Lexbase Droit privé

Ô combien attendu par l’ensemble des professionnels - alors que la réforme du droit de la copropriété opérée par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (N° Lexbase : Z955378U), et entrée en vigueur le 1er juin 2020, restait en partie inapplicable faute de parution du volet réglementaire -, le décret d’application a été publié au Journal officiel du 3 juillet 2020 (décret n° 2020-834, du 2 juillet 2020, pris pour l'application de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété N° Lexbase : L5804LXA ; complété par l’arrêté, du même jour, fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires N° Lexbase : L5872LXR).

Ce texte vient donc parachever le premier acte (constitué par l’ordonnance du 30 octobre 2019, et sous réserve, bien entendu, de la loi de ratification) de la réforme d’ensemble du droit de la copropriété, portée par la loi « ELAN » (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 N° Lexbase : L8700LM8), dont l’article 215 (I et II), habilitait le Gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance, en deux temps, sous des échéances respectives de douze et vingt-quatre mois, en vue d’intervenir d’abord sur le fond, puis sur la forme. Une seconde ordonnance doit donc, en principe, paraître d’ici le mois de novembre 2020, en ayant pour objet la création d’un « Code de la copropriété ».

Après (re)lecture du premier dossier consacré à l’acte I de cette réforme, paru en décembre 2019, commentant l’ordonnance du 30 octobre 2019 (Lexbase, Droit privé, n° 806, décembre 2019), le lecteur pourra donc appréhender dans le détail le contenu de ce décret du 2 juillet 2020, qui réécrit en grande partie le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L8032BB4), à travers le présent dossier, composé des articles suivants.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

Mots clés : copropriété • réforme • travaux • état de répartition des charges

Le présent article est extrait d’un dossier spécial consacré au volet réglementaire de la réforme du droit de la copropriété, paru dans la revue Lexbase, Droit privé, n° 834 du 3 septembre 2020 (N° Lexbase : N4392BYC).

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis (N° Lexbase : Z955378U), a apporté des modifications aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (la « loi ») relatives aux travaux et aux charges. Le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l'application de cette ordonnance, complète et modifie à la suite de cette ordonnance les dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (le « décret »). Concernant les travaux et charges, la véritable nouveauté se situe dans la création de règles spécifiques aux travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite. Le décret du 2 juillet 2020 complète aussi le décret pour prendre en compte la modification des règles relatives aux travaux d’intérêts collectifs sur des parties privatives. Enfin, le décret du 2 juillet 2020 complète les dispositions du décret relatives aux informations que doit contenir le règlement de copropriété concernant la répartition des charges.

I. Les travaux

A. Les travaux d’intérêt collectif portant sur des parties privatives

L’ordonnance avait modifié les dispositions de l’article 9 de la loi (N° Lexbase : L4861AHI) relatives aux travaux portant sur les parties communes et nécessitant un accès aux parties privatives auxquels un copropriétaire ne pouvait faire obstacle, dans l’objectif de les faciliter.

Avant leur modification, les dispositions visaient les « travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et de l'article 30 » [1].

En vertu des nouvelles dispositions de l’ordonnance, les travaux concernés ne sont plus, désormais, ceux limitativement énumérés aux articles précités, mais tous « travaux d’intérêt collectif ».

L’ordonnance n’avait pas précisé la notion de « travaux d’intérêt collectif ». Le décret n’apporte pas non plus de précision sur ce point.

L’impossibilité pour un copropriétaire de faire obstacle à l’exécution sur ses parties privatives de travaux d’intérêt collectif a été, par ailleurs, exclue par l’ordonnance dans l’hypothèse où « il existe une autre solution n'affectant pas cette partie […] sauf si les circonstances le justifient ».

L’article 11 du décret (N° Lexbase : Z78649SS) a été modifié par le décret du 2 juillet 2020. Les dispositions de ce texte portent sur les documents à notifier en cas de convocation d’une assemblée générale.

Au titre des documents à notifier « pour la validité de la décision », a été ajouté un point « 14° Lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n'affectant pas ces parties ».

Cette obligation formelle implique la nécessité pour le syndicat des copropriétaires et son syndic de rechercher, en amont, de telles solutions et d’en justifier.

B. Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite

L’ordonnance a créé un nouvel article 25-2 de la loi (N° Lexbase : L4211LXA) dont les dispositions visent à faciliter les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l’immeuble.

En vertu de ces nouvelles dispositions, il n’est plus nécessaire pour un copropriétaire d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale pour effectuer ces travaux, comme cela était auparavant le cas, « sous réserve d’avoir demandé au syndic l’inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés ».

L’assemblée générale peut s’opposer aux travaux d’accessibilité qu’un copropriétaire souhaite faire réaliser à ses frais, à la majorité des voix des copropriétaires, en cas d’atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou s’ils ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble.

Le décret du 2 juillet 2020 prend en compte ces modifications en créant trois nouveaux articles (10-1, 10-2 et 10-3) du décret.

L’article 10-1 (N° Lexbase : Z77743SS) apporte des précisions sur le contenu du descriptif détaillé qui doit être préalablement adressé au syndic et il prévoit la sanction en cas de défaut de notification de ce descriptif qui résidera dans l’absence d’obligation du syndic d’inscrire le point d’information à l’ordre du jour.

L’article 11 du décret (N° Lexbase : Z78649SS), relatif aux documents devant être notifiés en cas de convocation d’une assemblée générale pour l’information des copropriétaires, a été complété pour viser ce descriptif détaillé des travaux.

L’article 10-2 (N° Lexbase : Z77745SS) prévoit que le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la même assemblée générale, le point d’information relatif aux travaux d’accessibilité et la question de l’opposition éventuelle des copropriétaires.

Les syndics devront en conséquence être vigilants sur ce point et prévoir une résolution sur cette opposition.

Enfin, l’article 10-3 (N° Lexbase : Z77747SS) prévoit le délai dans lequel le copropriétaire peut exercer les travaux d’accessibilité : en l’absence d’opposition motivée de l’assemblée générale, il devra quand même attendre l’expiration du délai de recours de deux mois. La loi était silencieuse sur ce point spécifique et il aurait pu être soutenu qu’à défaut de texte contraire, les travaux auraient pu être immédiatement exécutés (voir l’article 42, alinéa 2, de la loi N° Lexbase : L4849AH3 qui prévoit une suspension pendant le délai de recours des travaux votés en application, seulement, des articles 25 N° Lexbase : L4825AH8 et 26 N° Lexbase : L4826AH9).

Il doit être noté que la suspension ne semble s’appliquer que pendant le délai de recours et qu’une fois le délai écoulé, même si une action en annulation est introduite, la suspension cesse.

La question se pose, par ailleurs, des effets d’une action en annulation de la résolution par laquelle l’assemblée générale déciderait de ne pas s’opposer aux travaux : il semble difficile d’envisager que l’annulation de la résolution de non-opposition puisse équivaloir à une opposition. Toutefois, dans le cadre de cette action, le (ou les) copropriétaires récalcitrants, même s’ils devront solliciter dans le délai de deux mois la nullité de la résolution, s’opposeront sur le fond aux travaux en raison du non-respect des conditions prévues à l’article 25-2 de la loi (atteinte à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels ou non-conformité des travaux à la destination de l'immeuble). Le copropriétaire qui exécutera les travaux dans ce cas prendra un risque d’être condamné à une remise en état.

Le cas d’une décision d’opposition n’est pas prévu. Si le copropriétaire se heurte à une opposition, une action en annulation de cette décision ne semble pas pouvoir valoir décision de non-opposition. Une autorisation judiciaire n’est pas non plus expressément prévue.

C. Le financement des travaux

L’ordonnance a créé un nouvel article 25-3 de la loi (N° Lexbase : L4212LXB) qui prévoit que, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires est appelée à se prononcer sur les travaux mentionnés à l'article 26-4 (N° Lexbase : L9740ISK) (travaux concernant les parties communes ou travaux d'intérêt collectif sur parties privatives), la question de la souscription d'un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est inscrite à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

L’inscription à l’ordre du jour de la question du recours éventuel à un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est devenue, a priori, obligatoire lorsque l’assemblée générale est appelée à statuer sur ces derniers.

Le décret du 2 juillet 2020 modifie l’article 11 du décret (N° Lexbase : Z78649SS) pour ajouter, au titre des documents qui doivent être notifiés en cas de convocation d’une assemblée générale, mais seulement « pour l’information des copropriétaires », « 9° Une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l'emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d'un tel emprunt est inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale ».

Cette obligation excède le seul cas visé à l’article 25-3 de la loi.

II. L’état de répartition des charges

Le dernier alinéa de l’article 10 de la loi (N° Lexbase : L4803AHD), qui disposait que « tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges » a été supprimé par l’ordonnance.

L’obligation d’indiquer au règlement de copropriété les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges a été reprise au troisième alinéa, cette obligation concernant, désormais, tous les règlements de copropriété et non plus seulement ceux publiés à compter du 31 décembre 2002.

L’article 1^er du décret (N° Lexbase : Z78577SS) formalise cette exigence de la loi en imposant la stipulation au règlement de copropriété d’un « état de répartition des charges ».

Le décret du 2 juillet 2020 n’a pas modifié la nécessité de faire figurer au règlement de copropriété un état de répartition des charges, (1) définissant les différentes catégories de charges, (2) distinguant, d’une part, celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble et, d’autre part, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien des éléments d’équipement commun et entraînées par le services collectifs et, enfin, (3) fixant la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges.

La dernière phrase de l’article 1^er du décret, qui prévoyait qu’à défaut de fixation de cette quote-part, l’état de répartition pouvait « indiquer les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges », a été supprimée par le décret du 2 juillet 2020.

L’état de répartition contenu au règlement de copropriété doit donc, désormais, obligatoirement prévoir la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En outre, le renvoi de l’article 1^er du décret à l’article 24 de la loi (N° Lexbase : L4824AH7) a été supprimé et remplacé par le renvoi à l’article 10, dernier alinéa (N° Lexbase : L4803AHD).

Il s’agit des dispositions relatives aux modalités de vote des dépenses mises à la charge de certains copropriétaires seulement, l’ordonnance ayant, d’une part, modifié ces dispositions initialement contenues à l’article 24, III, de la loi, pour n’envisager que le cas dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, et les ayant, d’autre part, déplacées au dernier alinéa de l’article 10.

Il doit être rappelé que les dépenses relatives aux parties communes spéciales peuvent être mises à la charge de certains copropriétaires seulement et à ce titre impliquer la détermination d’une répartition entre eux de ces charges (loi, art. 6-2 N° Lexbase : L6784LNL : « la création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles »).

A ce stade, il peut être noté également que l’article 14 du décret (N° Lexbase : Z78670SS), relatif à l’indication sur la feuille de présence du nombre de voix de chaque copropriétaire, a aussi été modifié pour prendre en compte le passage de dispositions de l’article 24, III, au dernier alinéa de l’article 10.

L’article 1^er du décret a aussi été complété s’agissant du contenu de l’état de répartition des charges qui doit préciser « les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot :

« 1° Proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, telles que ces valeurs résultent des critères posés à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ;

2° En fonction de l'utilité objective que les services et éléments d'équipement commun présentent à l'égard de chaque lot, en précisant les bases selon lesquelles la répartition a été effectuée, s'agissant des charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ».

L’article 10 de la loi prévoit déjà que le règlement de copropriété doit indiquer les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. L’article 10 de la loi fixe aussi déjà les critères à prendre en compte.

III. Entrée en vigueur

Les nouvelles dispositions issues du décret du 3 juillet 2020 entrent en vigueur en principe au lendemain de sa publication, soit à compter du 4 juillet 2020 (décret du 3 juillet 2020, art. 53, VI), mais certaines de ses dispositions ont des dates d’entrée en vigueur différentes.

S’agissant des modifications abordées ici, elles sont entrées en vigueur le 4 juillet 2020, sauf les dispositions relatives aux travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l’immeuble, applicables seulement aux assemblées générales tenues à compter du 31 décembre 2020 (décret du 3 juillet 2020, art. 53, V).

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

Mots clés : copropriété • assemblée générale • convocation • vote • passerelle • procès-verbal • feuille de présence

Le présent article est extrait d’un dossier spécial consacré au volet réglementaire de la réforme du droit de la copropriété, paru dans la revue Lexbase, Droit privé, n° 834 du 3 septembre 2020 (N° Lexbase : N4392BYC).

Le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 contient différentes dispositions relatives spécifiquement aux assemblées générales de copropriétaires. Sont ainsi apportées des précisions quant au déroulement des assemblées générales (I), mais également quant aux formalités antérieures et postérieures à la tenue des assemblées (II). Toutes ne sont pas encore entrées en vigueur, ainsi qu’il sera précisé ci-après.

I. Le déroulement des assemblées générales de copropriétaires

A. La convocation d’une assemblée générale à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires

L’assemblée générale est, en principe, convoquée par le syndic. Ce principe ne va pas toutefois sans exceptions, l’article 7 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78628SS) précisant que tant la loi du 10 juillet 1965 que le décret peuvent contenir des dispositions contraires, sans préciser lesquelles, ce qui permet ainsi de ne pas avoir à modifier son contenu chaque fois qu’une telle exception est introduite.

Parmi les exceptions à ce principe, celle prévue à l’article 8 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z45709RS) peut être rappelée. Elle permet la convocation de plein droit d’une assemblée générale lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. Cette exception n’a pas été modifiée par le décret du 2 juillet 2020.

En revanche, ledit décret insère un nouvel article dans le décret du 17 mars 1967, l’article 8-1 (N° Lexbase : Z77741SS), s’appliquant aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020. Ce dernier article apporte des précisions sur l’application de l’article 17-1 AA de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4205LXZ) qui permet à tout copropriétaire de solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations. Ainsi, est-il indiqué que la demande, notifiée au syndic, doit préciser la (ou les) question(s) dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée. Cette demande doit être accompagnée d'un projet de résolution pour chaque question et comporte, le cas échéant, les documents requis au deuxième alinéa de l'article 10 (N° Lexbase : Z78638SS) et au 3° du I de l'article 11 (N° Lexbase : Z78649SS) du décret du 17 mars 1967.

Une fois écoulé un délai de quinze jours courant à compter de la notification de la demande, le syndic doit informer le (ou les) copropriétaire(s) demandeur(s) des frais prévisionnels et de ses honoraires. Lorsque la demande est faite par plusieurs copropriétaires, la répartition entre eux des frais et honoraires est faite à leur convenance. Toutefois, s’ils n’ont pas apporté de précision sur ce point dans la demande notifiée au syndic, cette répartition doit avoir lieu à parts égales entre les copropriétaires demandeurs. Il n’y a donc pas lieu ici de prendre en compte les tantièmes détenus pour chaque copropriétaire pour répartir les frais et honoraires entre eux.

Ce n’est qu’une fois ces frais et honoraires acquittés que le syndic est tenu, dans un délai de 45 jours suivant le paiement, de convoquer l’assemblée générale. Imposer ainsi le paiement avant toute convocation permet d’éviter tout litige quant à la prise en charge effective de ces frais et honoraires.

Il est à remarquer que, lors de l’assemblée générale ainsi convoquée, le syndic ne peut porter à l'ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du (ou des) copropriétaire(s) demandeur(s).

B. Les modalités de vote

S’agissant du vote par correspondance, des précisions sont apportées tant par le décret du 2 juillet 2020 que par l’arrêté du même jour (arrêté du 2 juillet 2020, fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires N° Lexbase : L5872LXR) [1].

S’agissant des délégations de vote, étant rappelé que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat, il peut arriver que les mandats ne contiennent pas d’indication quant au mandataire. En ce cas, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4822AH3) précise que le syndic ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit. Relativement à ces mandats, la rédaction de l’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78684SS) est modifiée en permettant, au-delà du président du conseil syndical, à tout membre du conseil syndical, en l’absence de son président, de désigner un mandataire pour exercer cette délégation de vote.

C. Les passerelles des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965

Consacrant la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 5 novembre 2014, n° 13-26.768, FS-P+B N° Lexbase : A9166MZI), l’article 19 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78704SS) est modifié. Il précise, désormais, que pour l'application des articles 25-1 (N° Lexbase : L5476IGW) et 26-1 (N° Lexbase : L4827AHA) de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

Sont également apportées des précisions quant à l’articulation entre les passerelles des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965. Pour rappel, l'article 26 de l'ordonnance du 30 octobre 2019 a modifié l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, relatif au mécanisme dit de « la passerelle » qui permet de soumettre au vote à la majorité simple de l'article 24 une résolution qui n'a pas recueilli la majorité des voix des copropriétaires composant le syndicat, dès lors qu'elle a recueilli au moins le tiers de celles-ci. Pour favoriser la prise de décision, cette procédure de la passerelle a été étendue à toutes les décisions relevant de la majorité absolue de l'article 25 ou d’une autre disposition. Relativement à cette passerelle, la question était posée de savoir si elle pouvait se cumuler avec celle prévue à l’article 26-1, donc après le second vote prévu dans ce second texte. Ledit article est relatif aux décisions visées à l’article 26. Ces décisions sont en principe prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Pour faciliter tant l’aliénation des parties communes que celle de la loge du gardien, l’article 29 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 a réintroduit l’article 26-1 dans la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, lorsque la double majorité de l’article 26 n’a pas été atteinte mais que la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.  Le décret du 2 juillet 2020 répond par la négative à cette question en apportant une précision à l’article 19-1 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78716SS). Ce dernier énonce que, pour l'application de l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires lors du second vote, les dispositions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux décisions relevant de la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 de ladite loi. Il n’y a donc pas de cumul de passerelles envisageable, ce qui apparaît préférable, la solution contraire pouvant s’apparenter à une restriction trop conséquente des droits individuels des copropriétaires.

II. Les formalités antérieures et postérieures à la tenue des assemblées précisées

A. Les formalités antérieures à la tenue de l’assemblée

Le décret du 2 juillet 2020 modifie l’article 9 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78632SS) quant aux conséquences d’un défaut d’affichage par le syndic. En effet, ce dernier est tenu d’indiquer, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une (ou plusieurs) question(s) à l'ordre du jour. Il était précisé, jusqu’au décret du 2 juillet 2020, que l’absence d’affichage n’avait pas d’impact sur la régularité de la convocation. Il est désormais indiqué que cette absence n’est pas susceptible d’entraîner la nullité de l’assemblée générale. Est ainsi assuré que le défaut de respect par le syndic de cette obligation n’aura pas d’impact sur les délibérations adoptées au cours de l’assemblée n’ayant pas été annoncée par voie d’affichage. Seule la responsabilité du syndic pourrait être recherchée, pour manquement à ses obligations.

Cette modification ne doit pas, pour autant, laisser penser que le décret du 2 juillet 2020 entend restreindre les sanctions lorsque l’accomplissement de formalités est imposé. Ainsi, est maintenue la liste du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78649SS) qui précise les documents devant être notifiés aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour, ce pour la validité de la décision. Cette liste fait d’ailleurs l’objet de modifications. Il en va ainsi notamment du 4° qui précise qu’au-delà du (ou de)s projet(s) de contrat de syndic devant être notifiés aux copropriétaires lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat, il y a également lieu de notifier la fiche d'information prévue au troisième alinéa du I de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5472IGR). Est par ailleurs ajouté à ladite liste un 14° précisant que, lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4861AHI), une analyse des solutions éventuelles n'affectant pas ces parties doit être notifiée aux copropriétaires. Pour rappel, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 envisage l’hypothèse où la réalisation de travaux visant des parties communes ne peut être réalisée qu'à partir des parties privatives d'un (ou plusieurs) copropriétaire(s) qui devra(ont) alors en supporter l'exécution.

Si la liste du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 est modifiée, il en va de même de celle du II dudit article qui prévoit la notification de divers documents aux copropriétaires sans que le défaut de notification ne puisse avoir de conséquence sur la validité de la décision adoptée. Cette notification est faite à titre d’information et portera désormais sur trois points supplémentaires avec la transmission du descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4211LXA) (travaux d’accessibilité), d’une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l'emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d'un tel emprunt est inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale, et du rapport prévu au dernier alinéa de l'article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4210LX9) (délégation de pouvoir au profit du conseil syndical). Ces informations n’auront à être délivrées que pour les assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.

Par ailleurs, sont créés les articles 10-1 (N° Lexbase : Z77743SS) et 10-2 (N° Lexbase : Z77745SS) qui apportent des précisions relativement à la demande d’un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux d’accessibilité, sur le fondement de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 10-1 précise, tout d’abord, que le descriptif détaillé, qui doit être joint à la demande, doit préciser la nature, l'implantation, la durée et les conditions d'exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l'équipement ou de l'ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l'utilisation et à l'entretien. Il est assorti d'un plan technique d'intervention, et, le cas échéant, d'un schéma de raccordement électrique. Le descriptif peut également comprendre tous éléments nécessaires à la compréhension des travaux prévus, notamment des documents graphiques ou photographiques. Est ainsi instituée une distinction entre des éléments obligatoires et des éléments facultatifs. Le syndic ne pourra donc refuser d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée la demande du (ou des) copropriétaire(s) chaque fois que le descriptif contient tous les éléments obligatoires. En revanche, des discussions pourraient s’élever sur ce qui doit être considéré comme un élément essentiel d’un équipement ou d’un ouvrage, au-delà de la liste contenue dans l’article 10-1, ou bien encore le degré de précision attendu quant aux conditions d’exécution des travaux. Il ne peut dès lors qu’être conseillé au copropriétaire effectuant une telle demande de fournir un maximum de précisions. L’article 10-1 du décret du 17 mars 1967 ajoute qu’à défaut de notification par le copropriétaire au syndic de ce descriptif détaillé des travaux, le point d'information n'est pas inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Si la demande est faite conformément aux articles 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 10-1 du décret du 17 mars 1967, l’article 10-2 du même décret précise que le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la même assemblée générale : le point d'information relatif aux travaux d'accessibilité et la question de l'opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux par décision motivée de l'assemblée générale, accompagnée d'un projet de résolution reproduisant les termes du dernier alinéa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir ceux précisant que « l'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l'immeuble ».

Mais encore, il est précisé par l’article 10-3 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z77747SS), également créé par le décret du 2 juillet 2020, qu’en l'absence d'opposition motivée de l'assemblée générale dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire peut faire réaliser les travaux conformément au descriptif détaillé présenté à l'assemblée générale, à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4849AH3).

Ces articles 10-1, 10-2 et 10-3 du décret du 17 mars 1967 ne s’appliquent qu’aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.

Enfin, des précisions sont apportées relativement à la délégation spéciale de pouvoir consentie par l’assemblée générale des copropriétaires. Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, le a) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4825AH8) dispose que la délégation spéciale de pouvoirs peut profiter tant au syndic, qu’au conseil syndical ou à toute personne. Son objet a également été précisé : prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24 (N° Lexbase : L4824AH7). Par ailleurs, lorsque le bénéficiaire de la délégation de pouvoir est autorisé à décider de dépenses, il est imposé la fixation d’un montant maximum des sommes allouées. Le décret du 2 juillet 2020 modifie l’article 21 du décret du 27 mars 1967 (N° Lexbase : Z78735SS) pour tenir compte de ces ajouts dans l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi énonce-t-il désormais que la délégation de pouvoir mentionne expressément l'acte ou la décision déléguée. Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic. A l'issue de cette délégation, le délégataire doit rendre compte à l'assemblée de son exécution.

B. Les formalités postérieures à la tenue de l’assemblée

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78689SS), relatif au procès-verbal des décisions de chaque assemblée, est modifié par le décret du 2 juillet 2020. Parce qu’il peut être compliqué d’obtenir la signature du procès-verbal dès la fin de la séance lorsque celle-ci s’est tenue de façon électronique, le procès-verbal peut être signé dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le (ou les) scrutateur(s). Il est à remarquer que l’article 17 ne limite nullement l’application d’un tel délai aux seules assemblées s’étant tenues de façon électronique.

Toujours relativement audit PV, il y aura lieu de préciser, outre les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ceux qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L6780LNG).

Par ailleurs, est créé un article 17-1 (N° Lexbase : Z76794SS) qui vient préciser que l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraîne pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté. Ainsi, et par exemple, il peut être considéré que si le PV ne mentionne pas les réserves formulées par les copropriétaires opposants, cette irrégularité formelle ne pourra entraîner la nullité de l’assemblée générale. Est ainsi consacrée la jurisprudence qui retenait une telle solution (Cass. civ. 3, 15 décembre 2016, n° 15-25.109, F-D N° Lexbase : A2123SXW ; Cass. civ. 3, 7 juillet 2016, n° 15-14.233, F-D N° Lexbase : A0154RXY ; Cass. civ. 3, 5 juillet 2011, n° 10-20.743, F-D N° Lexbase : A9517HUZ).

Enfin, l’article 18 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78697SS) est modifié en substituant, à la notification de la décision, comme point de départ du délai de recours de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4849AH3), la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

Mots clés : copropriété • réforme • conseil syndical • délégation de pouvoir

Le présent article est extrait d’un dossier spécial consacré au volet réglementaire de la réforme du droit de la copropriété, paru dans la revue Lexbase, Droit privé, n° 834 du 3 septembre 2020 (N° Lexbase : N4392BYC).

Le décret du 2 juillet 2020, pris en application de l’ordonnance du 30 octobre 2019 (N° Lexbase : Z955378U), parachève la première phase de la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

Aux termes de cette ordonnance, le conseil syndical est apparu comme un organe aux rôles et pouvoirs renforcés, tant dans son rapport avec le syndic que dans celui avec l’assemblée générale des copropriétaires.

Il ne nous appartient pas ici d’opérer une présentation du conseil syndical « post ordonnance du 30 octobre 2019 » [1], mais de préciser les apports résultant du décret précité relativement à cet organe.

Les dispositions intéressant le conseil syndical concernent majoritairement la délégation de pouvoir dont il peut bénéficier.

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, le conseil syndical peut bénéficier :

• de manière concurrente avec le syndic ou « toute personne » d’une délégation spéciale de pouvoir en vue de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4824AH7) (voir loi du 10 juillet 1965, art. 25, a) N° Lexbase : L4825AH8) ;
• de manière exclusive, d’une délégation générale de pouvoir en vue de prendre tout ou partie des décisions relevant de l’article 24 précité, à l’exclusion de l’approbation des comptes, de la détermination du budget prévisionnel ou des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires (loi du 10 juillet 1965, art. 21-1 N° Lexbase : L4206LX3).

Les deux délégations peuvent être cumulatives comme le précise l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 (« sans préjudice des dispositions du a de l’article 25 »).

Concernant la délégation spéciale de pouvoir, le décret du 2 juillet 2020 modifie l’article 21 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78735SS) qui précise désormais que cette délégation mentionne expressément l'acte ou la décision déléguée. A l'issue de cette délégation, le délégataire rend compte à l'assemblée de son exécution.

Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.

Dans l’hypothèse où il serait admis que l’obligation de souscription d’une assurance de responsabilité civile au bénéfice des membres du conseil syndical ne s’applique que pour le cas de la délégation générale de pouvoirs (voir loi du 10 juillet 1965, art. 21-4 N° Lexbase : L4209LX8), la question de la souscription d’une assurance de responsabilité civile lorsque c’est une délégation spéciale qui est accordée au conseil syndical demeure.

Concernant la délégation générale de pouvoirs, le décret du 2 juillet 2020 insère deux nouveaux articles dans le décret du 13 mars 1967.

Tout d’abord, aux termes du nouvel article 21-1 de ce dernier décret (N° Lexbase : Z77775SS), les décisions prises par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation générale de pouvoirs doivent être consignées dans un procès-verbal, signé par deux de ses membres. Ce procès-verbal mentionne le nom des membres du conseil syndical ayant participé à la délibération et le sens de leur vote. Le procès-verbal des décisions du conseil syndical est transmis au syndic qui l'inscrit au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

Ensuite, rappelons qu’aux termes de l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée accorde une délégation générale de pouvoirs au conseil syndical, elle doit fixer le montant maximum des sommes qui lui sont allouées pour mettre en œuvre cette délégation de pouvoirs.

Aux termes du nouvel article 26-1 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z77800SS) pris en application de cet article 21-2, un montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l'exercice de sa délégation de pouvoirs.

Toutefois, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l'assemblée générale précise le montant maximum alloué pour chacune d'elles. Les sommes afférentes à ces dépenses sont appelées selon les mêmes modalités que celles votées par l’assemblée générale.

***

Ces nouvelles dispositions issues du décret du 2 juillet 2020 concernant le conseil syndical sont applicables aux assemblées générales qui se tiendront à compter du 31 décembre 2020.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

Mots clés : copropriété • réforme • syndic • contrat de syndic

Le présent article est extrait d’un dossier spécial consacré au volet réglementaire de la réforme du droit de la copropriété, paru dans la revue Lexbase, Droit privé, n° 834 du 3 septembre 2020 (N° Lexbase : N4392BYC).

Le décret du 2 juillet 2020 consacre deux chapitres au syndic de copropriété et à son contrat afin de mettre en œuvre les dispositions de l’ordonnance du 30 octobre 2019 dont la loi de ratification n’est toujours pas adoptée. C’est dire si, à nouveau, le droit de la copropriété focalise l’attention des pouvoirs publics et en particulier les dispositions relatives au représentant du syndicat des copropriétaires

Nous présenterons ici successivement ces deux chapitres, ceux-ci ne présentant que peu de liens entre eux, à l’exceptions de quelques dispositions que nous présenterons alors mutuellement à l’occasion de l’étude du premier relatif aux fonctions du syndic, ce pour plus de clarté.  

Dans tous les cas, nous laisserons largement de côté les modifications apportées au contrat de syndic qui ne font que transcrire les nouvelles dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5536AG7) résultant de l’ordonnance du 30 octobre 2019 (N° Lexbase : Z955378U). Par exemple, l’article 50 du décret du 2 juillet 2020 ajoute une clause relative à la résiliation du contrat de syndic à l’initiative du conseil syndical. Cette clause transcrit la mesure issue de l’ordonnance ayant modifié le régime de résiliation du contrat. Sans autre précision apportée au décret, nous renvoyons ainsi le lecteur aux études qui ont pu être rédigées sur ce sujet et publiées par la présente revue au dossier spécialement consacré à la réforme de la loi de 1965 [1]. Nous laisserons, enfin, de côté les mesures de pure coordination ou dite de « correction légistique » des articles 33-2 et 35 2°, 3° et 39 du décret du 2 juillet 2020.

I. Mesures relatives au syndic

Exception à la durée maximale des fonctions de syndic. - L’article 28 du décret de 1967 (décret n° 67-223 du 17 mars 1967 N° Lexbase : L8032BB4) est modifié par l’article 28 du décret du 2 juillet 2020 afin d’étendre la limitation de la durée des fonctions du syndic à une année au cas où son concubin a directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, participé à la construction de l’immeuble. Cette limitation s’applique pendant toute la durée des délais prévus à l’article 1792-4-1 du Code civil (N° Lexbase : L7166IAN), c’est-à-dire jusqu’à l’expiration de la garantie décennale.

Dans un mouvement inverse, la règlementation ayant été jugée trop sévère, si ce n’est exagérée, cette limitation ne s’appliquera plus aux parents ou alliés jusqu’au troisième degré mais seulement jusqu’au deuxième degré. Ne sont donc plus concernés les syndics dont les oncles, tantes, neveux et nièces, ou plus rare, les arrière-grands-parents, ont participé, même par personne interposée, à la construction de l’immeuble. La modification met ainsi en cohérence cette dérogation avec la liste des personnes inéligibles aux fonctions de membre du conseil syndical étendue au concubin du syndic et également limitée à leurs parents et alliés jusqu’au deuxième degré [2].

Précisons que compte tenu de la portée limitée de la réforme, la solution retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 décembre 2009 [3] devrait continuer de s’appliquer. C’est pourquoi la limitation de la durée des fonctions à un an doit être retenue même lorsque le syndic, ou les personnes visées par l’article 28 du décret de 1967, a perdu la qualité justifiant l’application de la règle et ce jusqu’à l’expiration de la garantie décennale.

Suppression de la dispense d’ouverture d’un compte bancaire. - L’article 29-1 du décret de 1967 est abrogé par l’article 29 du décret du 2 juillet 2020. L’article précisait le régime de la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé. Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 (art. 15), cette dispense ne peut plus être accordée et tous les syndicats devront bénéficier d’un tel compte. La mesure est donc logiquement supprimée. Elle ne le sera toutefois qu’au 31 décembre 2020, par application de l’article 53 du décret, puisqu’un délai a été laissé par l’ordonnance de 2019 afin de laisser le temps jugé nécessaire aux syndics d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque syndicat.

En conséquence, le contrat de syndic est modifié par la suppression de l’alinéa 2 du point 7.1.4 qui indiquait que le syndicat pouvait dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé. Les annexes 1 et 2 sont également modifiées afin de supprimer toute référence au compte bancaire non séparé (décret du 2 juillet 2020, art. 50).

Délivrance de copies ou extraits des procès-verbaux des décisions adoptées hors assemblées générales. - L’article 30 du décret du 2 juillet 2020 ajoute un alinéa à l’article 33 du décret de 1967 (N° Lexbase : Z78759SS) afin de préciser les modalités de délivrance des copies ou extraits des procès-verbaux des décisions prises selon les nouvelles modalités résultant de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ; c’est-à-dire par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou à l’occasion d’une réunion des copropriétaires sans convocation préalable pour les copropriétés à deux, ainsi que par le conseil syndical exerçant un pouvoir délégué par l’assemblée générale en application du nouvel article 21-1 de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4206LX3).

Ces copies ou extraits devront être délivrés, dans les mêmes conditions que les copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales. Le syndic devra donc les certifier. Étonnamment, aucune modification n’est apportée pour cette nouvelle tâche au contrat de syndic. En conséquence, le syndic ne pourra pas au titre des prestations particulières facturer de frais de délivrance d’une copie certifié sur support papier, seul celle de l’assemblée générale étant visée.

Dans la mesure où ces copies ou extraits sont délivrés « dans les mêmes conditions » que les copies ou extraits de procès-verbaux d’assemblée générale, la jurisprudence relative à la délivrance de ces documents devrait logiquement s’étendre aux nouveaux documents visés par l’article 33 et par conséquent obliger le syndic à les délivrer sans pouvoir apprécier l’utilité ou la légitimité de la demande [4].

Transmission au nouveau syndic d’archives dématérialisées. - L’article 31 du décret du 2 juillet 2020 ajoute, à l’article 33-1 du décret de 1967 (N° Lexbase : Z78761SS), l’obligation pour l’ancien syndic de transmettre au nouveau l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18 de la loi de 1965 (N° Lexbase : Z13556RS). Cette obligation n’a toutefois cours qu’à défaut de dispense accordée au syndic par l’assemblée générale de proposer un accès en ligne. Ce n’est que « le cas échéant », comme le précise l’article 33-1 modifié, à l’instar de l’article 18-2 de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4815AHS), que le syndic se trouvera obligé par cette nouvelle disposition. Cette corrélation nous paraît pourtant regrettable dans la mesure où l’obligation de transmission des archives est distincte de leur mise à disposition des copropriétaires en cours de mandat.

L’ancien syndic devra ainsi remettre, le cas échéant donc, l’ensemble des archives papier qu’il détient ainsi que les documents dont la liste minimale a été définie par décret du 23 mai 2019 [5]. Selon ces dispositions, certains documents sont accessibles à certains copropriétaires, d’autres à tous les copropriétaires et enfin aux membres du conseil syndical. Il faut ici constater, en raison de l’obligation de transmettre « l’ensemble des documents », que le syndic devra remettre les documents sans distinction des catégories de personnes auprès de qui ils sont mis à disposition. La référence maladroite aux documents relatifs aux « lots gérés » doit s’entendre, nous semble-t-il, comme les documents accessibles à certains copropriétaires, c’est-à-dire, relatifs à leurs lots tels que les appels de fonds. Le syndic devra enfin remettre ses attestations d’assurance, carte professionnelle et garantie financière qui font partie de la liste des documents obligatoires à mettre en ligne.

Si l’objet de la transmission est défini, comme nous venons de le voir, les modalités de remise de ces documents ne sont pas précisées et le syndic sera donc libre de les transmettre par la remise d’une clef USB, d’un cédérom ou encore par un envoi dématérialisé sécurisé.  La seule condition, qui est étonnamment fixée par la loi et non le décret, figure à l’article 18-2 de la loi de 1965 : « les documents devront être remis dans un format téléchargeable et imprimable ».

Quelle que soit la modalité de remise, celle-ci devra intervenir dans les mêmes conditions que pour les archives physiques, c’est-à-dire dans le même délai et devra être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces dont une copie est remise au conseil syndical, ce qui est assez peu pratiqué.

À défaut de réception [6] des archives numériques, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical pourra saisir le président du tribunal judiciaire conformément aux articles 18-2 de la loi de 1965 et 34 du décret de 1967 (N° Lexbase : L5527IGS) afin que celle-ci soit ordonnée.

Modification du rythme de mise à jour de l’extranet. - L’article 33-1-1 (N° Lexbase : Z78765SS), introduit au décret de 1967 par le décret du 27 juin 2019, précise les modalités d’accès par les copropriétaires à l’espace en ligne sécurisé mentionné à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Cet espace, appelé le plus souvent « extranet », devait être mis à jour par le syndic dans les trois mois précédant l’assemblée générale annuelle. Cette périodicité a été modifiée par l’article 32 du décret du 2 juillet 2020 et c’est désormais dans les trois mois suivants, et non plus précédant, l’assemblée générale que le syndic devra s’exécuter. Le terme « annuelle » est également remplacé, pour éviter tout débat sur sa nature, par l’expression « ayant été appelée à connaître des comptes ». C’est, en somme, l’assemblée générale que l’on appelle ordinaire qui est ici visée. Ce changement est censé faciliter la réunion des documents pour le copropriétaire vendeur et ainsi ne plus avoir à recourir aux services du syndic afin d’obtenir ce que la pratique appelle le « pré-état daté » et qui correspond aux informations visées par l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L8656KGP) devant être remises à l’acquéreur du lot lors de la signature d’une promesse de vente.

Pouvoir du syndic d’exiger un paiement par les copropriétaires. - L’article 34 du décret du 2 juillet 2020, outre les mesures de pure correction légistique (2° et 3°), contient quelques mesures d’harmonisation, coordination et clarification relatives au pouvoir du syndic, défini par l’article 35 du décret de 1967 (N° Lexbase : Z78773SS), d’exiger le paiement de certaines sommes par les copropriétaires.

La référence faite aux provisions spéciales, au 5° de l’article 35 du décret de 1967, est ainsi supprimée et remplacée par les cotisations au fonds de travaux que le syndic peut donc exiger.

Il est ajouté à l’article un 6° relatif aux provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4207LX4).

Il est enfin ajouté un 7° afin de permettre au syndic d’exiger les éventuelles avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. Cette catégorie de charges pour les copropriétaires figurait à l’article 45-1 du décret de 1967 (N° Lexbase : Z78810SS) et correspond à un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires. L’introduction du 7° permet ainsi une harmonisation des terminologies, corrélée par la modification de l’article 45-1 qui empêchera désormais le syndicat d’emprunter auprès de certains copropriétaires seulement. Les avances ne pourront plus qu’être consenties collectivement et non par un copropriétaire seulement et certainement pas par le syndic, mais cela n’est pas une nouveauté [7].

II. Mesures relatives au contrat de syndic

Mesures d’application. - Parmi les modifications du contrat de syndic se trouvent de nombreuses mesures d’application des articles nouveaux ou modifiés de la loi de 1965 par l’ordonnance de 2019.

C’est ainsi que sont modifiés les paragraphes 3 à 6 du contrat type (décret de 1967, annexe 1) relatifs à la révocation du syndic pour l’adapter à la résiliation à l’initiative du conseil syndical, à l’initiative du syndic, et à la nouvelle désignation du syndic. 

Il en va de même pour la modification du paragraphe 6 relatif à la fiche synthétique (6.1) et à la transmission des pièces au conseil syndical (6.2) afin de rappeler les modalités d’exécution de celle-ci et les pénalités de retard applicables en cas de défaut de transmission [8], selon les dispositions de l’article 21 modifié de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4821AHZ). Quelques précisions sont toutefois apportées et notamment celle qu’une pénalité de retard sera fixée par décret pour la non-transmission à un copropriétaire de la fiche synthétique (elle devrait ainsi l’être, sous toute vraisemblance au montant de quinze euros par jour de retard). Le reste n’est qu’une transcription des mesures de l’ordonnance et nous renvoyons en conséquence, faute de nouveauté sur ces sujets, aux commentaires de l’ordonnance.

Par application de l’ordonnance du 30 octobre 2019, il est également procédé à la suppression de la mention de l’interdiction d’indiquer un barème d’honoraires relatif aux travaux, même à titre indicatif. Il s’agit de la transcription de la modification de l’article 18-1 A de la loi de 1965 (N° Lexbase : L5472IGR). Il n’est toutefois pas ajouté au contrat type un espace permettant aux syndics de mentionner un tel barème. Cela signifie que ce barème ne pourra être proposé que séparément et éventuellement dans la mesure où le contrat-type ne peut toujours subir aucune modification, raison pour laquelle d’ailleurs il s’agit toujours d’un contrat-type et en aucun cas d’un « contrat-socle ». Dans tous les cas, que le syndic propose un barème indicatif ou non, ses honoraires devront être débattus devant l’assemblée générale et fixés par elle.

Il est, enfin, ajouté à l’article 9.2 du contrat-type le montant maximal pouvant être perçu par le syndic pour l’établissement de l’état daté ainsi qu’il a été défini par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (N° Lexbase : L1968LWS), soit 380,00 euros TTC.

Mesures de clarification. - Le contrat reçoit quelques modifications assez formelles afin d’apporter des clarifications. C’est le cas pour la modification du point 7.1.2 relatif aux précisions concernant la tenue de l’assemblée générale annuelle. Il est ajouté un espace à compléter, matérialisé par « … » afin que soit précisée la durée de l’assemblée générale. C’est une modification formelle car la phrase supposait déjà la précision. Elle était en effet (mal) rédigée de la sorte : « tenue pour une durée de heure à l’intérieur d’une plage horaire ». L’ajout de l’espace, matérialisé par « … » est donc bienvenu.

L’article 7.1.3 du contrat est également modifié pour clarification. Le même ajout d’un espace à remplir est effectué à l’alinéa deux afin de permettre la précision du nombre d’assemblées générales pouvant être préparées, convoquées et tenues sans coût supplémentaire. Il est également ajouté au dernier alinéa de ce point l’obligation pour les parties de convenir, comme pour l’assemblée générale, la durée et la plage horaire des réunions avec le conseil syndical. Ces réunions pourront donc faire l’objet de dépassement horaire et emporter une facturation selon le coût horaire indiqué au point 7.2.1 du contrat.

Nouveautés relatives à la rémunération des prestations particulières (« hors forfait »). -  La plupart des syndics proposaient au titre des prestations particulières des rémunérations selon un coût horaire, notamment pour des prestations comme la tenue d’assemblée générale supplémentaire, et selon un coût forfaitaire, notamment pour l’état-daté. Ce panachage avait fait l’objet d’un débat et certaines associations souhaitaient voir disparaitre ce système au profit d’une modalité unique, si possible au forfait, afin de faciliter la comparaison entre les propositions de contrats. Le décret du 2 juillet 2020 vient clore ce débat, au moins pour un temps, puisqu’il est explicitement retenu, à l’occasion d’une modification du point 7.2.1 du contrat, la faculté de panacher. Le professionnel précisera « pour chacune d’elles », c’est-à-dire pour chaque prestation particulière, les modalités de sa rémunération. Corrélativement, la précision selon laquelle le tarif forfaitaire était convenu par les parties « pour chaque prestation particulière » est supprimée puisque cette expression avait, à juste titre nous semble-t-il, semé le doute sur la capacité du syndic de panacher le mode de facturation des prestations de ces prestations.

Il est en outre apporté une précision importante qui oblige les syndics à ne faire figurer au contrat qu’un « seul » coût horaire. Là encore la question avait fait débat, car il avait été remarqué que certains syndics indiquaient au contrat un coût horaire selon la qualité de la personne intervenant sur le dossier, différenciant ainsi l’intervention du « principal de copropriété », du « gestionnaire de copropriété » et de « l’assistant de copropriété ». Cette distinction rendait, d’après certaines associations, difficile la comparaison entre les contrats. Ce procédé, pratiqué par de nombreuses professions libérales, permettait tout de même de différencier les coûts au profit des syndicats. Sa disparition nécessitera de retenir un montant « moyen » ce qui conduit généralement à une hausse des prix. La comparaison ne paraîtra alors guère mieux assurée et le coût pour les syndicats augmentera. Le mieux est décidément toujours l’ennemi du bien…

Dans la même veine, est modifié l’article 7.2.2 du contrat ayant pour objet les prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires afin d’empêcher les syndics de prévoir plusieurs taux de majoration pour dépassement d’horaires convenus pour la tenue d’une assemblée générale supplémentaire. Il avait en effet été remarqué que, parfois, des taux différents étaient retenus selon la personne tenant l’assemblée (principal ou gestionnaire) ou encore selon le jour ou l’heure de la tenue de l’assemblée.

Il est enfin précisé, à bon escient nous semble-t-il cette fois, aux articles 7.2.1 [9], 7.2.5 [10], et 9 [11], que la rémunération du syndic doit être exprimée hors taxes et toutes taxes comprises afin de permettre, toujours, une meilleure comparaison du coût.

Nouveautés relatives à l’obligation de convoquer l’assemblée générale à la demande d’un copropriétaire. - Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2020, tout copropriétaire a le droit de demander au syndic de convoquer une assemblée générale afin de poser des questions relatives à ses droits et obligations (loi de 1965, art. 17-1 AA N° Lexbase : L4205LXZ). Ce droit emporte l’obligation pour le syndic de convoquer l’assemblée mais également le droit de percevoir une rémunération pour cette tâche. Il en fixera les modalités, forfait ou taux horaires, à l’article 9.4 nouveau du contrat auquel est fait le rappel de ses obligations en la matière, conformément aux articles 10-1 (N° Lexbase : L5204A37) et 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965.

Notons qu’à ce nouvel article du contrat est visée l’obligation pour le syndic d’informer les occupants de l’immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale par l’affichage d’un procès-verbal abrégé dans les parties communes selon les dispositions, expressément visées, de l’article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (N° Lexbase : L8834AGB). Sont ainsi oubliées les dispositions du décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 (N° Lexbase : L8009KU8) qui font pourtant obligation aux syndics de procéder de la sorte pour tous les syndicats de copropriétaires…

Cet oubli du Gouvernement nous paraît être la preuve de l’urgente nécessité de faire aboutir le projet en cours de codification du droit de la copropriété.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

Mots clés : copropriété • réforme • petite copropriété • copropriété à deux

Le présent article est extrait d’un dossier spécial consacré au volet réglementaire de la réforme du droit de la copropriété, paru dans la revue Lexbase, Droit privé, n° 834 du 3 septembre 2020 (N° Lexbase : N4392BYC).

L’une des innovations majeures de l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété (N° Lexbase : Z955378U) porte sur l’instauration d’un régime juridique spécifique aux copropriétés de petite taille. La réglementation donne lieu à un chapitre spécifique de la loi du 10 juillet 1965 intitulé « Dispositions spécifiques à certaines copropriétés ».

Le cadre juridique est organisé autour de deux axes : les petites copropriétés pour lesquelles le législateur a prévu une adaptation du droit commun de la copropriété ; les copropriétés à deux personnes qui sont soumises à un régime juridique spécial, repensé par rapprochement avec les règles de l’indivision [1].

Le décret du 2 juillet 2020, pris en application de l’ordonnance du 30 octobre 2019 précitée, contient une section spécifique aux petites copropriétés et aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

Ce décret vient utilement compléter le dispositif mis en place par l’ordonnance et répond ainsi à un certain nombre de questions que soulevait le dispositif initial. Cependant, des interrogations demeurent ainsi que nous allons le voir.

Le présent article ne revient pas sur l’ensemble de la réglementation applicable aux petites copropriétés et aux copropriétés à deux personnes. Il a uniquement vocation à présenter les impacts du décret du 2 juillet 2020 sur une partie de cette réglementation.

I. Les mesures relatives aux petites copropriétés

Pour être qualifié de « petite copropriété » et prétendre au régime juridique mis en place aux articles 41-8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4213LXC), il faut répondre à l’un des deux critères alternatifs suivants :

• le syndicat des copropriétaires doit comporter au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
• le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros, quel que soit le nombre de lots dont il est composé.

Pour ces copropriétés, trois innovations ont été mises en place par l’ordonnance du 30 octobre 2019 :

• la possibilité de ne pas constituer de conseil syndical (loi du 10 juillet 1965, art. 41-9 N° Lexbase : L4214LXD) ;
• l’allègement des obligations comptables (loi du 10 juillet 1965, art. 41-10 N° Lexbase : L4215LXE) ;
• la simplification de la prise de décision (loi du 10 juillet 1965, art. 41-12 N° Lexbase : L4217LXH).

Concernant la prise de décision, l’article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, par dérogation à l’article 17 de de la même loi (N° Lexbase : L4812AHP), la possibilité pour les copropriétaires de prendre des décisions en dehors d’une assemblée générale :

• soit dans le cadre d’une consultation écrite ;
• soit dans le cadre d’une réunion.

Cette faculté est permise dès lors que les décisions sont prises à l’unanimité des voix des copropriétaires (le rapport au Président de la République N° Lexbase : Z954828U précisant utilement qu’il s’agit de l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat).

La tenue d’une assemblée générale demeurera obligatoire pour le vote du budget prévisionnel et celui de l’approbation des comptes.

Comme le précise le rapport au Président de la République, ce « dispositif est donc limité aux décisions ponctuelles qui s’avèrent indispensables entre deux assemblées générales annuelles. Ces aménagements devraient permettre de mieux répondre aux besoins des petites copropriétés, en entérinant dans la loi certaines pratiques existantes et en facilitant la prise de décision, sans avoir à passer par le formalisme lourd des assemblées générales lorsque tous les copropriétaires s’entendent, tout en maintenant ce même formalisme protecteur des copropriétaires en l’absence d’accord unanime de tous les membres du syndical ».

Les dispositions du décret du 2 juillet 2020 relatives aux petites copropriétés traitent spécifiquement des modalités de cette consultation des copropriétaires, en dehors d’une assemblée générale, et insèrent dans le décret du 17 mars 1967 les nouveaux articles 42-3 (N° Lexbase : Z77702SS) à 42-5.

La consultation des copropriétaires est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire (loi du 10 juillet 1965, art. 41-12, al. 2).

Lorsque la demande émane d’un copropriétaire, la consultation doit être organisée par le syndic dans les 21 jours suivant la demande qui lui a été adressée (décret du 17 mars 1967, art. 42-4 N° Lexbase : Z77704SS).

Rien n’est dit sur le formalisme de la demande émanant du copropriétaire, son contenu, ni sur les modalités de l’organisation de cette consultation par le syndic. Par mesure de sécurité, il devra notifier sa demande de consultation selon les modalités prévues aux articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78842SS).

De même, ce délai de 21 jours est-il celui dans lequel le syndic doit initier la consultation, ou alors celui dans lequel le résultat de la consultation doit être connu ? Quelle est la sanction en cas de carence du syndic ? Le copropriétaire à l’initiative de la demande peut-il passer outre une carence du syndic ? Autant de questions auxquelles la pratique sera confrontée…

Les décisions prises par voie de de consultation sont valables dès lors que tous les copropriétaires composant le syndicat ont chacun exprimé leur vote selon l'une des modalités suivantes (décret du 17 mars 1967, art. 42-3 N° Lexbase : Z77702SS) :

• par présence physique, y compris dans le cadre d'une délégation de vote ;
• par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique admis par décision de l'assemblée générale dans les conditions de l'article 13-1 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L1276LRP) ;
• par courrier, sur support papier ou électronique.

Puisque, pour la validité de la décision, tous les copropriétaires composant le syndicat doivent avoir été consultés, il appartient en syndic de ménager la preuve de cette consultation.

Lorsqu'un copropriétaire a été consulté par écrit, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation (loi du 10 juillet 1965, art. 41-12, al. 3). Ce délai n’est pas encadré. Il devra être raisonnable pour permettre aux copropriétaires de prendre une décision éclairée.

Chaque décision prise par voie de consultation est consignée sur un procès-verbal établi et signé par le syndic, comportant le sens du vote de chaque copropriétaire et la signature des copropriétaires présents.

Ce procès-verbal est annexé au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

Lorsque le copropriétaire a participé à la consultation par visioconférence ou audioconférence, il confirme le sens de son vote par tout moyen dans les quarante-huit heures qui suivent la réunion. A défaut, la décision n'est pas valablement prise.

Sont annexés au procès-verbal les écrits par lesquels les copropriétaires ont exprimé ou confirmé le sens de leur vote (décret du 17 mars 1967, art. 42-5 N° Lexbase : Z77706SS).

La loi et le décret sont muets sur la nécessité et les modalités de notification de cette consultation. Certainement en raison de l’unanimité requise pour que la consultation recueille une suite favorable. Néanmoins, le copropriétaire qui est à l’initiative de la consultation pourrait souhaiter contester un rejet de la demande qu’il a formalisée par un ou plusieurs autres copropriétaires… La question du régime juridique de cette action en contestation demeure entière.

II. Les mesures relatives aux copropriétés à deux copropriétaires

Le régime juridique spécial mis en place par l’ordonnance du 30 octobre 2019 relatif aux copropriétés à deux personnes s’applique aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, art. 41-13 N° Lexbase : L4218LXI).

Ce régime d’exception a été mis en place « pour remédier aux blocages inhérents aux copropriétés à deux, tout en préservant les droits du copropriétaire minoritaire pour les décisions les plus importantes ».

Principalement, les innovations sont les suivantes.

A. Faculté de délégation de mission du syndic non professionnel dans les copropriétés à deux personnes (loi du 10 juillet 1965, art. 41-14 N° Lexbase : L4219LXK)

Par dérogation à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 interdisant au syndic de se faire substituer, il est prévu dans les copropriétés à deux personnes que, lorsque le syndic n’est pas professionnel, il peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire afin de déléguer sa mission à un tiers à une fin déterminée.

Le décret du 2 juillet 2020 n’apporte pas de précisions sur cette faculté. Nous ignorons donc toujours les modalités de délivrance de l’autorisation et de formalisation de la décision permettant cette délégation.

B. Recouvrement des charges en cas de conflit d’intérêts ou de carence du syndic dans les copropriétés à deux personnes (loi du 10 juillet 1965, art. 41-15 N° Lexbase : L4220LXL)

En cas de conflits d'intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n'est pas syndic peut exercer une action contre l'autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 (N° Lexbase : L5468IGM) et 14-2 (N° Lexbase : L5469IGN) de la loi du 10 juillet 1965.

En cas d'absence ou de carence du syndic qu’il soit professionnel ou non, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires.

Le décret du 2 juillet 2020 précise utilement que cette action est exercée dans les conditions prévues à l’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : Z91218RL) (décret du 17 mars 1967, art. 42-6 N° Lexbase : Z77710SS).

C. L’assouplissement des règles de prise de décisions dans les copropriétés à deux personnes

Cet assouplissement concerne tant les majorités que les modalités de prise de décision.

Concernant les majorités, l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4221LXM) précise que :

• les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (donc les décisions relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 N° Lexbase : Z40288IS), ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix. La règle de la réduction des voix ne s’applique donc pas en pareille hypothèse ;
• les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (donc les décisions relevant de l’article 25 de la loi N° Lexbase : Z13590RS, hormis la désignation du syndic) sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix. Ici encore, la règle de la réduction de voix ne s’applique pas ;
• indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Concernant les modalités de prise de décision, il est prévu que toutes les mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l'article 41-16 (donc celles relevant des articles 24 et 25 précitées), à l'exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l'assemblée générale.

Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité (loi du 10 juillet 1965, art. 41-17 N° Lexbase : L4222LXN). Cette notification précise la nature de la décision et, le cas échéant, son coût justifié par des devis ou contrats (décret du 17 mars 1967, art. 42-8 N° Lexbase : Z77714SS).

Les décisions ou mesures prises par les deux copropriétaires ou par l'un d'entre eux sont par ailleurs « portées à la connaissance » de la personne qui exerce tout ou partie des missions de syndic sans être copropriétaire (décret du 17 mars 1967, art. 42-7 N° Lexbase : Z77712SS issu du décret du 2 juillet 2020). Est ici expressément visé le syndic non copropriétaire, mais également, nous semble-t-il, le bénéficiaire d’une délégation ponctuelle de mission du syndic. Le formalisme et le délai de cette information ne sont pas précisés. Au même titre, la sanction du défaut d’information du syndic n’est pas prévue.

L’article 42-8 du décret revient au terme de notification de la décision prise en application de l’article 41-17 ce qui semble se rapporter à l’obligation de notifier la décision à l’autre copropriétaire à peine d’inopposabilité.

Par mesure de sécurité, il nous semble donc utile que l’information du syndic et/ou du bénéficiaire d’une délégation ponctuelle de mission de syndic se fasse dans les formes des notifications prévues par le décret du 17 mars 1967 (art. 64 N° Lexbase : Z78842SS et suivants).

Pour les décisions pouvant prises hors cadre d’une assemblée générale (loi du 10 juillet 1965, art. 41-16 préc.) ainsi que celles relevant de l’unanimité des copropriétaires, les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable (loi du 10 juillet 1965, art. 41-18 N° Lexbase : L4223LXP).

Ces décisions prises au cours d'une réunion rassemblant les copropriétaires ou prises par un seul copropriétaire sont consignées par écrit et versées au registre des procès-verbaux des assemblées générales (décret du 17 mars 1967, art. 42-9 N° Lexbase : Z77716SS issu du décret du 2 juillet 2020).

Si la réunion est impossible, notamment en cas de refus d’un des deux copropriétaires d’y assister, chaque copropriétaire peut convoquer l'autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l'ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l'ordre du jour sous réserve d'en informer préalablement l'autre (loi du 10 juillet 1965, art. 41-18 préc.). Le décret du 2 juillet 2020 n’apporte aucune précision sur les modalités et délais de cette convocation. Pas davantage ne sont précisées les règles pour solliciter l’adjonction de points à l’ordre du jour de cette assemblée.

La contestation des décisions prises par un seul copropriétaire est prévue par l’article 41-19 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4224LXQ). Cette contestation est possible dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.

Sauf urgence, l'exécution d'une décision prise par un copropriétaire sans l'accord de l'autre est suspendue pendant ce délai.

Le décret du 2 juillet 2020 précise que cette contestation doit être portée devant le tribunal judiciaire (décret du 17 mars 1967, art. 42-10 N° Lexbase : Z77718SS).

D. L’allègement des obligations comptables dans les copropriétés à deux personnes (loi du 10 juillet 1965, art. 41-20 N° Lexbase : L4225LXR)

Pour simplifier la tenue de la comptabilité, le copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l'administration et de la gestion de la copropriété tient un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l'autre copropriétaire.

Le décret du 2 juillet 2020 précise que sont annexées à l'état des dépenses et créances toutes pièces permettant de justifier la nature et le montant de chaque dépense et créance, ainsi que la réalité de leur paiement (décret du 17 mars 1967, art. 41-11 N° Lexbase : Z77720SS).

E. L’autorisation d’une mesure urgente dans les copropriétés à deux personnes (loi du 10 juillet 1965, art. 41-22 N° Lexbase : L4227LXT)

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a prévu, pour palier aux situations de blocage, une possibilité d’autorisation judiciaire à l’instar de ce qui se pratique en matière d’indivision.

Ainsi, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l'autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi.

Le décret du 2 juillet 2020 précise utilement que le président du tribunal judiciaire ainsi saisi statue selon la procédure accélérée au fond (décret du 17 mars 1967, art. 42-12 N° Lexbase : Z77722SS).

***

Si le décret du 2 juillet 2020 apporte plusieurs précisions attendues des praticiens, il en soulève d’autres et laissent perdurer des doutes importants.

La loi de ratification encore attendue sera peut-être l’occasion de combler les lacunes persistantes.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable

Mots clés : copropriété • réforme • notification (électronique) • mise en demeure (électronique) • prestataire de services de confiance qualifié

Le présent article est extrait d’un dossier spécial consacré au volet réglementaire de la réforme du droit de la copropriété, paru dans la revue Lexbase, Droit privé, n° 834 du 3 septembre 2020 (N° Lexbase : N4392BYC).

Le chapitre 9 du décret du 2 juillet 2020 est consacré à la question des notifications et mise en demeure. Le sujet pourrait paraître, de prime abord, anecdotique. Il est pourtant extrêmement important en pratique, d’autant qu’il apporte une dérogation importante au Code des postes et des communications électroniques (CPCE). Il l’est d’autant plus que cette dérogation était attendue depuis que la loi « ALUR » a permis, par l’introduction de l’article 42-1 à la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L3649I4W), la notification par voie électronique. Cette évolution du décret du 17 mars 1967 s’inscrit ainsi dans la lignée des dispositions du décret du 27 juin 2019 qui avait déjà réformé les articles 64-1 (N° Lexbase : Z78869SS) et 64-2 (N° Lexbase : Z78862SS), et créé l’article 64-5 (N° Lexbase : Z78847SS) [1].

Le décret du 2 juillet 2020, par l’abrogation du second alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 et le remplacement des articles 64-1 à 64-5 par neuf nouveaux articles numérotés 64-1 (N° Lexbase : Z78869SS) à 64-9 ainsi que la modification de l’article 65 (N° Lexbase : Z78887SS), met en place un nouveau système, mettant en application, d’une part, les modalités de mise à disposition électronique des annexes selon les dispositions nouvelles de la loi de 1965 telles qu’issues de l’ordonnance du 30 octobre 2019 (I) et instituant, d’autre part, un nouveau mode alternatif et allégé de notification électronique (II).

Les grandes nouveautés de ce système, au regard de la lettre recommandée électronique dont l’emploi est toujours possible, sont la levée de l’anonymat, la levée du secret du contenu et la suppression de l’obligation de vérification de l’identité du destinataire par le prestataire de services de confiance qualifié chargé de sa distribution.

I. La confirmation de la possible notification des annexes par mise à disposition électronique

L’article 11 du décret de 1967 (N° Lexbase : Z78649SS) précise une liste de documents devant être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, soit pour la validité de la décision à venir soit pour l’information des copropriétaires. Ces documents étaient jusqu’à présent obligatoirement annexés à la convocation de l’assemblée générale.

Depuis le décret du 27 juin 2019, et l’insertion d’un article 64-5 au décret de 1967 (N° Lexbase : Z78847SS), le syndic pouvait notifier les annexes par leur mise à disposition électronique dans un espace du site dont l’accès est réservé à un copropriétaire, sous réserve de son accord exprès. Cette procédure est donc maintenue au lendemain du décret du 2 juillet 2020.

Pour sa mise en œuvre, l’accord du copropriétaire devra être donné selon les modalités de l’article 64-3, I, alinéa 2, nouveau (N° Lexbase : Z78853SS), c’est-à-dire qu’il devra être formulé lors de l’assemblée générale et mentionné sur le procès-verbal ou bien adressé au syndic par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de sa réception [2]. Un simple courriel suffit en ce sens à assurer la formalité puisqu’il n’est pas exigé une « notification » au sens de l’article 64 du décret de 1967.

Sous réserve de la réception de cet accord, le syndic pourra déposer les annexes à la convocation de l’assemblée générale sur l’espace en ligne sécurisé, dit « extranet », qu’il a l’obligation de principe de mettre à disposition des copropriétaires. Le syndic devra, lorsqu’il y procède, indiquer sur la convocation que les documents sont accessibles en ligne, ainsi que la durée de leur mise à disposition. Aucun minima n’est défini, mais il nous paraît que la durée de mise à disposition ne devrait être inférieure à la durée du délai de convocation afin de permettre aux copropriétaires de s’informer valablement [3]. Le même délai est d’ailleurs explicitement retenu pour la mise à disposition des documents transmis selon le nouveau mode allégé de notification électronique.

II. La réforme des notifications et mises en demeure électroniques

Institution d’un moyen alternatif et allégé de notification et de mise en demeure électronique. - Si les modifications apportées par le décret du 27 juin 2019 relatives à l’accord exprès du copropriétaire et au retrait de cet accord sont conservées aux articles 64-3 I (N° Lexbase : Z78853SS) et 64-4 (N° Lexbase : Z78850SS) nouveaux [4] du décret de 1967, le décret du 2 juillet 2020 modifie profondément le régime des notifications et mises en demeure électroniques.

Selon l’article 64-2 nouveau du décret de 1967 (N° Lexbase : Z78862SS), le régime des notifications et mises en demeure électroniques retenu permet dorénavant le recours à deux moyens  : celui déjà connu et pratiqué de la lettre recommandée électronique (LRE) [5], défini aux articles R. 53 (N° Lexbase : L8057IP4) à R. 53-4 du CPCE, et celui du recours à un procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9 nouveaux du décret de 1967.

Le premier mécanisme est celui connu et pratiqué par les syndics à ce jour. Il s’agit de la lettre recommandée électronique au sens de l’article L. 100 du CPCE (N° Lexbase : L4899LAP). Ce système, sécurisant, avait été jugé trop contraignant et présentait plusieurs incertitudes notamment relatives aux délais de notification [6].

C’est la raison pour laquelle le second moyen, partiellement allégé, a été retenu pour permettre une notification par un prestataire de services de confiance qualifié, selon des conditions nouvellement définies ; il est nettement précisé, enfin, le point de départ du délai que la notification ou mise en demeure fait courir : le lendemain de la transmission de l’avis électronique informant le destination d‘un envoi électronique. Le régime est ainsi aligné sur celui de la « notification papier », ce qui devrait permettre un recours beaucoup plus important à ce système.

Le nouveau régime permet, également, de s’affranchir du sécurisant mais fastidieux procédé de vérification de l’identité du destinataire. Il ne sera ainsi plus question, pour le moyen allégé de notification électronique, d’appliquer l’article R. 53-1 du CPCE (N° Lexbase : L2488LKD). La suppression ne paraît pas illogique dans la mesure où le copropriétaire aura préalablement donné son accord et indiqué l’adresse électronique à laquelle sera adressée la notification ou la mise en demeure par le prestataire de services de confiance qualifié.

Bien que les attentes formulées à l’égard du prestataire sont définies puisqu’il devra garantir l’intégrité des données, la sécurité et la traçabilité des communications, le décret ne précise pas ce qu’il faut entendre par « prestataire de services de confiance qualifié ». L’article 64-2 visant « un prestataire de services de confiance qualifiée et garantissant l’intégrité des données » (nous soulignons), il apparaît que la simple satisfaction des attentes est insuffisante à le qualifier comme tel. Il s’agit de conditions supplémentaires et il faut alors se référer au Règlement (UE) dit « eIDAS » n° 910/2014 du 23 juillet 2014 (N° Lexbase : L1237I4L) qui emploie cette terminologie et auquel le décret se réfère implicitement. Ce sont, nous semble-t-il, les prestataires figurant sur la liste de confiance européenne qui devront donc être retenus afin de mettre en œuvre les modalités nouvelles et alternatives de notifications et mises en demeure. Cela signifie que les syndics ne pourront pas, par eux-mêmes, sauf s’ils figurent à cette liste, procéder aux notifications et mises en demeure électroniques. En outre, il ne suffira pas à ces prestataires de services de confiance qualifiés de suivre la procédure fixée par le Règlement « eIDAS » puisqu’ils devront se conformer à celle fixée spécialement par le décret de 1967 et que nous présentons ici.

Information préalable du copropriétaire. - Afin d’éviter les difficultés relatives à la non-ouverture par le copropriétaire des notifications et mises en demeure électroniques qui lui sont délivrées, ce qui était assez fréquent car celles-ci étaient anonymisées et faisaient craindre des « spams », l’article 64-3, II, oblige de prévenir chaque copropriétaire concerné par l’envoi au moins quinze jours avant le premier envoi effectué par ce moyen.

Si la disposition paraît utile elle fait, toutefois, figure de vœu pieux dans la mesure où la formalité n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de l’acte. On s’étonne d’ailleurs de la multiplication des obligations non prescrites à peine d’irrégularité de l’acte, en ce sens que la loi de 1965 et le décret de 1967 paraissent peu à peu former un code de bonne conduite…

Formalités requises et renforcées quant aux récépissés de dépôt et justificatifs de transmission. - Le nouvel article 64-5 du décret de 1967 (N° Lexbase : Z78847SS) est une adaptation de l’article R. 53-2 du CPCE (N° Lexbase : L2489LKE). De nombreuses dispositions sont ainsi identiques pour la réalisation de cette formalité. C’est le cas pour la durée d’un an de conservation des preuves de dépôt et de transmission par le prestataire [7]. C’est également le cas pour l’indication sur le récépissé du dépôt électronique de l’envoi et du justificatif de la transmission de l’envoi des informations suivantes :

- « 1° Le nom et le prénom ou la raison sociale de l'expéditeur, ainsi que son adresse électronique ; 

- « 2° Le nom et le prénom ou la raison sociale du destinataire ainsi que son adresse électronique ; 

- « 3° Un numéro d'identification unique de l'envoi attribué par le prestataire ; 

- « 5° La date et l'heure du dépôt électronique de l'envoi ainsi que celles de la transmission au destinataire de l'envoi indiquées par un horodatage électronique qualifié tel que défini par l'article 3 du Règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la Directive 1999/93/CE.

Il est ajouté pour prévenir le contentieux, par rapport aux obligations de l’article R. 53-2 du CPCE, l’exigence d’indication de « la liste des pièces remises par l'expéditeur en vue de leur envoi » (4°).

Il est enfin exigé du prestataire de services de confiance qualifié au 6° de l’article 64-5 nouveau du décret de 1967, l’apposition de la signature électronique et du cachet électronique avancés tels que définis par l’article 3 du Règlement (UE) n° 910/2014. L’article R. 53-2 du CPCE n’imposait que l’une des deux formalités.

Sur ces aspects, il faut donc constater qu’il y a peu de différence entre la LRE et la notification électronique.

Suppression du secret relatif à l’expéditeur et à l’objet de la notification électronique. - L’article 64-6 nouveau du décret de 1967 (N° Lexbase : Z77898SS) permet, dès à présent, de notifier et mettre en demeure par voie électronique de manière non anonyme puisque figurera, sur l’avis électronique adressé au destinataire, le nom de l’expéditeur (1°).

Il sera également précisé sur le même avis, selon le 2° de l’article 64-6, l’objet de la notification ou mise en demeure électronique ce qui a également pour but d’inciter les destinataires à prendre connaissance du contenu de l’envoi.

C’est, avec la précision relative au départ du délai de notification, l’apport majeur de la réforme. L’anonymat et l’absence de précision quant au contenu constituaient en effet une source fréquente de non-ouverture des notifications électroniques, laissant craindre une tentative « d’hameçonnage ». La disparition du secret, qui était calqué sur le modèle de la lettre recommandée papier, devrait ainsi encourager l’utilisation de ce nouveau mode de notification électronique.

Indication des modalités de délivrance du contenu de la notification. - Les dispositions des 3° et 4° du nouvel article 64-6 du décret de 1967 précisent les modalités de délivrance des documents notifiés par voie électronique selon le moyen allégé et alternatif. Il s’agit, pour le prestataire de services de confiance qualifié, d’indiquer sur l’avis électronique un lien hypertexte invitant le destinataire à télécharger le contenu de l’envoi. Ce contenu devra être disponible au moins 21 jours à compter de la transmission de l’avis électronique, ce qui suppose que la mise à disposition peut s’avérer plus longue.

L’avis de notification devra, enfin, indiquer une mention indiquant la date de transmission et précisant que le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir, conformément au second alinéa de l’article 64-2, a pour point de départ le lendemain de la transmission de l’avis électronique au destinataire.

Rappel en cas de non-téléchargement. - Toujours afin d’inciter les copropriétaires à prendre connaissance du contenu de la notification, l’article 64-7 nouveau du décret de 1967 (N° Lexbase : Z77900SS), impose au prestataire de services de confiance qualifié d’adresser un rappel contenant les mêmes mentions que l’avis électronique de notification à défaut de téléchargement par le destinataire des documents dans les 48 heures qui suivent la notification électronique.

Cette procédure suppose, donc, que les documents soient mis à disposition par le prestataire de service lui-même, et non par le syndic. Le lien de téléchargement ne devrait ainsi pas pouvoir renvoyer vers le site du syndic dans la mesure où le prestataire de service devra automatiser ces rappels de notification pour en respecter les délais.

Afin d’éviter toute difficulté de décompte des délais, l’article 64-7 précise que l’envoi de ce message de rappel est sans incidence sur le point de départ du délai mentionné au second alinéa. Il n’est toutefois pas précisé, comme c’est le cas pour la notification préalable prévue par l’article 64-3, que la formalité n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de l’acte. Le rappel sera donc particulièrement important pour assurer sa validité.

Conservation minimale et manifestement insuffisante de l’historique de la transmission. - Le nouvel article 64-8 du décret de 1967 (N° Lexbase : Z77902SS) définit la durée minimale de conservation de la preuve de l’historique de la transmission et des éventuels incidents survenus durant celle-ci à une année, à l’instar de l’obligation de conservation des preuves de dépôt et de transmission figurant à l’article 64-5. L’expéditeur devra avoir accès pendant cette période à ces informations.

La mesure est inspirée de l’article R. 53-3 du CPCE (N° Lexbase : L2490LKG) mais nous paraît problématique. En effet, la conservation de ces documents d’archives que sont les avis de dépôt, de notification électronique et de rappel de notification, devraient être d’une durée minimale supérieure dans la mesure où une assemblée générale peut être contestée selon les délais de droit commun prévus par l’article 2224 du Code civil (N° Lexbase : L7184IAC) à défaut de notification en bonne et due forme, selon les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le défaut de preuve de cette notification s’apparentant au défaut de notification, il paraît que la conservation pendant une année seulement soit tout à fait insuffisante. Les syndics veilleront ainsi à négocier la durée de mise à disposition de ces documents. Cette négociation devrait malheureusement, selon la lettre du texte, permettre au prestataire d’augmenter le coût puisque cette prestation sera considérée comme optionnelle alors qu’elle est en fait essentielle. Les syndics négocieront également, puisque le texte ne prévoit qu’une formalité de consultation, la remise de ces archives entre leurs mains afin de pouvoir les conserver aussi longtemps qu’il le faut. Cela engendrera également un coût supplémentaire de la prestation, à la charge du syndicat des copropriétaires, puisque ces frais participent à la prestation globale d’acheminement des documents [8].

Bénéfice du moyen de notification à d’autres que le syndic. - L’article 64-9 nouveau (N° Lexbase : Z77904SS) reprend le contenu de l’article 64-4 ancien afin que les dispositions nouvelles s’appliquent identiquement aux administrateurs provisoires désignés en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4832AHG) comme au président du conseil syndical ou aux copropriétaires lorsque ceux-ci sont en charge de convoquer l’assemblée générale.

Responsabilité très limitée du prestataire de services de confiance qualifié. - L’article 65 modifié (N° Lexbase : Z78887SS) reprend les dispositions qui existaient précédemment au même article, avec une renumérotation et coordination. Il est toutefois ajouté, in fine, une disposition identique à celle figurant à l’article R. 53-4 du CPCE (N° Lexbase : L2491LKH) applicable à la lettre recommandée électronique : « en cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l’article R. 2-1 du CPCE » (N° Lexbase : L1530HSH). Outre le fait que cette disposition aurait pu faire l’objet d’un article distinct compte tenu de son objet, il faut constater, à regret, que l’application de cet article du CPCE rend étonnamment dérisoire la responsabilité du prestataire alors même que le défaut de notification dans les délais d’une convocation à l’assemblée générale peut avoir des conséquences particulièrement importantes pour un syndicat de copropriétaires.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable