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N6352AKH
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par Julien Prigent, Avocat à la cour d'appel de Paris
le 07 Octobre 2010
Le preneur peut valablement opposer à son bailleur, pour faire obstacle à l'exercice par ce dernier de son droit de repentir, l'existence d'un bail commercial conclu avec un tiers même si ce contrat n'a pas date certaine au sens de l'article 1328 du Code civil (N° Lexbase : L1438ABU). En effet, il y a lieu d'appliquer la règle de l'article L. 110-3 du Code de commerce (N° Lexbase : L5547AIB), aux termes de laquelle les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à l'égard des commerçants (voir, déjà, pour une mise à l'écart des dispositions de l'article 1328 du Code civil à propos d'un acte de vente de fonds de commerce, Cass. com., 17 mars 1992, n° 90-10.694, Société Galland frères c/ M. Laurent, ès qualités de syndic de la liquidation des biens N° Lexbase : A4077ABM).
L'occupation illicite du bien loué par un tiers qui en empêche la délivrance au preneur ne constitue une cause étrangère qui ne peut être imputée au bailleur que si elle revêt les caractères de la force majeure.
Cette décision est importante car elle confère à l'obligation de délivrance du bailleur la nature d'obligation de résultat : il ne suffira pas au bailleur de prouver, en cas de manquement à cette obligation, qu'il n'a pas commis de faute pour s'exonérer de sa responsabilité contractuelle. Il devra, en effet, prouver l'existence d'un cas de force majeure. Cette règle est favorable au preneur. Il faut rappeler, également sur le terrain de la preuve, que la Cour de cassation avait déjà affirmé qu'il appartenait au bailleur de prouver qu'il avait exécuté son obligation de délivrance (Cass. civ. 3, 1er octobre 1997, n° 95-20.869, Mme Françoise Parriaux c/ Société Eppe Lamblin Barinet et compagnie N° Lexbase : A8757AGG).(Sur ce sujet, lire D. Bakouche, L'occupation illicite du bien loué par un tiers empêchant sa délivrance au preneur constitue-t -elle pour le bailleur une cause étrangère ?, Lexbase Hebdo n° 185 du 13 octobre 2005 - édition affaires N° Lexbase : N9413AIH)
Le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués.
Aux termes de l'article 1719 du Code civil (N° Lexbase : L1841ABS), le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée. L'arrêt du 1er juin 2005 permet de constater que l'obligation de délivrance n'épuise pas tous ses effets lors de l'entrée en possession des locaux donnés à bail. Elle trace également les limites de la possibilité reconnue aux parties d'aménager conventionnellement cette obligation de délivrance. En effet, dans cette espèce, le bail stipulait que le "preneur devrait souffrir sans aucune indemnité quelles qu'en soient l'importance et la durée tous les travaux qui pourraient devenir utiles ou nécessaires dans les lieux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent". Or, en cours de bail, le preneur avait été empêché d'exploiter les lieux loués en raison de prescriptions administratives à la suite de travaux dans l'immeuble. Toutefois, il est vrai que la clause portait sur les travaux et que son application, en cas d'impossibilité totale d'exploiter, était délicate, notamment au regard de l'article 1162 du Code civil (N° Lexbase : L1264ABG).
Le bailleur est tenu, aux termes de l'article 1719, 2°, du Code civil, d'entretenir la chose objet du bail en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. En cas de manquement à cette obligation, il pourra être condamné à effectuer les travaux qui s'imposent ou être condamné à leur paiement. Il pourra également être tenu de réparer, le cas échéant, le préjudice commercial subi par le locataire du fait de ce manquement. Toutefois, la faute commise par le preneur dans la survenance de ce préjudice pourra venir diminuer le montant de la réparation qui pourrait lui être accordé. Dans cet arrêt du 9 février 2005, la Cour de cassation a précisé que le preneur qui a attendu huit ans avant d'avertir le bailleur de l'affaissement des planchers commet une faute ayant contribué à la réalisation des désordres. Il doit en conséquence prendre en charge une partie du coût des travaux de remise en état.
Le défaut d'entretien imputable au bailleur, s'il est à l'origine d'un incendie, est assimilable à un vice de construction, et n'a pas à revêtir les caractères de la force majeure pour exonérer le preneur de sa responsabilité.
Aux termes de l'article 1733 du Code civil (N° Lexbase : L1855ABC), le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 15 juin 2005, précisé que le défaut d'entretien imputable au bailleur devait être assimilé à un vice de construction et, en conséquence, n'avait pas à revêtir les caractères de la force majeure pour permettre au locataire de renverser la présomption de responsabilité en cas d'incendie édictée par l'article 1733 du Code civil.
Au sens de l'article 606 du Code civil (N° Lexbase : L3193ABU), les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation du 13 juillet 2005. En l'espèce, le propriétaire d'un local a conclu un bail commercial stipulant que le preneur prendrait à sa charge toutes les réparations à faire pendant la durée du bail, à la seule exception des grosses réparations visées par l'article 606 du Code civil (|LXB=L3193ABU]) selon lequel "les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières [...], des digues et des murs de soutènement et de clôture". Cet arrêt du 13 juillet 2005 remet en cause la jurisprudence de la Cour de cassation sur le caractère limitatif des travaux énumérés à cet article (Cass. civ. 3, 27 novembre 2002, n° 01-12.816, FS-P+B N° Lexbase : A1263AK4). En reprenant, en effet, la motivation de la cour d'appel, elle consacre une définition large des gros travaux. Elle y inclut, notamment, des éléments qui ne sont pas expressément visés par l'article 606 du Code civil et, particulièrement, la réparation d'une canalisation détruite par le gel qui avait, justement, été exclue de la notion de gros travaux par la Cour de cassation, le 27 novembre 2002.
VI - Le renouvellement du bail commercial
En cas de demande de renouvellement formée par le preneur au cours de la reconduction tacite, le bail renouvelé prend effet à compter du terme d'usage qui suit cette demande, le terme d'usage étant celui qui résulte des usages locaux.
L'article 145-12 du Code de commerce (N° Lexbase : L5740AIG) prévoit, en cas de renouvellement, que "le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d'usage qui suit cette demande". L'arrêt rapporté précise que le terme d'usage visé par ce texte est celui qui résulte des usages locaux, bien que la référence à ces usages "locaux" concerne le congé délivré par le bailleur (C. com., art. L. 145-9 N° Lexbase : L5737AIC).
Le refus du droit au renouvellement pour défaut d'immatriculation de l'un des époux séparés en bien et copropriétaire du fonds de commerce n'est pas contraire à la Convention européenne des Droits de l'Homme.
La règle selon laquelle, en présence de copreneurs, chacun d'eux doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier du droit au renouvellement n'est pas nouvelle (voir, par exemple, Cass. civ. 3, 11 janvier 1989, n° 87-12.879, Boileau-Beyrie c/ Mazaud et autres N° Lexbase : A8903AAY et également Cass. civ. 3, 18 mai 2005, n° 04-11.985, M. Philippe Degrugillier c/ Société civile immobilière (SCI) La Rotonde de Béthune, FS-P+B N° Lexbase : A3790DI9) et il n'y est dérogé que dans l'hypothèse où les copreneurs sont époux communs en biens ou héritiers indivis (Cass. civ. 3, 5 mars 1997, n° 95-12.472, M. Akli Amrioui et autres c/ M. David Skornik N° Lexbase : A0026AUI). L'arrêt de la Cour de cassation du 18 mai 2005 rappelle cette règle tout en jugeant, aux termes d'un contrôle de conventionalité, qu'elle n'est pas contraire aux dispositions de l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales, dans la mesure où les dispositions du Code de commerce relatives au renouvellement du bail commercial réalisent un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général et les impératifs de sauvegarde des droits fondamentaux de la personne. Ce faisant, la Cour de cassation reconnaît implicitement l'existence d'une atteinte au droit de propriété des preneurs qui porte sur le fonds de commerce mais, conformément à la jurisprudence de la Cour européenne des Droits de l'Homme, elle opère un contrôle de finalité de cette atteinte et de sa proportionnalité pour conclure qu'elle est justifiée.
En affirmant que l'immatriculation en qualité de propriétaire non exploitant du fonds de commerce de l'un des copreneurs suffit pour remplir l'exigence d'immatriculation, la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 15 juin 2005, met un terme à une jurisprudence émanant de certains juges du fond qui avaient pu juger le contraire.
La condition d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés doit être remplie à la date de la demande de renouvellement et à la date d'expiration du bail, mais non pendant le cours de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé.
Les dispositions du statut des baux commerciaux ne précisent pas la date à laquelle la condition d'immatriculation du locataire doit être vérifiée pour lui permettre de bénéficier d'un droit au renouvellement. La Cour de cassation, dans un premier temps très exigeante sur la permanence de cette immatriculation, a ensuite assoupli sa position. Elle avait jugé en effet que "les conditions d'application du statut, et notamment l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, devaient être remplies à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement et pendant toute la procédure de renouvellement ou de fixation de l'indemnité d'éviction sauf si, renonçant au droit au maintien dans les lieux prévu par l'article 20 du décret du 30 septembre 1953 (N° Lexbase : L3432AHL), le locataire décide de restituer les lieux dans les conditions qui l'affranchissent de toutes obligations contractuelles ou statutaires" (Cass. civ. 3, 27 mars 2002, n° 00-21.685, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A3892AYS). Elle a opéré, ensuite, un revirement jurisprudentiel dans un arrêt du 29 septembre 2004 (Cass. civ. 3, 29 septembre 2004, n° 03-13.997, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A4861DDE), en affirmant que "le bénéfice du statut des baux commerciaux ne pouvait être dénié au locataire dont la radiation était intervenue postérieurement à la date d'expiration du bail". L'arrêt du 18 mai 2005 confirme ce revirement en l'étendant à l'hypothèse où le bail était expiré et une instance portant sur la fixation du loyer renouvelé était en cours.
En cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n'est pas une condition impérative de son droit au renouvellement (voir, en ce sens, Cass. civ. 3, 19 avril 2000, n° 98-13.396, M. Harold Fitch c/ M. Pierre Chieze N° Lexbase : A9328ATN).
VII - La sous-location
La durée du bail consenti par un emphytéote ne pouvant excéder celle du bail emphytéotique, le sous-locataire ne peut prétendre à l'expiration de celui-ci à aucun droit au renouvellement et, partant, au paiement d'une indemnité d'éviction.
La solution découle de la combinaison, d'une part, de l'article L. 145-3 du Code de commerce (N° Lexbase : L5731AI4) qui prévoit que les dispositions du statut des baux commerciaux "ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision du loyer. Toutefois, elles s'appliquent, dans les cas prévus aux articles L. 145-1 (N° Lexbase : L5729AIZ) et L. 145-2 (N° Lexbase : L5730AI3), aux baux passés par les emphytéotes, sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique" et, d'autre part, de l'article L. 145-32 du même code (N° Lexbase : L5760AI8) qui dispose que "le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire".
VIII - Cession du bail commercial
La loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises a instauré un droit de préemption en faveur des communes en cas de cession de fonds de commerce ou artisanal ou de bail commercial (C. urb., art. L. 214-1 N° Lexbase : L5587HBK). Ces nouvelles dispositions, visant à favoriser le commerce de proximité, ne seront pas applicables tant qu'un décret pris en Conseil d'Etat n'en aura pas précisé les conditions d'application (C. urb., art. L. 214-3 N° Lexbase : L5589HBM)..
IX - Procédure
La notification du mémoire préalable, si elle n'est pas faite sous forme de lettre recommandée avec demande d'avis de réception mais par lettre simple, n'a pas pour effet d'interrompre la prescription.
L'article 29-1, dernier alinéa, du décret n° 53-960 du 30 septembre1953 (N° Lexbase : L3452AHC), prévoit que "les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception". Par ailleurs, l'article 33 du même décret (N° Lexbase : L3462AHP) prévoit que la prescription des actions exercées en vertu de ce décret est de deux ans et que les mémoires visés à l'article 29 (N° Lexbase : L3451AHB) sont interruptifs de prescription. Dans l'affaire rapportée, le bailleur avait délivré congé au preneur, avec offre de renouvellement. Les parties ne s'étant pas accordées sur le montant du nouveau loyer, le bailleur avait saisi le juge des loyers commerciaux. La cour d'appel avait, à raison, déclaré son action prescrite. En effet, l'action en fixation du loyer du bail renouvelé est soumise aux règles de prescription prévues à l'article 33 du décret du 30 septembre 1953. Or, en l'espèce, le bailleur avait fait parvenir au conseil du preneur un mémoire en réponse par lettre simple, et non par lettre recommandée. Par conséquent, cet acte n'avait pu avoir d'effet interruptif de la prescription biennale (voir, déjà en ce sens, Cass. civ. 3, 2 octobre 1996, n° 94-18.470, Office public d'aménagement et de construction de la ville de Paris c/ Epoux Mouzon N° Lexbase : A0003AC4).
L'action intentée par le locataire en nullité du congé délivré pour reconstruire l'immeuble loué est soumise au délai de prescription biennale de l'article L. 145 -60 du Code de commerce (N° Lexbase : L8519AID).
Prescription de l'action en paiement des loyers et charges indus : article 113 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale (N° Lexbase : L6384G49).
L'article 2277 du Code civil (N° Lexbase : L5385G7L), dans sa rédaction issue de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005, énonce expressément que "se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives".
Il met ainsi fin aux divergences et évolutions jurisprudentielles qui, jusqu'à ce jour, avaient porté sur la question de savoir si les actions en paiement de l'indu, de loyers et charges, étaient soumises à la prescription quinquennale, ou à la prescription trentenaire de droit commun.
La deuxième et la troisième chambre de la Cour de cassation, ainsi que sa Chambre commerciale, s'étaient, en effet, prononcées en faveur de l'exclusion de la prescription quinquennale, au profit d'une prescription trentenaire (voir, par exemple, à propos également d'une action en répétition de charges indues, Cass. civ. 3, 13 octobre 1999, n° 98-10.878, Société Art-Vie c/ Mme Boulan N° Lexbase : A9306ATT). La première chambre et la Chambre sociale retenaient, au contraire, l'application de la prescription quinquennale (voir, par exemple, Cass. soc., 26 octobre 2000, n° 98-21.450, Caisse de mutualité sociale agricole d'Ile-de-France c/ M. Lelong N° Lexbase : A7703AHR).
En affirmant, ultérieurement, que si l'action en paiement des charges locatives, accessoires aux loyers, se prescrit par cinq années, l'action en répétition des sommes indûment versées au titre de ces charges n'est pas soumise à la prescription quinquennale, la Cour de cassation, par un arrêt de chambre mixte (Ch. mixte, 12 avril 2002, n° 00-18.529, Société civile immobilière (SCI) du 32, rue de Seine, publié N° Lexbase : A0398AZR) avait mis fin à cette divergence d'interprétation de l'article 2277 du Code civil entre ses différentes chambres.
Cependant, le législateur, en modifiant l'article 2277 du Code civil, a mis un terme à cette jurisprudence, en posant que les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives se prescrivent par cinq ans.
Si le créancier peut poursuivre pendant trente ans l'exécution d'un jugement condamnant au paiement d'une somme payable à termes périodiques, il ne peut, en vertu de l'article 2277 du Code civil, applicable en raison de la nature de la créance, obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande.
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