[Brèves] Défaut d’entretien d’une terrasse, partie commune à jouissance privative : responsabilité délictuelle du copropriétaire titulaire de cette jouissance ?

► La responsabilité du syndicat au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire.

Voilà une précision d’importance apportée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt rendu le 26 janvier 2022.

En l’espèce, un copropriétaire se plaignant d'infiltrations d'eau en provenance de terrasses adjacentes à l'appartement situé au-dessus du sien appartenant à un autre copropriétaire, sur lesquelles ce dernier bénéficiait d'un droit de jouissance exclusif, l'avait assigné en réparation des préjudices subis. Le syndicat des copropriétaires, l’assureur et l’architecte, avaient été appelés en garantie.

Pour déclarer la demande irrecevable, la cour d’appel de Bastia avait retenu que les aménagements réalisés par le copropriétaire ayant la jouissance exclusive de la terrasse étaient à l'origine des désordres subis par l'appartement du dessous et que, s'agissant des terrasses, parties communes à usage privatif, l'action devait être dirigée sur le fondement du régime de la copropriété contre le syndicat (CA Bastia, 4 novembre 2020, n° 19/00016 N° Lexbase : A943633U).

Elle avait relevé, également, que le demandeur n'avait pas formé ses demandes contre la copropriété, mais seulement contre le copropriétaire ayant la jouissance exclusive, qui n'avait aucune qualité, même en celle de gardien, pour répondre de ces désordres.

La décision est censurée par la Cour régulatrice qui pose la règle suivante : « la responsabilité du syndicat au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire ».

La règle énoncée par la Haute juridiction découle des textes suivants :

• l'article 31 du Code de procédure civile N° Lexbase : L1169H43, aux termes duquel « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » ;
• l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4808AHK, selon lequel « le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires, il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic » ;
• l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4807AHI, selon lequel « le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Contrairement à ce qu’avaient retenu les juges d’appel, il faut donc retenir que :

• d’une part, le copropriétaire ayant la jouissance exclusive de parties communes peut effectivement répondre des désordres résultant du défaut d’entretien de ces parties communes ;
• et ce, d’autre part, peu important que la responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (étant rappelé qu’il s’agit d’une responsabilité spéciale de plein droit) soit par ailleurs recherchée ou non, les deux actions pouvant être cumulatives.

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