[Brèves] Sur la notion de chose louée détruite en totalité entraînant la résiliation de plein droit du bail commercial

L'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination, de nature à entraîner la résiliation de plein droit du bail, peut s'apprécier en fonction d'éléments postérieurs au sinistre. Tel est l'enseignement d'un arrêt rendu le 19 décembre 2012 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 19 décembre 2012, n° 11-26.076, FS-P+B N° Lexbase : A1556IZN). En l'espèce, un incendie avait endommagé les locaux donnés à bail commercial. Le bailleur a assigné sa locataire en constatation de la résiliation de plein droit du bail. Cette demande ayant été rejetée, le bailleur s'est pourvu en cassation. En application des dispositions de l'article 1722 du Code civil (N° Lexbase : L1844ABW), "si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement". Le bailleur soutenait que c'était à la date du sinistre que devait être examinée la possibilité d'user de la chose louée conformément à sa destination et que les juges du fond ne pouvaient considérer que la chose n'avait pas été détruite en totalité au motif que les experts d'assurance et l'architecte avaient estimé la reconstruction possible et que celle-ci avait été exécutée. La Cour de cassation rejette cette argumentation et approuve les juges du fond au motif que des éléments postérieurs au sinistre peuvent être pris en compte pour apprécier l'impossibilité absolue et définitive d'utiliser la chose louée au jour du sinistre. La Cour de cassation précise également que la chose louée ne peut être considérée comme détruite au sens de l'article 1722 du Code civil dès lors qu'elle peut être reconstruite pour un prix qui n'excède pas celui de la chose louée (voir en ce sens, Cass. civ. 3, 9 décembre 2009, n° 08-17.483, FS-P+B N° Lexbase : A4396EPI ; cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E3625A8R).

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