[Brèves] Garantie des vices cachés : absence de droit à réparation du préjudice résultant de la restitution du prix à laquelle a été condamné le vendeur

La restitution du prix de vente, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de la réduction prévue à l'article 1644 du Code civil (N° Lexbase : L9498I7W), ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l'acquéreur. Telle est la solution d'un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 14 décembre 2017 (Cass. civ. 3, 14 décembre 2017, n° 16-24.170, FS-P+B+I (N° Lexbase : A3672W77 ; v. également : Cass. civ. 1, 16 janvier 2001, n° 98-15.048 N° Lexbase : A3192ARN).

Dans cette affaire, une maison d'habitation, qui avait fait l'objet d'un jugement irrévocable admettant le principe de sa démolition et de sa reconstruction comme comportant des fissures anciennes, a été vendue par l'intermédiaire d'un agent immobilier au prix de 98 000 euros. Les acquéreurs se plaignant de l'apparition de nouvelles fissures et de déformations du gros oeuvre, ils ont assigné en garantie des vices cachés le vendeur et le notaire, qui ont appelé en garantie l'agent immobilier, tandis que le vendeur a appelé en garantie l'entrepreneur auquel avait été confiés les travaux de reprises de la maison.

En cause d'appel, d'une part, pour condamner le vendeur à indemniser les acquéreurs à hauteur de 238 291,08 euros au titre de la restitution d'une partie du prix d'achat de la maison et du coût de la démolition et de la reconstruction, outre les préjudices divers, l'arrêt a retenu qu'en application de l'article 1645 du Code civil (N° Lexbase : L1748ABD), les acquéreurs ont choisi de conserver l'immeuble et que le vendeur, qui connaissait les vices affectant le bien, est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs.

D'autre part, pour condamner le notaire et l'agent immobilier à supporter chacun 10 % des sommes mises à la charge du vendeur, en ce compris la somme de 60 000 euros au titre de la restitution de la partie correspondant au coût de la maison hors terrain, l'arrêt a relevé que la faute du notaire et de l'agent immobilier ont chacune produit le dommage à concurrence de 10 %.

La Haute juridiction censure ce raisonnement au visa du principe de réparation intégrale du préjudice, d'abord, puis de l'article 1644 du Code civil. Elle énonce par ailleurs que la restitution d'une partie du prix de vente et l'indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensent l'une et l'autre la perte de l'utilité de la chose (cf. l’Ouvrage "Contrats spéciaux" N° Lexbase : E2323EYP).

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