[Brèves] Sanction de l’irrégularité d’une clause de charges contenue dans un règlement de copropriété et office du juge

Mots clés : clause du règlement de copropriété relative aux charges • non-conformité aux dispositions légales et réglementaires • sanction • réputé non écrit • nouvelle répartition

Le juge qui, saisi d’une demande tendant à faire constater l’irrégularité d’une clause relative à la répartition des charges contenue dans un règlement de copropriété, constate qu’elle n’est pas conforme aux dispositions législatives et réglementaires, doit la réputer non écrite et non pas l’annuler et doit procéder, lui-même, au besoin d’office, à la nouvelle répartition.    

Un copropriétaire d’un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, se plaignant de la façon dont les charges sont réparties, a assigné le syndicat des copropriétaires en « annulation » de la clause du règlement de copropriété répartissant ces charges et en remboursement des charges qu’il estimait avoir indûment payées depuis le 4 septembre 2009.

La cour d'appel de Rouen l’avait débouté de sa demande dans un arrêt du 21 juin 2017 [1], qui fut cassé par la troisième chambre de la Cour de cassation par arrêt du 14 mars 2019 [2] au motif que la cour d'appel n’avait pas répondu aux conclusions de ce copropriétaire qui soutenait que « la répartition des charges communes aux lots n° 2 à 5, selon le critère de l'utilité évalué en fonction du nombre de logement par bâtiment, était devenue obsolète en raison des modifications successives de l'état descriptif de division ».

La cour d'appel de Caen, désignée comme cour de renvoi, a, par arrêt du 15 février 2022 [3],  prononcé la nullité de la clause de répartition des charges et a ordonné qu’une nouvelle répartition des charges soit établie conformément aux modifications apportées dans les parties privatives par les modificatifs de l'état descriptif de division depuis 1964, et cela en fonction des critères fixés à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4803AHD.

Sur pourvoi du syndicat des copropriétaires, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par le présent arrêt du 25 janvier 2024, cassé l'arrêt attaqué au motif que « lorsqu'il relève qu'une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n'est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires citées, le juge doit, d'une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, d'autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d'ordre public impose ». 

Cet arrêt comporte le rappel de deux principes importants : d’une part, la sanction de l’illicéité d’une clause d’un règlement de copropriété est le réputé non écrit et non la nullité, d’autre part, le juge ne peut renvoyer les parties à établir elles-mêmes ou faire établir par un tiers ou par l'assemblée générale la nouvelle répartition de charges : il doit y procéder de lui-même. Et ce principe est tellement important que peu importe que le demandeur à l’annulation n’ait pas lui-même sollicité une nouvelle répartition : le juge est tenu par l’effet de la loi d’y procéder.

La sanction en cas de non-conformité d’une clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges aux dispositions législatives et réglementaires : le réputé non écrit. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux sortes de charges : d’une part les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun  auxquelles les copropriétaires sont tenus de participer en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, d’autre part, les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes auxquelles les copropriétaires contribuent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Cet article précise que c’est le règlement de copropriété qui fixe les quotes-parts afférentes à chaque lot.

L'article 1 du décret du 17 mars 1967 (décret n° 67-223 du 17 mars 1967 N° Lexbase : L5508IG4) prévoit par ailleurs que le règlement de copropriété comporte l’état de répartition des charges et définit les différentes catégories de charges.

Ces dispositions sont impératives en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 N° Lexbase : L4850AH4. Mais quid si le règlement de copropriété ne respecte pas ces règles, notamment au fur et à mesure de ses modifications ou, comme en l’espèce, quand l'état descriptif de division de l'immeuble est modifié sans que le règlement de copropriété le soit également, ce qui peut amener une distorsion entre la situation nouvelle de l'immeuble et la façon dont chaque copropriétaire participe aux charges ?

Une clause du règlement de copropriété ne pourrait, en effet, prévoir que les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de l'immeuble seront réparties en fonction de l’utilité que le copropriétaire en retire (c’est ainsi par exemple que les primes ou surprimes d’assurance de l'immeuble ne peuvent être imputées à un seul copropriétaire ou à certains d’entre eux seulement [4]). Inversement s’agissant des charges entraînées par les services collectifs, une clause du règlement de copropriété ne pourrait prévoir que les charges seront réparties par parts égales entre tous les copropriétaires (cf. par exemple pour des charges d’ascenseur réparties par parts égales entre tous les lots, quel que soit l’étage de ceux-ci [5]). Pour de plus amples développements sur ces clauses cf. notre Étude : Les clauses illicites en copropriété, in Droit de la copropriété (dir. P.-E. Lagraulet), Lexbase N° Lexbase : E228403Y.

Mais en présence de ces clauses que peut faire le juge ?

L’action. Il faut d’abord que le juge ait été saisi d’une demande [6] : il ne pourrait d’office déclarer une clause du règlement de copropriété illicite à l’occasion d’un litige portant sur le paiement des charges, dont personne ne contesterait la régularité. Le juge peut être saisi par un ou plusieurs copropriétaires [7], par le syndicat des copropriétaires [8]. La question se pose de savoir si un tiers à la copropriété ou le syndic en son nom personnel pourrait agir : non à notre avis (sur cette question cf. l’étude Lexbase précitée sur les clauses illicites en copropriété).

Cette action est imprescriptible [9] .

La demande doit être faite sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, et non sur celui de l’article 42 [10] N° Lexbase : L4849AH3, quand bien même la clause de répartition résulterait d’une décision de l'assemblée générale [11]. Elle n’est pas subordonnée à la contestation préalable de l'assemblée générale qui a fixé la grille de répartition des charges [12].

La sanction. La cour d'appel a, en l’espèce, retenu que la clause de répartition des charges ne respectait pas les critères fixés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, mais elle n’a pas bien lu l'article 43  de cette loi N° Lexbase : L4850AH4 qui, dans la rédaction applicable à l’espèce, antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (qui a étendu le nombre d’articles impératifs), prévoyait expressément que « les clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites ». La cour d'appel a, en effet, annulé la clause du règlement de copropriété mise en cause par le demandeur et non pas déclaré celle-ci non écrite.

Certes, le propriétaire contestant la répartition sollicitait l’annulation de la clause de répartition des charges, selon les commémoratifs des deux arrêts de la Cour de cassation. Mais il appartient au juge, en application de l'article 12 du Code de procédure civile N° Lexbase : L1127H4I, de redonner aux faits et aux actes litigieux leur exacte qualification. La cour d'appel ne pouvait donc prononcer la nullité de la clause, comme elle l’a fait, et la Cour de cassation la censure en premier lieu sur ce motif : « lorsqu'il relève qu'une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n'est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires citées, le juge doit, d'une part, non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite ».

L’office du juge. Lorsqu’il déclare non écrite une clause de répartition des charges contenue dans un règlement de copropriété, le juge doit procéder à une nouvelle répartition des charges, quand bien même celle-ci n’a pas été sollicitée par les parties.

C’est le deuxième temps de la réponse de la Cour de cassation : le juge qui répute une clause non écrite doit « d'autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d'ordre public impose ».

La Cour de cassation avait déjà à plusieurs reprises, au visa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, rappelé qu’il appartenait au juge de procéder à une nouvelle répartition des charges [13].

La cour d'appel aurait donc dû refaire les calculs de charges, au lieu de quoi elle s’est contentée d’« ordonner une nouvelle répartition des charges conforme aux modifications apportées dans les parties privatives par les modificatifs au descriptif de division, opérées sur ces parties privatives depuis le 22 juin 1964 et cela en fonction des critères fixés à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 », sans dire d’ailleurs, qui devait procéder à cette répartition : le syndic ? Il n’a certainement pas compétence pour ce faire. L'assemblée générale ?  Elle n’aurait compétence pour ce faire que si c’était elle qui réputait non écrite la clause attaquée. En effet, les copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires ne sont pas nécessairement obligés d’aller devant le juge pour faire réputer non écrite une clause du règlement de copropriété. Cette question pourrait être débattue par l'assemblée générale [14]. Mais en l’espèce la cour d'appel ne pouvait lui déléguer son office. Elle devait elle-même statuer.

Certes, il n’est pas interdit que le juge nomme un expert pour l’éclairer sur la nouvelle grille de charges, si la répartition s’avère complexe. Mais celui-ci agira sous l’autorité de ce juge qui, après dépôt du rapport, devra établir la nouvelle grille de charges en « fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose », ainsi que le précise la Cour de cassation dans une formule qui est la reprise de celles déjà contenue dans ses précédents arrêts.

Il est vrai que le copropriétaire qui contestait la répartition des charges demandait dans ses conclusions d’ « ordonner en tout état de cause la révision des charges et une nouvelle répartition en fonction des critères fixés à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 » et non pas que la cour d'appel y procède elle-même.

Mais l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 est très clair : « Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ». C’est pourquoi la Cour de cassation, en réponse à l’irrecevabilité du moyen soulevée par le copropriétaire qui soutenait que le syndicat des copropriétaires n’avait pas sollicité, même à titre subsidiaire, l’établissement d’une nouvelle répartition des charges, précise que le juge est tenu par l’effet même de la loi de procéder à cette répartition. Il s’agit donc d’une obligation du juge, qui ne peut s’y dérober, notamment en renvoyant les parties à y procéder elles-mêmes.

Il convient, par ailleurs, d’observer que le juge ne pourrait pas procéder à une nouvelle répartition sans déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition de ces charges [15].

Quant à la date d’effet de la nouvelle répartition des charges effectuée par le juge, la Cour de cassation a précisé que la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges n’a d’effet que pour l’avenir [16]. Avant l’entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, la Cour de cassation considérait que la nouvelle répartition ne prend effet qu'à compter de la date à laquelle la décision a acquis l'autorité de la chose jugée [17]. Désormais, l'article 43, dans sa rédaction issue de cette ordonnance, prévoit que « cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

À noter que tant que la clause n’a pas été réputée non écrite, elle doit recevoir application : ainsi, tant que l’état de répartition des charges résultant du règlement de copropriété n’a pas été modifié, il doit s’appliquer [18].

Le fait que la Cour de cassation ait statué en formation de section montre qu’elle tenait à réaffirmer, solennellement, deux principes importants quant à la sanction de l’irrégularité d’une clause de répartition de charges et à l’office du juge. Ces deux règles, qui sont toujours d’actualité, sont encore méconnues tant par les justiciables que par les cours d'appel, d’où la cassation sur ces deux motifs.

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