[Brèves] Obligation de délivrance et limitation contractuelle de la charge des réparations incombant à la bailleresse à celles résultant de la vétusté

► La clause du bail commercial qui limite la charge des réparations incombant à la bailleresse à celles résultant de la vétusté ne peut la décharger de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu et d’exécuter les travaux de sécurité qu’impose notamment la réception du public.

Faits et procédure. Une société est cessionnaire, depuis le 13 septembre 2010, d’un fonds de commerce comprenant le droit au bail concédé en 1958, renouvelé à compter du 1^er janvier 1997 et depuis reconduit tacitement, portant sur une maison à usage d’habitation et de commerce. Après expertise ordonnée en référé, la locataire a assigné la bailleresse en paiement de travaux de mise en sécurité de l’immeuble et de réfection de l’appartement et en réparation d’un préjudice de jouissance.

La cour d’appel (CA Grenoble, 12 décembre 2019, n° 18/01795 N° Lexbase : A1156Z8C) ayant rejeté l’intégralité des demandes de la locataire au titre des travaux de mise en sécurité et de sa demande d’indemnisation de son préjudice commercial, elle a formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation commence par rappeler qu’aux termes de l’article 1720 du Code civil (N° Lexbase : L1842ABT), le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d’entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. Il en résulte, selon la Cour, que les travaux de sécurité indispensables à l’exercice de l’activité contractuellement prévue relèvent de l’obligation de maintenir les locaux en état de servir à l’usage et incombent au bailleur qui ne peut s’en dispenser.

Or, pour rejeter la demande de la locataire, la cour d’appel retient que celle-ci ne peut exiger de la bailleresse aucune somme au titre des travaux de reprise, du chauffe-eau, du rideau métallique qui ne sont pas imputables à la vétusté du bâtiment dont elle doit répondre, que le rideau métallique a été posé par l’un des locataires successifs, qu’il en est de même de la porte anti-panique et du doublage coupe-feu, l’expert ne notant pas que le remplacement de cet élément et l’installation du doublage résultent de la vétusté imputable au bailleur et, qu’il résulte du rapport d’expertise la même solution concernant l’auvent.

La Cour de cassation censure dès lors l’arrêt d’appel au visa de l’article 1720 du Code civil : en statuant ainsi, alors que la clause du bail commercial qui limite la charge des réparations incombant à la bailleresse à celles résultant de la vétusté ne peut la décharger de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu et d’exécuter les travaux de sécurité qu’impose notamment la réception du public, la cour d’appel a violé le texte visé.

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