[Brèves] Evaluation d'un immeuble par voie d'appréciation directe : la date de 1999 trop éloignée du 1er janvier 1970

Afin d'évaluer un immeuble par voie d'appréciation directe, l'administration, si elle se réfère à un acte de cession, doit se fonder sur un acte aussi proche que possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; ainsi, des transactions effectuées en 1999 ne peuvent servir de références pour l'évaluation. Telle est la solution retenue par le Conseil d'Etat dans un arrêt rendu le 6 janvier 2017 (CE 8° ch., 6 janvier 2017, n° 389484, inédit au recueil Lebon N° Lexbase : A4877S3Z). En l'espèce, la société requérante a demandé en vain à l'administration fiscale de réduire le montant des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe spéciale d'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 à raison de l'hôtel dont elle est propriétaire. En principe, en vertu des articles 324 AB (N° Lexbase : L3148HMK) et 324 AC (N° Lexbase : L3149HML) de l'annexe III au CGI, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. Pour la Haute juridiction, qui a donné raison à la société, en jugeant que les transactions retenues par l'administration fiscale pour l'évaluation de l'immeuble en litige, qui avaient eu lieu en 1999, devaient être regardées comme étant suffisamment proches du 1er janvier 1970, alors qu'elles ont eu lieu vingt-neuf ans après la date de référence, le tribunal administratif a fait une inexacte application des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au CGI (TA Cergy-Pontoise, 12 février 2015, n° 1306257) .

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