[Brèves] Nullité de la clause d'indexation "à la hausse"

Est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse. Tel est l'enseignement d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 14 janvier 2016 (Cass. civ. 3, 14 janvier 2016, n° 14-24.681, FS-P+B N° Lexbase : A9444N38). En l'espèce, le bail comportait une clause prévoyant que le loyer sera ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre et précisant en son dernier paragraphe que : "La présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision". Les juges du fond (CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 2 juillet 2014, n° 12/14759 N° Lexbase : A4124MSK) ayant déclaré non-écrite cette clause d'échelle mobile stipulée au bail et condamné le bailleur à restituer une certaine somme au titre d'un trop-perçu de loyers, ce dernier s'est pourvu en cassation. La Haute juridiction a rejeté le pourvoi au motif qu'est nulle (et pas non-écrite) une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse. Or, en l'espèce, la clause excluait, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps. Reprenant la motivation de l'arrêt objet du pourvoi, la Cour de cassation précise que le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E0759E9Y).

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