En cas d'opposition du syndicat lors de la vente d'un lot sur le fondement de l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (
N° Lexbase : L4820AHY), l'absence de distinction entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l'article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (
N° Lexbase : L5554IGS), qui constitue un manquement à une condition de forme, a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l'article 2374, 1° bis, du Code civil (
N° Lexbase : L4625HW9) leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires. Tel est l'enseignement délivré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 27 novembre 2013 (Cass. civ. 3, 27 novembre 2013, n° 12-25.824, FS-P+B
N° Lexbase : A4636KQR ; cf. l’Ouvrage "Droit de la copropriété"
N° Lexbase : E5781ETB). Pour rappel, selon l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété ; avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire ; cette opposition, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ; les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé ; l'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1 de la loi susvisée. En l'espèce, la société A. avait vendu deux lots de copropriété d'un ensemble immobilier à la société I. par acte du 25 février 2008 ; le syndicat des copropriétaires avait fait opposition au versement du prix de vente pour un montant de 28 840,57 euros ; la société l'avait assigné en mainlevée de l'opposition ; la procédure avait été dénoncée à la société I. et à M. M., notaire chargé de la vente. Pour annuler l'opposition du syndicat, la cour d'appel avait retenu que celle-ci avait été faite pour une somme globale de 28 840,57 euros résultant d'un décompte informatique commençant par une reprise de solde antérieur pour 13 227,58 euros et n'opérant aucune distinction entre les différents chefs de créance. L'arrêt est cassé par la Cour suprême qui énonce la solution précitée.
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