[Brèves] Droit de préférence du preneur : précisions sur les conditions de validité de la notification

► D’une part, la notification de l’offre de vente du local commercial ayant été adressée au locataire préalablement à la vente, le fait que le propriétaire ait conclu une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalide pas l’offre de vente ;

D’autre part, si l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi, la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente.

Faits et procédure. Le propriétaire d’un immeuble à usage d’hôtel donné en location, décédé en 2016, l’a légué à une association. Le 24 octobre 2018, cette dernière a fait signifier à la locataire la lettre recommandée qu’elle lui avait adressée le 19 octobre précédent, valant offre de vente de l’immeuble loué au prix de 5 050 000 euros, outre une commission d’agence immobilière, aux frais de l’acquéreur, de 300 000 euros. Par lettre recommandée du 29 octobre 2018, la locataire a contesté la régularité l’offre.

Ayant le 9 novembre 2018 consenti à un tiers une promesse unilatérale de vente de l’immeuble au prix de 5 050 000 euros, la propriétaire a assigné la locataire aux fins de constatation de la purge du droit de préférence de celui-ci.

La cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 5, 3^ème ch., 27 mai 2020, n° 19/09638 N° Lexbase : A29473M4 ; V. Téchené, Lexbase Affaires, juillet 2020, n° 641 N° Lexbase : N3946BYS) ayant notamment jugé que l’association avait régulièrement signifié à la locataire une offre de vente de l’immeuble et que cette offre n’avait pas été acceptée par le preneur, la locataire s’est pourvue en cassation.

Décision. En premier lieu, la Haute juridiction approuve la cour d’appel d’avoir retenu que, la notification de l’offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente, l’association avait pu confier un mandat de vente, puis faire procéder à des visites du bien et que le fait qu’elle ait conclu une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalidait pas l’offre de vente.

De même, elle approuve, en second lieu, les juges d’appel d’avoir retenu que si l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi, la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente.

Or, les juges du fond ont bien constaté que, sur l’offre de vente notifiée à la locataire, qui mentionnait le montant des honoraires de l’agence, le prix de vente en principal était clairement identifié.

Dès lors, le preneur pouvant accepter le prix proposé, hors frais d’agences, l’offre de vente n’était pas nulle.

Précisions. On rappellera que la loi « Pinel » (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 N° Lexbase : L4967I3D) a instauré à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce (N° Lexbase : L0104I7Y) un droit de préférence du locataire en cas de vente du local loué. Le bailleur doit alors informer le locataire de son intention de vente. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. La Cour de cassation a déjà été amenée à préciser que la notification ne peut pas inclure des honoraires de négociation (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-14.605, FS-P+B+I N° Lexbase : A1598XUQ). 

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