[Brèves] Modalités d'évaluation d'un bien cadastré en un lot unique composé de différents éléments dissociables

Dans un arrêt du 29 septembre 2009, la Chambre commerciale de la Cour de cassation est venue préciser les modalités de détermination de la valeur par comparaison d'un bien immobilier composé de plusieurs bâtiments sur un lot cadastral unique (Cass. com., 29 septembre 2009, n° 08-19.813, F-D N° Lexbase : A5944ELQ ; cf. l’Ouvrage "Droit fiscal" N° Lexbase : E7743AR9). Au cas particulier, une indivision avait acquis la moitié indivise d'un immeuble comprenant, d'une part, un immeuble de rapport, d'autre part, un ensemble de boxes et d'emplacements de parkings. L'administration fiscale lui avait alors notifié un redressement portant sur les droits d'enregistrement, en estimant que la valeur vénale de l'immeuble était de 4 750 000 francs (soit environ 724 132 euros) et avait, ensuite, mis en recouvrement la somme exigée. Le contribuable contestait la méthode retenue par l'administration qui avait consisté à isoler les deux ensembles immobiliers pour leur appliquer des méthodes de comparaison distinctes alors qu'il estimait que le bien devait être apprécié dans son ensemble avec un élément de comparaison unique invoquant le principe de l'unicité cadastrale. En premier lieu, les juges rappellent que, dans le cas d'une indivision, la notification de redressement et la réponse aux observations du contribuable peut être valablement adressée à un seul des coindivisaires en sa qualité d'héritier solidaire. Sur le fond, les juges retiennent qu'en présence d'entités physiques clairement distinctes et, dès lors qu'elles sont totalement indépendantes l'une de l'autre, le bien cadastré en un seul lot en constitue en réalité deux dont l'administration peut apprécier la valeur par comparaison d'éléments semblables mais dissociés tirée de mutations réelles intrinsèquement similaires dans les conditions usuelles du marché.

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