[Jurisprudence] Le Conseil d'Etat apporte des précisions sur le régime du certificat d'urbanisme

Par un arrêt en date du 15 décembre 2015, le Conseil d'Etat décide de clarifier l'application du régime des certificats d'urbanisme. Il affirme ainsi que la personne qui avait effectué une demande de certificat d'urbanisme, n'était pas la seule à pouvoir se prévaloir des droits que celui-ci consacre. La Haute juridiction administrative précise donc que les garanties conférées par le certificat d'urbanisme sont attachées au terrain et non uniquement à la personne qui en fait la demande. En outre, le Conseil d'Etat consacre l'applicabilité du certificat d'urbanisme aux demandes d'autorisation d'urbanisme déposées antérieurement à sa délivrance. Enfin, il relève que le pétitionnaire n'est pas tenu de se prévaloir expressément de son contenu, lorsqu'il dépose une demande d'autorisation d'urbanisme. 1 - Le certificat d'urbanisme est un acte administratif, régi par les dispositions des articles L. 410-1 (N° Lexbase : L3418HZM) et R. 410-1 (N° Lexbase : L2749KWQ) et suivants du Code de l'urbanisme.

Il est délivré sur demande, dans les communes couvertes par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

L'instruction de cette demande est effectuée au nom et sous l'autorité du maire ou du président de l'établissement public.

Il existe deux catégories de certificats d'urbanisme : le certificat d'urbanisme d'information et le certificat d'urbanisme opérationnel.

Le certificat d'information renseigne notamment sur les règles applicables sur le terrain concerné, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique tels que l'alignement, le plan de prévention des risques naturels prévisibles...) et servitudes d'urbanisme (emplacement réservé, marge de recul, droit de préemption, conservation du patrimoine...), ainsi que sur la liste des taxes et participations d'urbanisme.

Le certificat opérationnel, aussi appelé certificat détaillé, est relatif à la faisabilité d'un projet qui doit être décrit dans la demande. Dans ce cas, le certificat d'urbanisme doit indiquer si le terrain peut être utilisé pour la réalisation dudit projet et l'état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent le terrain.

Ainsi, le certificat pris dans son sens général informe le demandeur sur les règles d'urbanisme qui lui sont applicables. En revanche, il ne vaut pas autorisation d'occupation ou d'utilisation du sol. Pour concrétiser un projet, une demande d'autorisation d'urbanisme doit donc être déposée en parallèle.

Le certificat d'urbanisme a comme fonction première de cristalliser la situation juridique d'un terrain pendant les dix-huit mois qui suivent son édiction.

Pendant sa durée de validité, il est possible de se prévaloir des règles contenues dans le certificat d'urbanisme quand bien même le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu aurait été modifié.

Contrairement au régime posé à l'article R. 423-1 du Code de l'urbanisme (N° Lexbase : L7772ICT), par lequel la demande de permis de construire ne peut être sollicitée que par le propriétaire du terrain, son mandataire ou une personne pouvant attester avoir une autorisation pour construire, aux termes de l'article R. 410-1 du même code, le certificat d'urbanisme peut être demandé par le propriétaire mais également par toute personne intéressée par ledit terrain.

De ce fait, plusieurs certificats d'urbanisme peuvent être sollicités et délivrés pour un seul et même terrain.

2 - Par la décision rapportée, le Conseil d'Etat est amené à préciser les droits conférés au certificat d'urbanisme en application de l'article L. 410-1 du Code de l'urbanisme.

En l'espèce, le litige était induit par le refus du maire d'une commune de délivrer le permis de construire sollicité par une SCI projetant la construction d'un ensemble immobilier composé de vingt-cinq maisons individuelles et de trois bâtiments d'habitation collectifs.

Le demandeur de l'autorisation d'urbanisme avait saisi le tribunal administratif de Grenoble afin d'obtenir l'annulation de ce refus de permis de construire. Par un jugement en date du 28 février 2013, le tribunal administratif a fait droit à cette demande.

La commune a alors interjeté appel du jugement mais cette la décision des juges de première instance a été confirmée par la cour administrative d'appel de Lyon (1). Elle s'est alors pourvue en cassation.

Ce pourvoi permet au Conseil d'Etat de confirmer le mouvement engagé par la cour administrative d'appel de Lyon et ainsi d'apporter des éclaircissements sur les droits et conséquences attachés à la délivrance d'un certificat d'urbanisme.

3 - Pendant longtemps, les garanties présentées par le certificat d'urbanisme ne pouvaient être revendiquées que par son destinataire. Ainsi, seul le demandeur du certificat d'urbanisme pouvait se prévaloir de son contenu.

Néanmoins, dans un premier temps, le Conseil d'Etat confirme l'interprétation de la cour administrative d'appel, en considérant qu'un promoteur peut se prévaloir de certificats d'urbanisme délivrés à deux coïndivisaires du terrain d'assiette du projet et en précisant que l'article L. 410-1 du Code de l'urbanisme "ne réserve pas à la personne qui a présenté la demande de certificat les droits qu'il confère, pendant dix-huit mois, à l'application des dispositions d'urbanisme, du régime des taxes et participation d'urbanisme et des limitations administratives au droit d propriété existant à la date du certificat d'urbanisme".

La Haute juridiction administrative affirme donc, de manière expresse, que le certificat d'urbanisme présente un caractère réel et non personnel.

En conséquence, toute personne qui sollicite une autorisation d'urbanisme, bénéficie du droit de voir cette demande examinée au regard des règles applicables à l'époque de la délivrance du certificat d'urbanisme, sans que puisse lui être opposée la modification du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu.

Un certificat d'urbanisme peut donc être obtenu par le propriétaire d'un terrain et ce, dans le but de cristalliser la situation juridique du terrain pour qu'un futur acquéreur puisse s'en prévaloir lors du dépôt de la demande d'une autorisation d'urbanisme.

4 - Dans un deuxième temps, à l'occasion de cet arrêt, le Conseil d'Etat précise l'articulation entre le dépôt d'une demande d'autorisation d'urbanisme et la délivrance d'un certificat d'urbanisme. Il rappelle ainsi que le demandeur d'une autorisation d'urbanisme peut se prévaloir des droits attachés au certificat d'urbanisme et ce, quand bien même il aurait été délivré postérieurement au dépôt de sa demande.

L'article L. 410-1 du Code de l'urbanisme dispose, à son quatrième alinéa, que le certificat d'urbanisme cristallise la situation juridique du terrain uniquement pour les dix-huit mois qui suivent sa délivrance.

En l'espèce, néanmoins, étendant cette règle, le Conseil d'Etat affirme que le fait que le certificat d'urbanisme ait été délivré postérieurement au dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme n'entraîne pas l'inapplicabilité de ce principe. Il précise ainsi qu'"aucune disposition n'exclut la prise en compte d'un certificat d'urbanisme pour l'examen d'une demande d'autorisation ou d'une déclaration préalable déposée antérieurement à la délivrance de ce certificat et n'ayant pas encore donné lieu à décision de l'autorité administrative".

En conséquence, l'instruction d'une demande d'autorisation d'urbanisme doit prendre en compte un certificat d'urbanisme que celui-ci ait été délivré antérieurement ou postérieurement à la demande ; le tout est que la demande soit au plus tard, présentée dans les dix-huit mois qui suivent son édiction.

En l'espèce, la Haute juridiction juge que même si la demande de permis de construire a été déposée antérieurement à la délivrance du certificat d'urbanisme, le bénéfice de ce dernier lui était applicable.

5 - Dans un dernier temps, le Conseil d'Etat estime que pour bénéficier des droits que confère le certificat d'urbanisme, le pétitionnaire n'est pas expressément tenu de le spécifier au sein de sa demande d'autorisation d'urbanisme.

Faisant à nouveau application des dispositions de l'article L. 410-1, alinéa 4, du Code de l'urbanisme, le Conseil d'Etat indique que "les dispositions du quatrième alinéa de l'article L. 410-1 du Code de l'urbanisme sont applicables à une demande d'autorisation déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que le demandeur ne s'en est pas expressément prévalu lors de l'instruction de sa demande".

Le Conseil d'Etat considère ainsi qu'en ne se prévalant pas expressément, dans sa demande d'autorisation d'urbanisme, des droits conférés par le certificat d'urbanisme, la SCI n'avait pas pour autant entendu y renoncer et qu'en conséquence, la modification du classement du terrain objet du projet résultant de la modification du plan local d'urbanisme approuvé par délibération du conseil municipal ne pouvait lui être opposable.

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(1) CAA Lyon, 1ère ch., 15 octobre 2013, n° 13LY01052 (N° Lexbase : A0670MPI).

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