[Brèves] Copropriétés à deux (avant la réforme) : valeur d’un protocole d’accord signé hors assemblée générale ?

► Dans une copropriété à deux (dans le cadre des dispositions applicables avant la réforme entrée en vigueur le 1er juin 2021), le protocole d'accord signé par les deux seuls membres de la copropriété est jugé inopposable à la copropriété, dès lors qu’il a été signé en dehors d’une assemblée générale.

En l’espèce, les deux seuls copropriétaires d'un immeuble (qui étaient frères) avaient conclu, le 29 septembre 2010, une transaction pour mettre fin au litige les opposant quant à des travaux de transformation. L'acte prévoyait que les parties devaient réaliser les travaux convenus sur leurs lots respectifs, et considérés comme autorisés par l'autre copropriétaire, réorganiser la distribution des lots en considération des travaux, et établir un nouveau règlement de copropriété et un nouvel état descriptif de division à publier.

Par acte du 11 mai 2012, l’un d’eux avait assigné l’autre en vue d'obtenir l'annulation de cette transaction, la démolition des travaux exécutés par celui-ci et la remise en état de l'immeuble dans l'état antérieur.

Pour rejeter les demandes, la cour d’appel de Pau avait retenu que le protocole d'accord avait été signé par les deux seuls membres de la copropriété qui la composaient à la date à laquelle il avait été signé, qu'il était valable entre les signataires et opposable à la copropriété qui en avait été le cosignataire, et qu'aucune assemblée générale n'avait à se prononcer puisque tous les copropriétaires avaient signé l'acte, ainsi que le syndic.

L’analyse est censurée, au visa des articles 14 N° Lexbase : L4807AHI, 17 N° Lexbase : L4812AHP et 26 N° Lexbase : L4826AH9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par la Cour régulatrice, qui rappelle le pouvoir décisionnel unique de l’assemblée générale.

Selon l’article 14 précité, le syndicat des copropriétaires établit et modifie, le cas échéant, le règlement de copropriété, qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Et aux termes des articles 17 et 26, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale à la majorité qualifiée ou à l'unanimité selon le cas.

Réforme entrée en vigueur le 1^er juin 2020.  Cette solution n’est pas transposable dans le cadre des nouvelles dispositions en vigueur depuis le 1er juin 2020, issues de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 N° Lexbase : Z955378U, prévoyant un régime dérogatoire pour les copropriétés à deux (notamment l’article 41-18 de la loi du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4223LXP prévoit la faculté d’une prise de décision collégiale, hors assemblée générale).

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