[Brèves] Renonciation du preneur à se prévaloir de la fixation du bail renouvelé à la valeur locative : nécessité d'un accord clair et précis des parties sur le montant du loyer

S'il est loisible aux parties de fixer amiablement par avance le montant du loyer du bail renouvelé, c'est à la condition que cet accord résulte de la volonté exprimée par les deux parties soit qu'elle résulte d'une disposition expresse et précise soit qu'elle s'interprète au regard des dispositions convenues entre-elles. Le fait pour les parties d'avoir convenu en cours de bail de nouvelles modalités de fixation du prix du loyer en prévoyant que le loyer pour partie variable deviendra entièrement fixe, et que, en cas de renouvellement, les dispositions ainsi stipulées seront intégrées automatiquement dans le nouveau bail, ne saurait s'entendre comme un accord des parties sur le prix du bail renouvelé, à défaut de stipulation précise et de tout autre élément permettant de retenir un accord de volontés des parties sur ce point. Le fait d'interdire au bailleur de se prévaloir des dispositions intégrées dans le bail comme motif de déplafonnement lors du renouvellement traduit, au contraire, l'absence de tout accord des parties sur le prix du loyer en cas de renouvellement. Ainsi l'accord des parties ne contient aucune disposition permettant de présumer une quelconque renonciation du preneur à se prévaloir lors du renouvellement des dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce (N° Lexbase : L5761AI9) suivant lesquelles le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative d'autant qu'en acceptant de renoncer au loyer pour partie variable, les parties ont convenu de se soumettre aux dispositions du statut des baux commerciaux pour ce qui est notamment de la fixation du loyer de renouvellement. Le fait que la locataire ait réglé postérieurement à l'expiration du bail le loyer annuel correspondant au loyer indexé ne saurait davantage s'analyser comme une renonciation implicite à voir fixer le prix du loyer à la valeur locative, alors qu'elle était tenue, à défaut de fixation provisionnelle, de continuer à payer le loyer au prix ancien et que la renonciation à un droit ne se présume pas. La circonstance enfin que cet accord ait été signé à une date proche du renouvellement est au surplus indifférente. Il s'ensuit qu'en ce qu'il a dit que le preneur était mal fondé à solliciter la fixation judiciaire du loyer, le jugement de première instance doit être infirmé. Tel est le sens d'un arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 26 juin 2013 (CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 26 juin 2013, n° 09/24268 N° Lexbase : A9100KHI ; cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E5359A8Y).

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