[Textes] Les petites copropriétés et copropriétés à deux personnes après le décret du 2 juillet 2020

Mots clés : copropriété • réforme • petite copropriété • copropriété à deux

Le présent article est extrait d’un dossier spécial consacré au volet réglementaire de la réforme du droit de la copropriété, paru dans la revue Lexbase, Droit privé, n° 834 du 3 septembre 2020 (N° Lexbase : N4392BYC).

L’une des innovations majeures de l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété (N° Lexbase : Z955378U) porte sur l’instauration d’un régime juridique spécifique aux copropriétés de petite taille. La réglementation donne lieu à un chapitre spécifique de la loi du 10 juillet 1965 intitulé « Dispositions spécifiques à certaines copropriétés ».

Le cadre juridique est organisé autour de deux axes : les petites copropriétés pour lesquelles le législateur a prévu une adaptation du droit commun de la copropriété ; les copropriétés à deux personnes qui sont soumises à un régime juridique spécial, repensé par rapprochement avec les règles de l’indivision [1].

Le décret du 2 juillet 2020, pris en application de l’ordonnance du 30 octobre 2019 précitée, contient une section spécifique aux petites copropriétés et aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

Ce décret vient utilement compléter le dispositif mis en place par l’ordonnance et répond ainsi à un certain nombre de questions que soulevait le dispositif initial. Cependant, des interrogations demeurent ainsi que nous allons le voir.

Le présent article ne revient pas sur l’ensemble de la réglementation applicable aux petites copropriétés et aux copropriétés à deux personnes. Il a uniquement vocation à présenter les impacts du décret du 2 juillet 2020 sur une partie de cette réglementation.

I. Les mesures relatives aux petites copropriétés

Pour être qualifié de « petite copropriété » et prétendre au régime juridique mis en place aux articles 41-8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4213LXC), il faut répondre à l’un des deux critères alternatifs suivants :

• le syndicat des copropriétaires doit comporter au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
• le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros, quel que soit le nombre de lots dont il est composé.

Pour ces copropriétés, trois innovations ont été mises en place par l’ordonnance du 30 octobre 2019 :

• la possibilité de ne pas constituer de conseil syndical (loi du 10 juillet 1965, art. 41-9 N° Lexbase : L4214LXD) ;
• l’allègement des obligations comptables (loi du 10 juillet 1965, art. 41-10 N° Lexbase : L4215LXE) ;
• la simplification de la prise de décision (loi du 10 juillet 1965, art. 41-12 N° Lexbase : L4217LXH).

Concernant la prise de décision, l’article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, par dérogation à l’article 17 de de la même loi (N° Lexbase : L4812AHP), la possibilité pour les copropriétaires de prendre des décisions en dehors d’une assemblée générale :

• soit dans le cadre d’une consultation écrite ;
• soit dans le cadre d’une réunion.

Cette faculté est permise dès lors que les décisions sont prises à l’unanimité des voix des copropriétaires (le rapport au Président de la République N° Lexbase : Z954828U précisant utilement qu’il s’agit de l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat).

La tenue d’une assemblée générale demeurera obligatoire pour le vote du budget prévisionnel et celui de l’approbation des comptes.

Comme le précise le rapport au Président de la République, ce « dispositif est donc limité aux décisions ponctuelles qui s’avèrent indispensables entre deux assemblées générales annuelles. Ces aménagements devraient permettre de mieux répondre aux besoins des petites copropriétés, en entérinant dans la loi certaines pratiques existantes et en facilitant la prise de décision, sans avoir à passer par le formalisme lourd des assemblées générales lorsque tous les copropriétaires s’entendent, tout en maintenant ce même formalisme protecteur des copropriétaires en l’absence d’accord unanime de tous les membres du syndical ».

Les dispositions du décret du 2 juillet 2020 relatives aux petites copropriétés traitent spécifiquement des modalités de cette consultation des copropriétaires, en dehors d’une assemblée générale, et insèrent dans le décret du 17 mars 1967 les nouveaux articles 42-3 (N° Lexbase : Z77702SS) à 42-5.

La consultation des copropriétaires est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire (loi du 10 juillet 1965, art. 41-12, al. 2).

Lorsque la demande émane d’un copropriétaire, la consultation doit être organisée par le syndic dans les 21 jours suivant la demande qui lui a été adressée (décret du 17 mars 1967, art. 42-4 N° Lexbase : Z77704SS).

Rien n’est dit sur le formalisme de la demande émanant du copropriétaire, son contenu, ni sur les modalités de l’organisation de cette consultation par le syndic. Par mesure de sécurité, il devra notifier sa demande de consultation selon les modalités prévues aux articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : Z78842SS).

De même, ce délai de 21 jours est-il celui dans lequel le syndic doit initier la consultation, ou alors celui dans lequel le résultat de la consultation doit être connu ? Quelle est la sanction en cas de carence du syndic ? Le copropriétaire à l’initiative de la demande peut-il passer outre une carence du syndic ? Autant de questions auxquelles la pratique sera confrontée…

Les décisions prises par voie de de consultation sont valables dès lors que tous les copropriétaires composant le syndicat ont chacun exprimé leur vote selon l'une des modalités suivantes (décret du 17 mars 1967, art. 42-3 N° Lexbase : Z77702SS) :

• par présence physique, y compris dans le cadre d'une délégation de vote ;
• par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique admis par décision de l'assemblée générale dans les conditions de l'article 13-1 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L1276LRP) ;
• par courrier, sur support papier ou électronique.

Puisque, pour la validité de la décision, tous les copropriétaires composant le syndicat doivent avoir été consultés, il appartient en syndic de ménager la preuve de cette consultation.

Lorsqu'un copropriétaire a été consulté par écrit, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation (loi du 10 juillet 1965, art. 41-12, al. 3). Ce délai n’est pas encadré. Il devra être raisonnable pour permettre aux copropriétaires de prendre une décision éclairée.

Chaque décision prise par voie de consultation est consignée sur un procès-verbal établi et signé par le syndic, comportant le sens du vote de chaque copropriétaire et la signature des copropriétaires présents.

Ce procès-verbal est annexé au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

Lorsque le copropriétaire a participé à la consultation par visioconférence ou audioconférence, il confirme le sens de son vote par tout moyen dans les quarante-huit heures qui suivent la réunion. A défaut, la décision n'est pas valablement prise.

Sont annexés au procès-verbal les écrits par lesquels les copropriétaires ont exprimé ou confirmé le sens de leur vote (décret du 17 mars 1967, art. 42-5 N° Lexbase : Z77706SS).

La loi et le décret sont muets sur la nécessité et les modalités de notification de cette consultation. Certainement en raison de l’unanimité requise pour que la consultation recueille une suite favorable. Néanmoins, le copropriétaire qui est à l’initiative de la consultation pourrait souhaiter contester un rejet de la demande qu’il a formalisée par un ou plusieurs autres copropriétaires… La question du régime juridique de cette action en contestation demeure entière.

II. Les mesures relatives aux copropriétés à deux copropriétaires

Le régime juridique spécial mis en place par l’ordonnance du 30 octobre 2019 relatif aux copropriétés à deux personnes s’applique aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, art. 41-13 N° Lexbase : L4218LXI).

Ce régime d’exception a été mis en place « pour remédier aux blocages inhérents aux copropriétés à deux, tout en préservant les droits du copropriétaire minoritaire pour les décisions les plus importantes ».

Principalement, les innovations sont les suivantes.

A. Faculté de délégation de mission du syndic non professionnel dans les copropriétés à deux personnes (loi du 10 juillet 1965, art. 41-14 N° Lexbase : L4219LXK)

Par dérogation à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 interdisant au syndic de se faire substituer, il est prévu dans les copropriétés à deux personnes que, lorsque le syndic n’est pas professionnel, il peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire afin de déléguer sa mission à un tiers à une fin déterminée.

Le décret du 2 juillet 2020 n’apporte pas de précisions sur cette faculté. Nous ignorons donc toujours les modalités de délivrance de l’autorisation et de formalisation de la décision permettant cette délégation.

B. Recouvrement des charges en cas de conflit d’intérêts ou de carence du syndic dans les copropriétés à deux personnes (loi du 10 juillet 1965, art. 41-15 N° Lexbase : L4220LXL)

En cas de conflits d'intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n'est pas syndic peut exercer une action contre l'autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 (N° Lexbase : L5468IGM) et 14-2 (N° Lexbase : L5469IGN) de la loi du 10 juillet 1965.

En cas d'absence ou de carence du syndic qu’il soit professionnel ou non, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires.

Le décret du 2 juillet 2020 précise utilement que cette action est exercée dans les conditions prévues à l’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : Z91218RL) (décret du 17 mars 1967, art. 42-6 N° Lexbase : Z77710SS).

C. L’assouplissement des règles de prise de décisions dans les copropriétés à deux personnes

Cet assouplissement concerne tant les majorités que les modalités de prise de décision.

Concernant les majorités, l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4221LXM) précise que :

• les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (donc les décisions relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 N° Lexbase : Z40288IS), ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix. La règle de la réduction des voix ne s’applique donc pas en pareille hypothèse ;
• les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (donc les décisions relevant de l’article 25 de la loi N° Lexbase : Z13590RS, hormis la désignation du syndic) sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix. Ici encore, la règle de la réduction de voix ne s’applique pas ;
• indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Concernant les modalités de prise de décision, il est prévu que toutes les mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l'article 41-16 (donc celles relevant des articles 24 et 25 précitées), à l'exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l'assemblée générale.

Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité (loi du 10 juillet 1965, art. 41-17 N° Lexbase : L4222LXN). Cette notification précise la nature de la décision et, le cas échéant, son coût justifié par des devis ou contrats (décret du 17 mars 1967, art. 42-8 N° Lexbase : Z77714SS).

Les décisions ou mesures prises par les deux copropriétaires ou par l'un d'entre eux sont par ailleurs « portées à la connaissance » de la personne qui exerce tout ou partie des missions de syndic sans être copropriétaire (décret du 17 mars 1967, art. 42-7 N° Lexbase : Z77712SS issu du décret du 2 juillet 2020). Est ici expressément visé le syndic non copropriétaire, mais également, nous semble-t-il, le bénéficiaire d’une délégation ponctuelle de mission du syndic. Le formalisme et le délai de cette information ne sont pas précisés. Au même titre, la sanction du défaut d’information du syndic n’est pas prévue.

L’article 42-8 du décret revient au terme de notification de la décision prise en application de l’article 41-17 ce qui semble se rapporter à l’obligation de notifier la décision à l’autre copropriétaire à peine d’inopposabilité.

Par mesure de sécurité, il nous semble donc utile que l’information du syndic et/ou du bénéficiaire d’une délégation ponctuelle de mission de syndic se fasse dans les formes des notifications prévues par le décret du 17 mars 1967 (art. 64 N° Lexbase : Z78842SS et suivants).

Pour les décisions pouvant prises hors cadre d’une assemblée générale (loi du 10 juillet 1965, art. 41-16 préc.) ainsi que celles relevant de l’unanimité des copropriétaires, les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable (loi du 10 juillet 1965, art. 41-18 N° Lexbase : L4223LXP).

Ces décisions prises au cours d'une réunion rassemblant les copropriétaires ou prises par un seul copropriétaire sont consignées par écrit et versées au registre des procès-verbaux des assemblées générales (décret du 17 mars 1967, art. 42-9 N° Lexbase : Z77716SS issu du décret du 2 juillet 2020).

Si la réunion est impossible, notamment en cas de refus d’un des deux copropriétaires d’y assister, chaque copropriétaire peut convoquer l'autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l'ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l'ordre du jour sous réserve d'en informer préalablement l'autre (loi du 10 juillet 1965, art. 41-18 préc.). Le décret du 2 juillet 2020 n’apporte aucune précision sur les modalités et délais de cette convocation. Pas davantage ne sont précisées les règles pour solliciter l’adjonction de points à l’ordre du jour de cette assemblée.

La contestation des décisions prises par un seul copropriétaire est prévue par l’article 41-19 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4224LXQ). Cette contestation est possible dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.

Sauf urgence, l'exécution d'une décision prise par un copropriétaire sans l'accord de l'autre est suspendue pendant ce délai.

Le décret du 2 juillet 2020 précise que cette contestation doit être portée devant le tribunal judiciaire (décret du 17 mars 1967, art. 42-10 N° Lexbase : Z77718SS).

D. L’allègement des obligations comptables dans les copropriétés à deux personnes (loi du 10 juillet 1965, art. 41-20 N° Lexbase : L4225LXR)

Pour simplifier la tenue de la comptabilité, le copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l'administration et de la gestion de la copropriété tient un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l'autre copropriétaire.

Le décret du 2 juillet 2020 précise que sont annexées à l'état des dépenses et créances toutes pièces permettant de justifier la nature et le montant de chaque dépense et créance, ainsi que la réalité de leur paiement (décret du 17 mars 1967, art. 41-11 N° Lexbase : Z77720SS).

E. L’autorisation d’une mesure urgente dans les copropriétés à deux personnes (loi du 10 juillet 1965, art. 41-22 N° Lexbase : L4227LXT)

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a prévu, pour palier aux situations de blocage, une possibilité d’autorisation judiciaire à l’instar de ce qui se pratique en matière d’indivision.

Ainsi, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l'autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi.

Le décret du 2 juillet 2020 précise utilement que le président du tribunal judiciaire ainsi saisi statue selon la procédure accélérée au fond (décret du 17 mars 1967, art. 42-12 N° Lexbase : Z77722SS).

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Si le décret du 2 juillet 2020 apporte plusieurs précisions attendues des praticiens, il en soulève d’autres et laissent perdurer des doutes importants.

La loi de ratification encore attendue sera peut-être l’occasion de combler les lacunes persistantes.

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