[Brèves] Fraude et bail dérogatoire

La fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale. Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation du 8 avril 2010 (Cass. civ. 3, 8 avril 2010, n° 08-70.338, FS-P+B N° Lexbase : A5821EU7). En l'espèce, par acte du 24 novembre 1999, des locaux à usage commercial avaient été donnés à bail à une société pour une durée de 23 mois s'achevant le 31 octobre 2001. Par acte du 7 octobre 2001, le propriétaire avait donné à bail les mêmes locaux à l'associée majoritaire de la société initialement locataire pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 octobre 2003. Par un troisième contrat, ces mêmes locaux avaient de nouveau été donnés à bail à la société, preneur initial, pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 septembre 2005. Le propriétaire avait manifesté le 20 octobre 2005 son intention de mettre fin à ce dernier bail, mais la société entendait se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux. Sa demande avait été rejetée par les juges du fond au motif qu'elle avait valablement renoncé au droit à la propriété commerciale qu'elle avait acquise depuis le 1er novembre 2001, en signant un nouveau bail dérogatoire le 2 octobre 2003, contenant une clause expresse, non équivoque, de renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux. Si la conclusion d'un nouveau bail dérogatoire peut entraîner la création d'un bail commercial (C. com., art. L. 145-5 N° Lexbase : L2320IBK), la Cour de cassation a, en effet, reconnu la possibilité pour les parties de renoncer à ce droit une fois qu'il est né (Cass. civ. 3, 20 février 1985, n° 83-15.730, Consorts Ruberti c/ Mme Raibaud N° Lexbase : A7645AGA). L'arrêt rapporté, sans expressément déroger à cette solution, y apporte une limite en cas de fraude (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E2327AEW).

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