[Brèves] Condition suspensive d’obtention d’un prêt : précision sur le jeu de l’ancien article 1178 du Code civil, devenu 1304-3

► Une demande de prêt non conforme aux éléments de la promesse permet de considérer la condition suspensive comme réputée accomplie (C. civ., anc. art. 1178 N° Lexbase : L1280ABZ ; nouv. art. 1304-3 al. 1^er  N° Lexbase : L0652KZ8) ; néanmoins, le seul fait que l’un des acquéreurs ne soit pas partie à la demande de prêt ne permet pas d’en déduire que la demande n’était pas conforme, dès lors qu’il était dépourvu de toute capacité de remboursement.

Faits et procédure. Une vente immobilière avait été conclue sous condition suspensive de l’obtention, par les trois acquéreurs, d’un prêt. Si le prêt avait bien été sollicité aux conditions de durée, de taux et de montant précisées dans la promesse, l’un des acquéreurs n’avait pas pris part à cette demande. La banque ayant refusé prêt, les vendeurs assignèrent les acquéreurs afin d’obtenir le paiement de la clause pénale, ce que la cour d’appel leur refusa (CA Paris, 14 juin 2019, n° 17/15822 N° Lexbase : A4750ZEN). L’arrêt est ainsi l’occasion pour la Cour de cassation de revenir sur les conditions de mise en oeuvre, à titre de sanction, de l’ancien article 1178, devenu l’article 1304 alinéa 1^er du Code civil : peut-on considérer une demande de prêt comme non conforme aux éléments de la promesse dès lors qu’elle n’est pas formulée par l’ensemble des acquéreurs ?

Solution. L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 janvier 2021 est l’occasion de rappeler les principes directeurs. Ainsi, après avoir évoqué les solutions précédemment retenues (v. entre autres Cass. civ. 1, 1^er juin 2017, n° 16-16.953 N° Lexbase : A2770WGP), la Cour de cassation considère, d’abord, que « n’empêche pas l’accomplissement de la condition l’acquéreur qui présente au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente et restée infructueuse ». Elle précise, ensuite, que « l’acquéreur peut échapper à l’application des dispositions de l’article 1178 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, s’il démontre que, s’il avait présenté une demande conforme, celle-ci aurait été rejetée », solution déjà affirmée par le passé (v. Cass. civ. 3, 18 mars 1998, n° 95-22.089 N° Lexbase : A3363CWH). Ainsi, le seul fait que l’acquéreur ait sollicité un prêt aux conditions mentionnées dans la promesse permet d’écarter toute faute de sa part, laquelle permettrait de considérer la condition comme « réputée accomplie ». Mais qu’en était-il en l’espèce ? La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir écarté l’application de l’ancien article 1178, devenu l’article 1304 alinéa 1^er du Code civil, et donc de considérer comme fautif l’absence de participation de l’un des acquéreurs à la demande de prêt dès lors que les juges du fond avaient constaté que celui-ci, n’ayant aucun revenu, ne pouvait être pris en considération pour déterminer la capacité de remboursement du prêt. Ainsi, il apparaît que l’analyse de la conformité de la demande de prêt par rapport à la promesse se limite aux seuls éléments susceptibles d’avoir une incidence sur l’obtention ou le refus du prêt.

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