suivant la parution des rôles, le versement d'acomptes trimestriels ne concernant que les charges fonctionnelles ; qu'en décidant au contraire que « cette clause prévoit de façon générale le paiement d'un acompte sur charges de sorte que la société locataire ne peut en exclure les impôts et taxes, le bailleur étant ainsi fondé à inclure des dépenses fiscales dans les provisions sur charges et à adapter les acomptes en tenant compte des dépenses fiscales », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause du bail du 1er juillet 1996 relative aux « Impôts-Taxes-Charges-Abonnements », en violation de l'interdiction faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

2°/ ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que seuls sont récupérables sur le preneur à bail les impôts, contributions et taxes expressément visés au bail commercial ; qu'en l'espèce, la clause du bail relative aux « Impôts-Taxes-Charges- Abonnements » stipulait que le preneur « remboursera au bailleur avec la quittance qui suivra la parution des rôles, tous les impôts, contributions et autres taxes, présents ou futurs, grevant les lieux loués, même ceux incombant aux propriétaires, taxes foncières et autres » ; qu'en retenant que « ces dispositions permett(ait) le recouvrement sur le preneur de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de la taxe de balayage et de la taxe sur les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement » (cf. arrêt, p. 13), quand aucune stipulation spécifique ne visait expressément ces taxes, la Cour d'appel a violé l'article 1134 (devenu 1103) du code civil🏛.