CIV.3 IK
COUR DE CASSATION
Audience publique du 2 juillet 2013
Cassation partielle
M. TERRIER, président
Arrêt no 831 F-D
Pourvoi no A 12-17.758
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant
Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires Fermière de Figaretto, dont le siège est Cabinet Bastia,
contre l'arrêt rendu le 18 janvier 2012 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile B), dans le litige l'opposant à M. François X, domicilié Prunelli-di-Casacconi,
défendeur à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 28 mai 2013, où étaient présents M. Terrier, président, Mme Proust, conseiller référendaire rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, M. Laurent-Atthalin, avocat général, Mme Bordeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Proust, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat du syndicat des copropriétaires Fermière de Figaretto, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. X, l'avis de M. Laurent-Atthalin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 11 et 43 de la même loi ;
Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 janvier 2012), que le syndicat des copropriétaires de la copropriété Fermiere de Figaretto (le syndicat) a assigné M. X, copropriétaire, en paiement d'arriérés de charges ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'état descriptif de division du 31 décembre 1984, sur lequel s'appuie le syndicat, n'a pas été modifié, que l'assemblée générale du 23 avril 2003 qui a modifié les millièmes sans recourir à un géomètre-expert a été annulée, que l'état descriptif ne prend pas en compte la démolition de quarante lots érigés illégalement et ordonnée par une juridiction pénale, que la consistance de la copropriété a été modifiée de manière importante, que les constatations de l'huissier de justice effectuées le 15 mars 2011 démontrent que l'annexion de parties communes et la réalisation d'extensions se sont généralisées, et que M. X est donc fondé à considérer que l'actuelle répartition des charges n'est pas conforme aux dispositions du premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en refusant ainsi d'appliquer l'état de répartition des charges résultant du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, sans constater que cet état avait été régulièrement modifié par une assemblée générale ni réputer non écrite la clause de répartition des charges, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d'arriéré de charges dirigée contre M. X, l'arrêt rendu le 18 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne M. X aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X à payer au syndicat des copropriétaires Fermière de Figaretto la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Fermière de Figaretto
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté le cabinet SAINT NICOLAS ès qualités de syndic du syndicat de la copropriété FERMIERE DE FIGARETTO de sa demande de paiement des arriérés de charges dus par Monsieur François X, et arrêtées, au décembre 2007, à la somme de 24. 716,02 euros ;
AUX MOTIFS QUE l'état descriptif de division versé aux débats n'a pas fait l'objet d'une modification prenant en compte la démolition ordonnée par la juridiction pénale qui modifie de manière importante la consistance de la copropriété ; que les constatations de l'huissier mandaté par l'intimé effectuées le 15 mars 2011 démontrent que l'annexion de parties communes et la réalisation d'extensions se sont généralisées au point que l'intimé est fondé à considérer que l'actuelle répartition des charges n'est pas conforme aux dispositions du premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande en paiement présentée sur l'actuelle répartition des charges ;
1o) ALORS QUE les charges sont exigibles tant que l'annulation de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'a pas été prononcée ; qu'en rejetant la demande en paiement d'arriérés de charges dirigée contre Monsieur François X par le syndicat des copropriétaires qui reposaient, comme cela résulte des constatations des juges du fond, sur des décisions d'approbation des comptes de la copropriété, sans constater que ces dernières avaient été annulées, la Cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2o) ALORS QU'en toute hypothèse, lorsque le juge déclare nulle et partant non écrite une clause de répartition des charges qu'il estime non conforme aux règles impératives de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'ancienne répartition continue à s'appliquer tant qu'une nouvelle répartition ne l'a pas remplacée ; qu'en rejetant purement et simplement la demande de paiement de la somme de 24.716,02 euros d'arriérés de charges accumulés au 31 décembre 2007, présentée par le syndicat des copropriétaires, au motif que " l'intimé est fondé à considérer que l'actuelle répartition des charges n'est pas conforme aux dispositions du premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ", quand l'exposant était fondé à appeler les charges de copropriété sur le fondement de l'ancienne répartition jusqu'à ce qu'une nouvelle répartition des charges soit ordonnée, la Cour d'appel a violé les articles 10 et 43 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965.