[Brèves] Encadrement des loyers à Paris : la délimitation des secteurs géographiques est contestable !

► La FNAIM, ainsi que différentes associations, sont fondées à demander l'annulation de l'arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Paris, qui avait annulé le jugement ayant annulé l'arrêté du 28 mai 2019 par lequel le préfet de la région d'Île-de-France, préfet de Paris, a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de Paris, à compter du 1^er juillet 2019.

Faits et procédure. En l’espèce, l'association Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) Paris, la Chambre de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) du Grand Paris, la FNAIM et l’Union des syndicats de l'immobilier (UNSI) ont demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler l'arrêté du 28 mai 2019 par lequel le préfet de la région d'Île-de-France, préfet de Paris, a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de Paris, à compter du 1^er juillet 2019. Par un jugement du 8 juillet 2022, le tribunal administratif de Paris a annulé cet arrêté.

Par un arrêt du 2 octobre 2023, la cour administrative d'appel de Paris a, sur appel du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, annulé ce jugement et rejeté les demandes présentées devant le tribunal administratif de Paris (CAA Paris, 8^e ch., 2 octobre 2023, n° 22PA04134 N° Lexbase : A20581KG).

La FNAIM et les autres associations ont alors formé un pourvoi pour obtenir l’annulation de cet arrêt. Ils obtiennent gain de cause devant la Haute juridiction administrative.

Solution. Selon le Conseil d’État, il appartient au représentant de l'État de fixer, par catégorie de logement et par secteur géographique, les loyers de référence applicables sur le territoire dans lequel est mis en place un dispositif d'encadrement des loyers.

Ces catégories et ces secteurs sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers, les secteurs géographiques devant constituer des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.

Le juge de l'excès de pouvoir, saisi d'un moyen en ce sens à l'appui d'un recours dirigé contre l'arrêté fixant les loyers de référence, ne censure l'appréciation portée par le représentant de l'État pour déterminer ces secteurs géographiques qu'en cas d'erreur manifeste.

Or tel était le cas en l’espèce.

Il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que, pour écarter le moyen tiré de ce que les secteurs géographiques délimités par l'arrêté contesté ne constitueraient pas des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés, la cour s'est fondée sur les seuls écarts entre les loyers de référence déterminés par cet arrêté entre différentes catégories de logement, notamment eu égard à la période de construction de l'immeuble, au sein d'un même secteur.

En statuant ainsi, la cour a commis une erreur de droit.

En effet, selon la Haute juridiction administrative, des écarts entre ces loyers, qui résultent de l'arrêté contesté et sont au demeurant déterminés à partir des loyers médians observés, ne sauraient renseigner sur la dispersion des loyers pratiqués pour des biens similaires au sein de ces secteurs, pour apprécier le caractère homogène de ces derniers.

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