[Brèves] De la différence entre la délivrance conforme et le vice caché

► La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ;
► Le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés ;
► Le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal ; l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement possible.

Il n’est pas toujours aisé de savoir si l’action doit être initiée sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme ou sur celui des vices cachés, d’autant que les délais et modalités de l’action ne sont pas les mêmes, ce qui rajoute un peu de mordant à la stratégie contentieuse.

La raison tient à l’absence de définition du vice caché. Seules les conséquences du vice sont précisées. Selon les dispositions de l’article 1641 du Code civil (N° Lexbase : L1743AB8), le vice caché est celui qui rend la chose impropre à son usage normal ou qui le diminue de façon importante. La jurisprudence utilise ce critère de destination pour distinguer mais il reste imprécis. Un défaut de conformité peut, également, affecter l’usage normal de la chose même si ce n’est pas le cas en principe.

Pour y remédier, une partie de la doctrine avait proposé d’élargir la notion de délivrance conforme à la conformité fonctionnelle, pour permettre à l’acquéreur d’échapper au bref délai. Selon cette conception, une chose conforme serait une chose susceptible de remplir l’usage attendu. Cette théorie a reçu un large écho dans la jurisprudence (pour exemple, Ass. plén., 7 février 1986, n° 83-14.631 N° Lexbase : A2559AAZ et n° 84-15.189 N° Lexbase : A3861AG4 ; Cass. com., 18 février 1992, n° 89-20.251 N° Lexbase : A4004ABW) mais la troisième chambre civile de la Cour de cassation a toujours résisté (pour exemple, Cass. civ. 3, 23 octobre 1991, n° 87-19.639,  publié au bulletin N° Lexbase : A3192AHP). Depuis, la jurisprudence est revenue à la distinction entre non-conformité et vice caché ainsi qu’en atteste l’arrêt rapporté.

En l’espèce, après avoir acquis un local à usage professionnel faisant partie d’un programme immobilier, un acquéreur, se plaignant de désordre sur le plancher, assigne le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt rendu le 30 janvier 2020, condamne sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme. Les conseillers estiment que le défaut de portance du plancher rend le local à usage d’atelier impropre à sa destination.

Le vendeur forme un pourvoi en cassation. Il s’agit, en l’espèce, d’un vice caché, et la clause d’exclusion des vices cachés stipulée dans l’acte de vente doit donc recevoir application. La Haute juridiction censure au double visa des articles 1604 (N° Lexbase : L1704ABQ) et 1641 du Code civil. Lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal, l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement possible.

La solution s’inscrit pleinement dans le courant jurisprudentiel de distinction, amorcé dès 1993 et depuis sans cesse rappelé par la Cour de cassation et, notamment, la troisième chambre (pour un exemple récent rendu en cas d’inconstructibilité du terrain, qui constitue aussi un vice caché, Cass. civ. 3, 30 septembre 2021, n° 20-15.354, FS-B N° Lexbase : A056948L).

Cette distinction de principe renouvelle ainsi les confusions possibles. Dans un arrêt rendu le 28 janvier 2015 (Cass. civ. 3, 28 janvier 2015, n° 13-19.945, FS-P+B+R N° Lexbase : A6988NA3), la Haute juridiction avait, au contraire, considéré que l’absence de raccordement d’un immeuble vendu comme étant relié au réseau public d’assainissement caractérise un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, et non un vice caché.

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