[Commentaire] La fin d’un formalisme dépassé : comment la Cour de cassation a simplifié la défense du locataire commercial

Mots clés : obligations du bailleur • exception d’inexécution • mise en demeure • suspension du paiement du loyer • obligation de délivrance • obligation de jouissance paisible

Le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

Cet arrêt consacre une interprétation protectrice des droits du locataire commercial en affirmant le caractère non formaliste de l’exception d’inexécution. Le bail commercial est un contrat synallagmatique qui fait peser sur les parties des obligations interdépendantes [1]. Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée, l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et en assurer la jouissance paisible au preneur [2]. Celui-ci doit, quant à lui, exécuter son obligation essentielle : payer le loyer (v. C. civ., art. 1728, 2° N° Lexbase : L9302I3W). La tension apparaît souvent lorsque le bailleur ne remplit pas son obligation essentielle de délivrance et de jouissance paisible [3]. Ainsi, lorsqu’il est impossible pour le preneur d’exploiter les locaux, il est habituel qu’il demande que le paiement du loyer soit suspendu. L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendu le 18 septembre 2025, illustre la recherche d’un équilibre contractuel dynamique dans les baux commerciaux. En permettant au preneur de suspendre le paiement du loyer sans formalisme excessif, la Cour garantit l’effectivité des obligations du bailleur et préserve la substance même du contrat : l’échange d’une jouissance paisible contre un loyer. Cette solution s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence qui favorise l’équilibre contractuel sans exiger de démarche préalable inutile [4].

En l’espèce, une société bailleresse a conclu un bail commercial de 23 mois avec un preneur à compter du 15 novembre 2011. Une clause prévoyait le versement d’une indemnité de pas de porte de 12 000 euros en cas de conclusion d’un nouveau bail commercial. À l’échéance, le preneur est resté dans les lieux sans signer de nouveau bail ni payer l’indemnité. La bailleresse a assigné le preneur en résiliation du bail, expulsion et paiement de l’indemnité et des loyers impayés. Le preneur a invoqué une exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers, arguant de l’impropriété des locaux due à des infiltrations d’eau en 2016 et a formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

La cour d’appel de Fort-de-France avait rejeté son argument, lui reprochant de ne pas avoir préalablement mis en demeure le bailleur d’exécuter ses travaux. La Cour de cassation casse cet arrêt et affirme, après avoir relevé que la cour d’appel a « ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas » : « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».

La décision consacre donc une conception exigeante des obligations du bailleur (I) pour mieux affirmer le caractère non formaliste de l’exception d’inexécution dont peut se prévaloir le preneur (II).

I. La consécration d’une conception exigeante des obligations à la charge du bailleur

La Cour de cassation rappelle avec force le fondement des obligations du bailleur, énoncées aux articles 1719 et suivants du Code civil. Elle ne se contente pas d’une simple référence. Elle en déduit logiquement les conséquences en cas d’inexécution. Le manquement du bailleur n’est pas ici anodin : il rend les locaux « impropres à l’usage auquel ils étaient destinés », c’est-à-dire l’exploitation commerciale. Cette impropriété constitue une atteinte grave à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible, privant le preneur de la contrepartie même de son engagement. En qualifiant ainsi la situation, la Cour de cassation souligne que l’obligation d’entretien n’est pas accessoire mais essentielle au contrat. Ce n’est pas une obligation de moyen, mais une obligation de résultat quant à la destination des lieux. La sanction de ce manquement substantiel ouvre droit à une réaction du locataire, confirmant que la garantie de la jouissance est un pilier du statut des baux commerciaux. C’est ainsi que le bailleur doit, pendant toute la durée du bail, faire les réparations qui peuvent devenir nécessaires à la chose, notamment entretenir la chose louée pour éviter une dégradation de nature à engendrer une perte de clientèle [5]. Il ne peut s’en exonérer, par le biais d’une clause qui le dispenserait d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail [6].

Cette sanction du défaut d’entretien des locaux comme manquement substantiel ouvre alors une porte à la reconnaissance d’une cause légitime de suspension du paiement du loyer. C’est le cœur de la solution rendue par la Cour de cassation. Il s’agit donc de la reconnaissance explicite que l’inexécution du bailleur constitue une cause légitime de suspendre l’exécution de l’obligation principale du locataire : le paiement du loyer. La Cour opère une application concrète de la théorie des obligations réciproques issues des contrats synallagmatiques [7]. En effet, le loyer est la contrepartie financière de la jouissance des locaux. Dès lors que cette jouissance est rendue impossible par la faute du bailleur, l’équilibre contractuel est rompu. La Cour valide ainsi le mécanisme de l’exception d’inexécution comme un outil de rétablissement de cet équilibre. Elle consacre une interprétation économique et concrète du contrat : le locataire n’a pas à payer pour un bien dont il ne peut tirer profit. Cette approche est protectrice des intérêts du commerçant, souvent en position de faiblesse économique face à son bailleur, et garantit l’effectivité des obligations de ce dernier. D’où la confirmation de la nature unilatérale et immédiate ou non formaliste de l’exception d’inexécution en droit des baux commerciaux par la Cour de cassation.

II. L’affirmation du caractère non formaliste de l’exception d’inexécution

L’apport le plus marquant de cet arrêt est l’abolition de l’exigence d’une mise en demeure préalable et la preuve de l’impropriété des lieux comme seule condition déterminée. En effet, la Cour casse explicitement la décision d’appel qui avait subordonné l’exercice de l’exception d’inexécution à l’envoi préalable d’une mise en demeure. Elle estime que la cour d’appel a « ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas ». Ce raisonnement est fondamental. Il replace l’exception d’inexécution dans sa nature originelle de mécanisme ou moyen de défense [8], et non d’action en justice. La mise en demeure, formaliste et chronophage, n’est pas requise pour se défendre contre une demande de paiement. La suspension du paiement peut être immédiate et unilatérale, dès que le manquement et l’impropriété des lieux sont constatés. Cette solution simplifie considérablement la position du locataire, qui n’a plus à engager des démarches formalistes pour protéger ses droits. Elle évite aussi qu’il ne doive continuer à payer des loyers pour des locaux inutilisables pendant la durée de la procédure de mise en demeure.

En rejetant le formalisme de la mise en demeure, la Cour de cassation reporte l’enjeu sur la preuve du fait générateur de l’exception : le manquement du bailleur et l’impropriété des locaux qui en résulte. La condition n’est plus procédurale, en l’occurrence avoir mis en demeure, mais matérielle, c’est-à-dire prouver l’inexécution. La Cour précise que l’exception peut être invoquée « à compter du jour » où les locaux sont impropres. La charge de la preuve incombe donc au locataire, qui doit rapporter la preuve de la date de survenance du sinistre et de son impact sur l’exploitation commerciale. Soulignons que cette charge peut être lourde. Elle peut nécessiter les constats d’huissier, expertises, témoignages. Néanmoins, elle est, selon nous, bien plus logique et protectrice que l’exigence d’une mise en demeure inefficace. L’arrêt recentre le débat sur le fond du litige, l’état des lieux et non sur des questions de forme. Cela renforce la sécurité juridique et la loyauté du débat contradictoire sur des éléments concrets et objectifs.

En épilogue, cet arrêt de principe, publié au bulletin, renforce significativement la protection du locataire commercial et sanctionne sévèrement les manquements du bailleur à ses obligations d’entretien. Sa portée est majeure. En clarifiant la doctrine, elle s’impose désormais aux juridictions du fond et consacre un équilibre contractuel dynamique, où la contrepartie du loyer est la jouissance effective des lieux. En pratique, la solution rendue par la Cour de cassation déplace le centre de gravité des futurs litiges. Pour les praticiens, l’enjeu ne sera plus la démonstration d’une mise en demeure infructueuse, mais la preuve, souvent technique et expertale, de l’impropriété des lieux à leur usage commercial, qui devient le pivot des contentieux à venir.

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