[Brèves] Engagement de la responsabilité du notaire pour manquement à son obligation, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, de s’assurer que le vendeur est propriétaire du bien objet de la vente

► Dans le cadre de la vente d'un bien intégrant une surface correspondant à des parties communes que l’acquéreur a dû acquérir ultérieurement du syndicat des copropriétaires, engage sa responsabilité civile délictuelle le notaire qui, tenu d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il reçoit, de procéder aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu'il authentifie une vente, de s'assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre, a commis une faute en s'abstenant de vérifier que les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques et que la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis.

Telle est la faute du notaire, consistant dans le fait de ne pas avoir vérifié, par toutes investigations utiles, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente, caractérisée par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 11 mars 2020 (Cass. civ. 1, 11 mars 2020, n° 18-26.407, F-D N° Lexbase : A75953I7).

Dans les faits, par acte reçu devant le notaire, un propriétaire a vendu, à un acquéreur, trois lots d'un ensemble immobilier dont deux d'entre eux ont été réunis à la suite de travaux effectués par les vendeurs. Se plaignant d’avoir fait l’acquisition d'un bien intégrant une surface correspondant à des parties communes qu'il avait dû acquérir ultérieurement du syndicat des copropriétaires, l'acheteur a engagé, à l’encontre du vendeur et du notaire, une action en responsabilité afin d’obtenir réparation du préjudice subi.

La cour d’appel (CA Paris, 4, 1, 28 septembre 2018, n° 16/25732 N° Lexbase : A0888X8E) n’a pas fait droit à la demande de l’acquéreur contre le notaire et à l’appel en garantie du vendeur contre celui-ci, et a, dès lors, rejeté l’engagement de la responsabilité de ce professionnel du fait de l’absence de faute commise par celui-ci. Pour écarter tout faute du notaire, les juges du fond ont retenu qu’il ne pouvait être informé qu’une partie du bien vendu appartenait à la copropriété dans la mesure où, d’une part, celui-ci n’avait pas disposé d'autres éléments sur la conformation des lieux que ceux fournis à l'acquéreur et, d’autre part, que le vendeur avait déclaré que les travaux de réunion des deux lots ne comprenaient aucune surface résultant de l'appropriation d'une partie commune, non autorisée par une assemblée générale et que le notaire n’était pas tenu de vérifier la véracité des déclarations du vendeur.

En désaccord avec le motif de l’arrêt rendu par la cour d’appel, l’acheteur a formé un pourvoi en cassation et démontré, dans ses moyens au pourvoi, la faute commise par le notaire. Affirmant que le notaire est tenu professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et de vérifier, par toutes investigations utiles, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente, le demandeur au pourvoi a allégué, comme moyen, le manquement du notaire à cette obligation de nature à engager sa responsabilité en s’étant contenté des éléments fournis par le vendeur sans procéder aux investigations qui auraient pu lui permettre de déceler que la réunion des deux lots vendus avait entraîné une appropriation de parties communes et en s’étant abstenu, d’une part, de vérifier que les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques et que la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis et, d’autre part, de contrôler la véracité des déclarations du vendeur.

Faisant sien l’argumentaire développé par le demandeur au pourvoi, la Cour de cassation caractérise la faute du notaire dans l’exécution de ses obligations professionnelles et casse, ainsi, l’arrêt rendu par la cour d’appel. Pour engager la responsabilité civile délictuelle du notaire et le condamner à indemniser l’acheteur, la Haute juridiction affirme, à l’instar de demandeur, que ce professionnel a manqué à son obligation, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, de procéder aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu'il authentifie une vente, de s'assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre en s'abstenant de vérifier, d'une part, si les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques, et d'autre part, si la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis.

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