Une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l'article 1638 du Code civil (
N° Lexbase : L1740AB3), applicable en matière de garantie d'éviction (Cass. civ. 3, 27 février 2013, n° 11-28.783, FS-P+B+R
N° Lexbase : A8753I8P). En l'espèce, par acte du 2 décembre 2004, les époux B. avaient vendu aux époux V. une parcelle de terrain à bâtir. Ayant appris, après l'obtention de leur permis de construire, qu'une canalisation du canal de Provence traversait leur terrain et que le passage de cette canalisation avait fait l'objet d'une servitude conventionnelle qui n'était ni mentionnée dans l'acte de vente, ni publiée à la conservation des hypothèques, les époux V. avaient assigné en responsabilité les époux B. et la société du canal de Provence ; celle-ci avait appelé en garantie son assureur, et assigné en responsabilité le notaire chargé de procéder à la publication de l'acte constitutif de servitude. Pour condamner
in solidum les époux B. et la société du canal de Provence et d'aménagement de la région provençale à payer aux époux V. la somme de 30 000 euros au titre de la perte de valeur du terrain, la cour d'appel d'Aix-en-Provence avait retenu que la canalisation, dont l'existence n'avait été révélée aux époux V. qu'après la vente, interdisait toute construction sur la partie supérieure du terrain présentant plus d'attraits que la partie inférieure, nécessitait la réalisation d'ouvrages adaptés pour pouvoir être franchie par des véhicules et diminuait l'usage de ce terrain sur une superficie d'environ 28 m² et que la présence de cette canalisation constituait donc un vice caché à raison duquel les époux B. étaient tenus de la garantie prévue par l'article 1641 du Code civil (
N° Lexbase : L1743AB8) (CA Aix-en-Provence, 20 septembre 2011, n° 09/16033
N° Lexbase : A7428H7A). La décision est censurée par la Haute juridiction qui, après avoir rappelé les dispositions de l'article 1638 du Code civil, aux termes desquelles "
si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité", retient qu'une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l'article 1638 du Code civil.
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