[Brèves] La réparation du préjudice de ne pas bénéficier d’un investissement immobilier fiscalement avantageux

► Les acquéreurs peuvent être indemnisés du préjudice résultant de la perte de chance d’obtenir un avantage ; mais il faut que soit exclue toute incertitude sur la décision de ne pas acheter des acquéreurs s’ils avaient été informés du risque de la non-perception de leur avantage.

La perte de chance de réaliser un avantage fiscal est souvent invoquée lorsque l’achat a pour objet, justement, la réalisation de cet avantage. S’ouvre alors un contentieux assez complexe sur les informations données à l’acquéreur ainsi que la chance réelle de réaliser cet avantage comme l’atteste l’arrêt rapporté.

Des acquéreurs achètent, par l’intermédiaire d’une société de conseils en patrimoine, un appartement en l’état futur d’achèvement dans un immeuble à vocation de résidence de tourisme à titre d’investissement locatif défiscalisé. Ils concluent un bail commercial avec la société chargée de l’exploitation de la résidence. À la suite de l’ouverture de sauvegarde du promoteur, un avenant au bail est conclu. Les acquéreurs assignent l’intermédiaire en réparation de leurs préjudices.

La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt rendu le 29 septembre 2020 (CA Lyon, 29 septembre 2020, n° 18/05754 N° Lexbase : A18213WD), considère que l’intermédiaire a manqué à son devoir d’information et de conseil. Il ne justifie pas avoir fourni aux investisseurs d’autres informations que celles qui ressortaient d’une plaquette publicitaire de la résidence vantant la sécurité du placement par la qualité des professionnels intervenant à l’opération et par la perception de loyers garantis par le bail commercial de longue durée consenti.

L’intermédiaire forme un pourvoi aux termes duquel il expose, principalement, que tout placement financier comporte une part d’aléa. Les conséquences d’un manquement de l’intermédiaire proposant une opération d’investissement locatif dans le cadre du régime de défiscalisation à une obligation précontractuelle d’information s’analysant en une perte de chance. Ainsi, le préjudice subi est constitué par la perte de la chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non celle d’obtenir des gains attendus.

La Haute juridiction, après avoir constaté que les juges d’appel avaient relevé que les informations fournies aux futurs acquéreurs présentaient le projet comme dénué de tout risque avec la sécurité des loyers garantis, rejette le pourvoi. Ayant exclu toute incertitude sur la décision des acquéreurs s’ils avaient été dûment informés des aléas et risques éventuels de l’opération d’investissement immobilier proposé, la cour d’appel en a exactement déduit que le préjudice causé par le manquement de l’intermédiaire à son devoir d’information ne pouvait consister en une perte de chance mais bien dans la perte des gains.

Les sanctions des promoteurs qui font des promesses qu’ils ne peuvent tenir sont nombreuses. Au pire, la nullité du contrat peut être excipée sur le fondement du dol (pour exemple, Cass. civ. 3, 7 avril 2016, n° 14-24.164, F-D N° Lexbase : A1506RCR), au mieux la réparation de la perte de chance de réaliser le gain consécutif à l’avantage fiscal (pour exemple, Cass. civ. 1, 30 avril 2014, n° 12-22.567, FS-P+B+I N° Lexbase : A6831MK9).

L’intermédiaire peut, également, être responsable, notamment sur le fondement de son devoir de conseil et d’information. L’arrêt rapporté est ainsi confirmatif d’une jurisprudence ancienne aux termes de laquelle l’intermédiaire doit avertir son client profane des aléas d’un investissement et ne pas lui laisser croire, comme par exemple l’annonce une plaquette publicitaire, que les loyers sont garantis (Cass. civ. 1, 2 octobre 2013, n° 12-20.504, FS-P+B N° Lexbase : A3274KM9).

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