[Veille] Contrats Responsabilité Immobilier - Actualité mensuelle (15 février 2025 - 15 mars 2025)

La revue Lexbase Contrats – Responsabilité – Immobilier (CRI) vous propose de retrouver dans un plan thématique, une sélection de l’actualité jurisprudentielle et normative en droit des droit des contrats, droit de la responsabilité et droit immobilier, classée par matières sous plusieurs thèmes/mots-clés.

Sommaire

I.  Agent immobilier

II. Assurances

III. Construction

IV. Contrats et obligations

V. Consommation

VI. Copropriété

VII. Droit des biens

VIII. Droit rural

IX. Notaires

X. Responsabilité

XI. Vente d’immeubles

I.  Agent immobilier

♦ Habilitation des collaborateurs des agents immobiliers – Justification de la compétence professionnelle - Décret d’application 

CE 6 ch., 25 février 2025, n° 492640 N° Lexbase : A41706ZH : Il est enjoint au Premier ministre de prendre, dans un délai de six mois à compter de la notification de la présente décision, le décret d'application prévu par le premier alinéa de l'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 N° Lexbase : L7536AIX (réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dans sa rédaction résultant du 5° du I de l'article 24 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové N° Lexbase : L6496MSE), concernant l'obligation, pour les collaborateurs habilités par le titulaire d'une carte professionnelle, de justifier d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs.

II. Assurances

♦ Garantie « Pertes d’exploitation » – Crise sanitaire – Conditions générales/conditions particulières

Cass. civ. 2, 13 mars 2025, n° 23-20.289, F-B N° Lexbase : A572064M : i) la garantie des pertes d'exploitation, en ce compris la perte de marge brute due à la fermeture de l'établissement sur décision administrative, fait partie des garanties « en inclusion » et non des garanties optionnelles devant être spécifiquement souscrites par l'assuré ;

ii) les conditions générales ne conditionnent pas la garantie des pertes d'exploitation à l'existence d'un lien de causalité entre l'activité assurée et la survenance de la maladie ou de l'infection contagieuse motivant la fermeture administrative de l'établissement

iii) l'interdiction de la location à titre touristique des chambres d'hôtels a été décidée par le préfet en raison du risque particulier de propagation du virus que présentait cette catégorie d'établissements, de sorte qu'elle constituait une fermeture de l'établissement assuré sur décision administrative en cas de maladies ou d'infections contagieuses au sens du contrat

♦ Assurance incendie  - Remise de l'état des pertes – Expertise – Action de l’assuré tendant au paiement d'une indemnité d'assurance

Cass. civ. 2, 13 mars 2025, n° 23-10.961, F-B N° Lexbase : A572164N : Aux termes de l'article L. 122-2 du Code des assurances N° Lexbase : L0095AAR, les dommages matériels résultant directement d'un incendie ou du commencement d'un incendie sont seuls à la charge de l'assureur, sauf convention contraire. Si, dans les trois mois à compter de la remise de l'état des pertes, l'expertise n'est pas terminée, l'assuré a le droit de faire courir les intérêts par sommation ; si elle n'est pas terminée dans les six mois, chacune des parties peut procéder judiciairement. Il en résulte que les parties ne sont pas recevables à saisir le juge avant l'expiration d'un délai de six mois suivant la remise de l'état des pertes à l'assureur, sauf si l'expertise amiable a pris fin avant l'expiration de ce délai ; cependant, lorsque l'assureur a fait connaître son refus de garantie, l'assuré peut saisir le juge pour contester cette décision, sans être tenu de respecter la procédure prévue par l'article L. 122-2 du Code des assurances N° Lexbase : L0095AAR.

♦ Exclusion de garantie ou conditions de la garantie – Limitation dans le temps

Cass. civ. 2, 13 mars 2025, n° 22-24.196, F-D N° Lexbase : A284067C : Selon l'article L. 113-1 du Code des assurances N° Lexbase : L0060AAH, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. La clause C.9, § 5 intitulée « limitation dans le temps » du contrat liant la société S à la société A stipule que la demande d'indemnisation doit se rapporter à des produits fabriqués et livrés après la date d'entrée en vigueur de la couverture et pour lesquels les frais correspondants ont été exposés dans un délai de deux ans après que ces produits ont été livrés. Cette stipulation, qui formule des exigences générales et précises auxquelles la garantie est subordonnée, institue les conditions de celle-ci et non une exclusion de garantie, de sorte qu'elle échappe au régime des exclusions.

III. Construction

♦ Responsabilité décennale – Éléments d’équipements industriels – Séparateur d’hydrocarbures

Cass. civ. 3, 6 mars 2025, n° 23-20.018, FS-B N° Lexbase : A441863Z : les éléments d’équipements industriels sont exclus de la responsabilité civile décennale ; un séparateur d’hydrocarbures peut être un élément d’équipement industriel.

Cass. civ. 3, 6 mars 2025, n° 23-18.093, F-D N° Lexbase : A135164S : l’assureur dommages-ouvrage doit les travaux de réparation efficace ; cela inclut les travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuel mais pas forcément des frais de gardiennage.

Cass. civ. 3, 6 mars 2025, n° 23-16.269, FS-D N° Lexbase : A134164G : l’effet interruptif et suspensif de prescription qui s’attache à l’expertise sollicitée par la victime ne profite pas aux personnes assignées.

IV. Contrats et obligations

♦ Contrat exigeant une exécution complète des prestations réciproques  – Force majeure – Résolution – Restitution – Déséquilibre significatif

Cass. com., 26 février 2025, n° 23-21.266, F-B N° Lexbase : A39626ZR : Il résulte des articles 1218 et 1229, alinéa 3, du Code civil que lorsque le contrat est synallagmatique et que les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, le créancier de l'obligation inexécutée du fait de l'empêchement du débiteur est également libéré de son obligation et a droit à la restitution du prix payé en contrepartie de l'obligation inexécutée.

Cass. com., 26 février 2025, n° 23-20.225, F-B N° Lexbase : A39586ZM : selon l'article L. 442-1, I, 2°, du Code de commerce N° Lexbase : L3427MHE, engage la responsabilité de son auteur et l'oblige à réparer le préjudice causé le fait, dans le cadre de la négociation commerciale, de la conclusion ou de l'exécution d'un contrat, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services, de soumettre ou de tenter de soumettre l'autre partie à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties. L'appréciation du déséquilibre significatif passe par une analyse concrète de l'économie générale du contrat. Un tel déséquilibre ne peut se déduire du seul fait que la clause litigieuse place la partie qui invoque à son profit l'article L. 442-1, I, 2°, du Code de commerce dans une situation moins favorable que celle résultant de l'application de dispositions législatives ou réglementaires supplétives de la volonté des cocontractants.

♦ Modification du contrat – Consentement de toutes les parties

Cass. com., 26 février 2025, n° 23-21.063, F-D N° Lexbase : A72436ZB : Il résulte des articles 1108 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, que, sauf clause contraire, toute modification du contrat requiert le consentement de toutes les parties et que le silence ne vaut pas à lui seul acceptation, à moins que des circonstances particulières permettent de lui en donner la signification. En rejetant la demande en paiement, sans caractériser les circonstances particulières qui lui ont permis de retenir que, malgré son silence, la société avait acquiescé au changement du mode de fonctionnement, y compris la méthode de facturation, notifié par l’autre société contractante, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

♦ Action en répétition de l’indû – Assureur – Déclaration de vol – Versement d’un acompte provisionnel – Restitution de l’acompte

Cass. civ. 2, 13 mars 2025, n° 23-13.219, F-D N° Lexbase : A294067Z : pour rejeter la demande de restitution de l'assureur, l'arrêt retient qu'il produit uniquement une capture d'écran d'un logiciel mentionnant le versement de la somme de 5 000 euros à titre d'acompte et ne verse pas aux débats la lettre adressée à l'assuré précisant si cette somme a été versée sous réserve de garantie. Il en déduit que l'assureur ne peut pas soutenir que la somme a été versée à tort. En statuant ainsi, alors qu'elle retenait qu'aucun préjudice n'était démontré, ce dont il résultait que l'assureur n'était tenu à aucune dette et que l'acompte devait lui être restitué, la cour d'appel a violé les articles 1235 et 1376 du Code civil (devenus 1302 N° Lexbase : L0953KZC et 1302-1 N° Lexbase : L0643KZT).

V. Consommation

Contrat conclu hors établissement – Confirmation tacite – Reproduction lisible des dispositions du Code de la consommation – Vice de forme – Prescription

Cass. civ. 1, 12 mars 2025, n° 23-22.043, F-D N° Lexbase : A066167M : la reproduction même lisible des dispositions du Code de la consommation prescrivant le formalisme applicable à un contrat conclu hors établissement ne permet pas au consommateur d'avoir une connaissance effective du vice résultant de l'inobservation de ces dispositions en l'absence de circonstances, qu'il appartient au juge de relever, permettant de justifier d'une telle connaissance (déjà en ce sens, cf. Cass. civ. 1, 24 janvier 2024, n° 22-16.115, FS-B N° Lexbase : A71342GC).

VI. Copropriété

♦ Annulation d’une décision d’assemblée générale – Désignation du syndic – Restitution des honoraires

Cass. civ. 3, 27 février 2025, n° 23-14.697, FS-B N° Lexbase : A44336Z9 : en cas d'annulation de la décision d'assemblée générale ayant désigné un syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires.

♦ Travaux d'équipement des places de stationnement d'installations dédiées à la recharge électrique pour véhicule électrique – Opposition du syndicat des copropriétaires – Motif légitime et sérieux

Cass. civ. 3, 27 février 2025, n° 23-18.236, F-D N° Lexbase : A72796ZM : à propos de l’opposition du syndicat des copropriétaires aux travaux d'équipement des places de stationnement d'installations dédiées à la recharge électrique pour véhicule électrique, la cour d’appel a relevé que le copropriétaire ne justifiait pas avoir notifié au syndicat des copropriétaires un descriptif détaillé des travaux à entreprendre, assorti d'un plan technique d'intervention et d'un schéma de raccordement électrique, le devis n'attestant pas de la viabilité technique du projet initial, et que le syndicat des copropriétaires et l'ASL avaient, par plusieurs courriers, expliqué au copropriétaire les difficultés techniques auxquelles se heurtait ce projet, faisant ainsi ressortir que le syndicat des copropriétaires et l'ASL n'avaient pas, par leur attitude, empêché le copropriétaire de leur soumettre les documents nécessaires à l'instruction de sa demande ; selon la Cour de cassation, la cour d’appel a pu en déduire l'existence d'un motif sérieux et légitime d'opposition à travaux au sens de l'article R. 311-8 (NDLR : lire R. 113-8 N° Lexbase : L2592L77) du Code de la construction et de l'habitation, exclusif de toute faute, et légalement justifié sa décision.

♦ Usucapion – Revendication de la propriété par voie de requête

Cass. civ. 3, 13 mars 2025, n° 24-12.891, FS-B N° Lexbase : A572264P : le défaut de mention du nom d'un propriétaire sur les fiches d'immeubles délivrées par le service de la publicité foncière ne constitue pas, pour celui qui soutient avoir acquis la propriété d'un bien par usucapion, un motif légitime à ne pas appeler d'adversaire et ne l'autorise donc pas à former une demande en constatation d'une usucapion par voie de requête.

Cass. civ. 3, 27 février 2025, n° 23-10.658, FS-B N° Lexbase : A44376ZD : Lorsque, par une donation-partage, des époux transmettent à l'un de leurs héritiers un fonds constituant un bien propre de l'un d'eux, et à un autre un fonds constituant un bien commun, aucune servitude par destination du père de famille ne peut être constituée à cette occasion, les biens ainsi transmis n'ayant pas appartenu au même propriétaire et le partage n'ayant donc pas opéré de division d'un même fonds.

♦ Interdiction de nomination dans plusieurs offices – Liberté d’établissement

CE 5/6 ch.-r., 12 mars 2025, n° 475742, mentionné dans les tables du recueil Lebon N° Lexbase : A634164M : les dispositions qui s’opposent à ce qu’une personne physique puisse être nommée en qualité de notaire dans plusieurs offices ou qu’elle soit titulaire de plus d’un office, que ce soit en France ou à la fois en France et dans un autre État membre de l’Union européenne ne méconnaissent pas le principe de la liberté d’établissement.

♦ Responsabilité du notaire – Vente d’immeuble – Raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif

Cass. civ. 1, 12 mars 2025, n° 23-10.607, F-D  N° Lexbase : A063467M : en l'absence d'éléments de nature à faire naître un doute sur l'existence du raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif, les vendeurs ayant été clairement informés que le contrôle de la conformité des installations privatives n'avait pas été effectué, le notaire n'avait pas commis de faute dans l'établissement de l'acte de vente.

♦ Responsabilité du notaire - Prescription de l’action en responsabilité – Plan de prévention des risques naturels prévisibles d'inondation – Préjudice né d'une décision de l'administration

Cass. civ. 1, 12 mars 2025, n° 23-15.225, F-D N° Lexbase : A0623679 : lorsque l'action en responsabilité délictuelle engagée contre le notaire tend à l'indemnisation d'un préjudice né d'une décision de l'administration, la prescription ne court pas, en l'absence de recours, tant que cette décision n'a pas acquis un caractère définitif.

X. Responsabilité

♦ Point de départ de la prescription – Responsabilité d’un conseiller en gestion de patrimoine - Investissements immobiliers locatifs avec défiscalisation

Cass. com., 5 mars 2025, n° 23-23.918, F-B N° Lexbase : A4017638 : le délai de prescription de l'action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance. Dès lors, viole l'article L. 110-4 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure et celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 et l'article 2224 du Code civil, la cour d'appel, qui pour déclarer prescrite l'action en responsabilité engagée par l'acquéreur contre un conseiller en gestion de patrimoine pour manquement à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde, retient que le point de départ se situe, s'agissant de la surévaluation des biens, à la date du contrat de vente, s'agissant de leur perte de valeur, à la date de souscription de l'assurance couvrant le risque de perte financière à la revente et, s'agissant du risque de baisse de rentabilité locative, à la date de conclusion du premier contrat de location non conforme aux prévisions de progression du loyer pour chaque bien immobilier en litige, alors que, s'agissant d'investissements immobiliers locatifs avec défiscalisation, le dommage consistant en des pertes financières, ne peut se réaliser avant la vente des biens immobiliers acquis.

Cass. civ. 1, 26 février 2025, n° 23-22.201, F-B : le professionnel qui certifie le kilométrage d'un véhicule d'occasion engage sa responsabilité contractuelle en cas d'inexactitude ou d'incertitude de celui-ci.

♦ Obligation d’évaluation et d’indemnisation du préjudice reconnu en son principe – Office du juge

Cass. civ. 2, 13 mars 2025, n° 23-15.045, F-D N° Lexbase : A297767E : le juge ne peut refuser d'indemniser un préjudice dont il constate l'existence en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie. Pour débouter les intéressés de leur demande d'indemnisation du trouble de jouissance subi, la cour d’appel retient qu'ils ont prouvé la faute de la société E, la réalité d'un dommage et le lien de causalité entre cette faute et le dommage. Il ajoute que, si le principe de la demande n'est pas à rejeter, force est de constater qu'elle n'est pas clairement expliquée et calculée. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui a refusé d'évaluer et d'indemniser un préjudice dont elle constatait l'existence en son principe, a violé le texte susvisé.

♦ Dommage corporel – Assistance  par une tierce personne (ATP) – Arrérages échus et à échoir - Capitalisation

Cass. civ. 2, 13 mars 2025, n° 23-14.036, F-D N° Lexbase : A2968673 : le juge est tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il rend sa décision. L'arrêt, après avoir relevé que le contrat liant les parties précise que les préjudices sont évalués selon les règles de droit commun, fixe le préjudice subi par la victime au titre de l'assistance par une tierce personne permanente à la date du 1er janvier 2021, en distinguant entre arrérages échus et à échoir. En statuant ainsi, alors qu'il lui appartenait de capitaliser les arrérages à échoir à la date de son arrêt et non à la date du jugement de première instance, la cour d'appel a violé le texte et le principe susvisés.

♦ Trouble anormal de voisinage – Action en référé – Trouble manifestement illicite

Cass. civ. 3, 27 février 2025, n° 23-22.284, F-D N° Lexbase : A70366ZM : la chute de pierres provenant de l'éboulis d'un mur privatif situé sur un fonds contigu, en ce qu'elle porte atteinte au droit de propriété, constitue un trouble manifestement illicite pour le propriétaire du fonds la subissant, justifiant une action en référé.

♦ Action en garantie des vices cachés – Prescription – Vente de véhicules

Cass. com., 26 février 2025, n° 23-21.766, F-D N° Lexbase : A70266ZA : la Cour rappelle que l'action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans à compter de la découverte du vice ou, en matière d'action récursoire, à compter de l'assignation, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie. La cour d'appel avait retenu, à tort, au contraire, que la société B. automobiles aurait dû agir à la fois dans le délai biennal, courant à partir de la découverte du vice, et dans le délai de cinq ans prévu à l'article L 110-4, I, du Code de commerce, courant à compter de la vente initiale.

♦ Responsabilité de l'organisateur d'une activité sportive – Sécurité des participants – Sortie en jet-ski

Cass. civ. 1, 26 février 2025, n° 23-21.070, F-D N° Lexbase : A70416ZS : l’organisateur d’une activité sportive, telle que le jet ski, est tenu d’une obligation de sécurité envers les participants, laquelle est une obligation de moyens ; à défaut de démonstration de la preuve d’une faute du moniteur avant ou pendant la sortie, sa responsabilité ne saurait être engagée.

Cass. civ. 1, 26 février 2025, n° 16-19.964, F-D N° Lexbase : A73266ZD : Le séquestre peut valablement se libérer du reliquat de la somme séquestrée dès lors qu’il a payé le créancier ayant fait opposition, somme prévue par le jugement auquel il était exclusivement fait référence.

XI. Vente d’immeubles

♦ Promesse synallagmatique de vente – Dépassement du délai de réalisation de l'acte authentique – Exécution forcée de la vente – Caducité de la promesse

Cass. civ. 3, 13 février 2025, n° 23-18.418, F-D N° Lexbase : A26426WR : ayant relevé que les parties à la promesse de vente avaient maintenu, postérieurement au terme fixé pour établir l'acte authentique, des échanges réciproques faisant ressortir leur volonté commune de parvenir à la vente effective de l'immeuble, la cour d'appel en a souverainement déduit qu'elles avaient convenu d'en proroger les effets au-delà du délai prévu, de sorte que, peu important que l'acquéreure ait renoncé en cours d'instance à solliciter l'exécution forcée de la vente, la demande de la venderesse tendant à voir constater la caducité de la promesse tirée de l'absence d'obtention d'un prêt et de réitération de la vente dans les délais initialement convenus ne pouvait être accueillie.

♦ Droit de préemption urbain – Évaluation du bien préempté – Termes de comparaison

Cass. civ. 3, 6 mars 2025, n° 23-21.093, F-D N° Lexbase : A129664R : ayant constaté que la cession du 16 décembre 2019, proposée par les consorts [Ab], d'une parcelle, s'inscrivait dans un projet immobilier plus vaste incluant une seconde parcelle où se trouvait une maison d'habitation et que cette parcelle avait fait l'objet de travaux de dépollution importants, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par le moyen, que, s'agissant d'une cession atypique, cet élément de comparaison devait être écarté et fixer, en conséquence, l'évaluation du bien préempté, en fonction des termes de comparaison qui lui paraissaient les mieux adaptés.

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