[Jurisprudence] Précisions sur le délai de forclusion dans la vente en l'état futur d'achèvement

Dans un arrêt pédagogique du 3 juin 2015 promis à une large diffusion, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte des précisions sur le régime juridique des défauts de conformité apparents dans la vente d'immeuble à construire, ce faisant, elle se prononce enfin sur l'application de l'article 2239 du Code civil (N° Lexbase : L7224IAS) aux délais de forclusion. Si les incertitudes se dissipent sur les délais préfix, cet arrêt suscite de nouvelles interrogations sur l'articulation entre suspension de la prescription et interruption de la forclusion (Cass. civ. 3, 3 juin 2015, n° 14-15.796, FS-P+B+I ; cf. l’Ouvrage "Contrats spéciaux" N° Lexbase : E2318EYI). En l'espèce, un appartement en l'état futur d'achèvement est livré le 17 décembre 2007. L'acquéreur émet des réserves dans le procès-verbal de réception de par l'existence d'un certain nombre de désordre apparents. Ces dernières n'ayant pas été levées, le nouveau propriétaire sollicite un référé-expertise. Un expert est désigné par ordonnance du 7 avril 2009. Suite au dépôt du rapport, l'acquéreur assigne son cocontractant aux fins d'indemnisation pour les défauts de conformité apparents constatés sur l'immeuble. Dans un arrêt du 13 février 2014, la cour d'appel de Montpellier (CA Montpellier, 13 février 2014, n° 11/07946 N° Lexbase : A1986MEB) ne lui donne pas satisfaction, déclarant l'action prescrite. L'acquéreur se pourvoit alors en cassation. Il fait valoir qu'en vertu de l'article 2239 du Code civil, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Dès lors, le délai recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. Par conséquent, ayant agi à la suite du dépôt du rapport d'expertise, l'acquéreur estime qu'il est recevable à agir. Ce dernier estime, en outre, que l'action en responsabilité contractuelle d'un bien en l'état futur d'achèvement se prescrit par cinq ans à compter de la manifestation du dommage. Il ne se heurtait donc pas à la prescription de son action.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation est amenée à préciser le régime juridique de l'article 2239 du Code civil, lequel ne saurait s'appliquer à l'action en réparation des désordres apparents constatés sur l'immeuble acheté en l'état futur d'achèvement. Par voie de conséquence, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par l'acquéreur. Elle indique que le délai d'action édicté par l'article 1648 du Code civil (N° Lexbase : L9212IDK) étant d'ordre public, l'acquéreur aurait dû assigner au fond, dans l'année suivant le prononcé de l'ordonnance, soit au plus tard le 7 avril 2010. En effet, le délai d'action en garantie des désordres apparents est prescrit à peine de forclusion et non de prescription. Au surplus, les juges rappellent que le régime spécial de la vente en l'état futur d'achèvement exclut l'application des règles de droit commun de la responsabilité civile contractuelle.

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) consiste à vendre sur plans des bâtiments non encore édifiés. Le vendeur transfert la propriété du terrain et celle des immeubles y afférents au fur et à mesure de leur édification, en contrepartie de quoi, l'acquéreur effectue des versements proportionnellement à l'avancée des travaux (1). A l'égard de l'acquéreur, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu des mêmes responsabilités que le constructeur. Outre la responsabilité contractuelle de droit commun qui ne joue qu'un rôle résiduel, le vendeur garantit les dommages de nature biennale et décennale qui apparaissent postérieurement à la réception. Les défauts de conformité apparents donnent également lieu à réparation lorsqu'ils ont été réservés dans le procès-verbal de réception. Une fois les défauts dénoncés, l'acquéreur dispose d'un délai de un an pour agir en justice afin d'obtenir l'indemnisation de son préjudice. La jurisprudence ne semblait pas vraiment fixée jusqu'alors sur le régime juridique applicable aux défauts de conformité apparents et plus précisément sur délais de prescription de l'action. Cet arrêt est l'occasion de mettre un terme aux hésitations quant à l'application de l'article 2239 du Code civil aux délais de forclusion (I). Cette solution s'étend à l'ensemble des garanties et responsabilités dues par le constructeur, elle laisse, en revanche, un certain nombre de question en suspens (II).


I - Le délai d'action en garantie des désordres apparents insusceptible de suspension

La vente en l'état futur d'achèvement bien que qualifiée de vente, emprunte une partie de son régime juridique au contrat d'entreprise. L'acquéreur peut donc se prévaloir des mêmes actions et garanties que celles dues par le constructeur (A), à condition d'agir dans les délais impartis (B).

A - Le fondement de la garantie des défauts de conformité apparents

La spécificité de la VEFA provient de la nature même de ce contrat qui mêle vente et opération de construction. Lors de la conclusion du contrat, le vendeur transmet immédiatement la propriété du terrain et progressivement celle des constructions. Les dispositions relatives au régime juridique de la VEFA renvoient aux articles 1792 (N° Lexbase : L1920ABQ) à 1792-3 (N° Lexbase : L6350G93) du Code civil, relatifs à la responsabilité des constructeurs en matière de louage d'ouvrage. L'acquéreur peut donc agir sur ce fondement à l'encontre de son cocontractant des responsabilités biennale et décennale. L'article 1642-1 du Code civil (N° Lexbase : L8942IDK) lui permet également d'invoquer les vices et défauts de conformité apparents. Au jour de la conclusion du contrat, l'acquéreur ne saurait déceler l'existence d'éventuels désordres dans la mesure où l'immeuble n'est pas encore construit. Une fois celui-ci érigé et les défauts révélés, il lui est possible d'engager la responsabilité de son cocontractant. Le degré de gravité des désordres apparents n'est pas pris en compte par la jurisprudence, il suffit qu'ils soient ostensibles et puissent être décelés après un examen attentif par un non-professionnel (2). L'action en garantie prévue par l'article 1642-1 du Code civil ne peut être exercée que si les vices ou défauts de conformité ont été dénoncés lors de la réception des travaux ou bien à l'expiration du délai de un mois après la prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur (3). A ce titre, le droit de la construction constitue une dérogation au droit commun puisque l'article 1642 du Code civil (N° Lexbase : L1744AB9) dispose "le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même".

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 25 mars 2009 (4), l'article 1642-1 du Code civil ne régissait que les seuls vices apparents et ne comportait aucune disposition relative aux défauts de conformité. En l'absence de disposition spécifique, ces derniers étaient sanctionnés par le droit commun de la responsabilité contractuelle. La Cour de cassation énonçait d'ailleurs "les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun" (5). En l'espèce, l'acquéreur entendait se prévaloir de l'article 1147 du Code civil (N° Lexbase : L1248ABT) afin d'obtenir réparation. Or, depuis la loi du 25 mars 2009, le nouvel article 1642-1 inclut les défauts de conformité apparents dans le champ d'application de la garantie spéciale qu'il édicte (6). En matière de construction, la responsabilité contractuelle de droit commun, et partant, le délai de prescription décennal de l'article 1792-4-3 (N° Lexbase : L7190IAK) dirigé à l'encontre des constructeurs et leurs sous-traitants, ne conserve qu'un rôle résiduel. En l'occurrence, la troisième chambre civile rappelle que l'article 1147 du Code civil n'a pas vocation à s'appliquer puisque le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être tenu à garantie des désordres apparents, au-delà des limites résultant des dispositions des articles 1642-1 et 1648 (N° Lexbase : L9212IDK) du Code civil. Ce dispositif est d'ordre public, de sorte qu'il exclut les règles de droit commun relatives à la responsabilité contractuelle.

B - L'inapplicabilité de l'article 2239 du Code civil

Aux termes de l'article 1648 du Code civil, l'action en garantie des défauts de conformité apparents doit être introduite dans l'année qui suit le plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur (7). La dénonciation des défauts constitue un pré-requis afin d'agir à l'encontre du vendeur. En l'espèce, l'acquéreur avait sollicité une mesure d'expertise en référé et assigné son cocontractant dans l'année suivant le dépôt du rapport de l'expert. Il respectait ainsi les dispositions de l'article 2239 du Code civil (N° Lexbase : L7224IAS) selon lequel le délai de prescription est suspendu lorsque le juge faire droit à une demande d'instruction présentée avant tout procès. Ce délai ne recommence à courir qu'à compter du dépôt du rapport pour un délai qui ne peut être inférieur à six mois. Ces dispositions se veulent très favorables pour l'acquéreur qui dispose du temps nécessaire pour prendre connaissance du rapport d'expertise et ainsi statuer sur l'opportunité d'assigner son cocontractant au fond. La Cour de cassation condamne ce raisonnement. Elle indique, pour la première fois que, "la suspension de la prescription prévue par l'article 2239 du Code civil n'est pas applicable au délai de forclusion". Par conséquent, le délai de un an pour agir en garantie des défauts de conformité apparents ne saurait faire l'objet de suspension dans la mesure où il s'agit d'un délai préfix.

La troisième chambre civile dissipe ainsi les incertitudes pesant sur l'application de l'article 2239 du Code civil aux délais de forclusion. En l'absence de précision dans la lettre du texte, les juges du fond ont admis à plusieurs reprises, la suspension d'autres délais de forclusion tels que de la responsabilité biennale des constructeurs (8) ou encore pour la garantie de parfait achèvement (9). Ces arrêts, certes favorables à l'acquéreur, engendraient une certaine confusion quant à la nature des délais d'action. En l'espèce, la Cour de cassation délivre une solution en conformité avec la formulation du Code civil. En effet, l'article 2220 du Code civil (N° Lexbase : L7188IAH) exclut les délais de forclusion du champ d'application des règles relatives à la suspension de la prescription, pour autant qu'il n'existe pas de disposition législative contraire. Dès lors, le délai préfix d'un an pour agir en garantie des désordres apparents ne souffre d'aucune suspension consécutive à une demande d'instruction présentée avant tout procès. Si le délai d'action en garantie de défauts de conformité apparents ne peut être suspendu, il peut, en revanche, faire l'objet d'une interruption.

II - Le délai d'action en garantie des désordres apparents susceptible d'interruption

La demande d'expertise formulée par l'acquéreur influe sur le cours du délai de forclusion. En effet, celui-ci est susceptible d'interruption (A). Si les précisions apportées par l'arrêt sont salutaires, il n'en demeure pas moins que de nouvelles questions se posent lors de la recherche du texte applicable aux mesures d'expertise préalable au procès (B).

A - Les modalités d'interruption du délai de forclusion

Contrairement à la suspension qui arrête temporairement le cours de la prescription sans effacer le délai déjà écoulé, l'interruption fait disparaître le délai déjà acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien (10). L'assignation en référé interrompt le délai de un an pour agir en garantie des défauts de conformité apparents (11). En l'espèce, l'acquéreur assigne son cocontractant postérieurement à la remise du rapport d'expertise ordonnée par le juge des référés. Or, c'est au jour du prononcé de l'ordonnance et non du rapport d'expertise, que le délai de forclusion recommence à courir (12). Par conséquent, l'acquéreur était forclos au jour de l'assignation au fond puisque l'assignation a été délivrée plus de un an après l'ordonnance du juge des référés. A ce titre, les règles des articles 1642-1 et 1648 du Code civil sont d'ordre public et ne souffrent d'aucune dérogation.

Il n'existe pas de critère permettant de distinguer délais de forclusion et délais de prescription. Leur singularité se trouve dans leur finalité. Si la prescription extinctive tend à la déchéance d'un droit de par l'inaction de son titulaire, la forclusion procède de la perte d'une prérogative juridique à la suite de l'écoulement d'un certain délai. Cette différenciation est parfois difficile à mettre en pratique. L'article 2220 du Code civil énonce que les délais de forclusion ne relèvent pas des dispositions relatives à la prescription extinctive. Pour autant, le texte n'indique pas ce qu'il faut entendre par délai de forclusion. En l'absence de critère de qualification, il revient à la jurisprudence d'en découvrir la nature. En droit de la construction, la Cour de cassation s'est ainsi prononcée en faveur de la forclusion à propos de la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement (13), ou encore à propos de la responsabilité décennale qui s'applique lorsque les dommages affectent la solidité de l'immeuble ou le rendent impropre à sa destination (14). Cette analyse doit également être étendue à la garantie de parfait achèvement.

B - Une difficile articulation des textes

La Cour de cassation énonce que "la suspension de la prescription prévue par l'article 2239 du Code civil n'est pas applicable aux délais de forclusion". Cette formulation de principe permet d'étendre la solution à d'autres délais de forclusion comme les responsabilités décennales et biennales du constructeur ou encore la garantie de parfait achèvement. Contrairement à ce qu'ont pu juger certaines cours d'appel, les délais de forclusion ne sauraient faire l'objet de suspension. Seule l'interruption est donc admise en cas d'assignation, y compris en référé. L'article 2239 du Code civil ne conserverait alors qu'un intérêt résiduel en matière de construction. Il serait ainsi applicable aux délais de prescription résultant de la responsabilité contractuelle de l'article 1792-4-1 (N° Lexbase : L7166IAN), pour lesquels le juge est saisi d'une demande d'expertise avant tout procès. Cette solution n'est pas évidente à la lecture de l'article 2241 du Code civil (N° Lexbase : L7181IA9). Celui-ci indique que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Force est de reconnaître le caractère inconciliable de ces deux textes (15). Si la demande en référé-expertise interrompt le délai de prescription, quel est le champ d'application de l'article 2239 qui suspend ce même délai en cas de mesure d'instruction demandée avant tout procès ? Ces deux articles s'articulent difficilement. Afin de palier l'insécurité juridique qui pourrait résulter de la confusion entre ces deux articles, la Cour de cassation sera inévitablement amenée à délimiter le champ d'application de ces deux textes.

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(1) C. civ. art. 1601-3 (N° Lexbase : L1700ABL).
(2) Sur l'absence d'éléments de cuisine, Cass. civ. 3, 5 novembre 2013, n° 12-27.470, F-D (N° Lexbase : A2074KPI).
(3) Cass. civ. 3, 22 mars 2000, n° 98-20.250, P+B (N° Lexbase : A3733AUS), Bull. civ. III, n° 63 ; Défr., 2000, p. 1258, obs. H. Périnet-Marquet ; RDI, 2000, p. 353, obs. C. Saint-Alary-Houin.
(4) Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (N° Lexbase : L0743IDU).
(5) Cass. civ. 3, 4 novembre 2010, n° 09-70.235, FS-P+B (N° Lexbase : A5650GDM), Bull. civ. III, n° 198.
(6) Cass. civ. 3, 3 avril 2013, n° 12-16.364, F-D (N° Lexbase : A6424KBK).
(7) Cass. civ. 3, 17 décembre 2008, n° 07-17.285, FS-P+B (N° Lexbase : A8988EBI) Bull. civ. III, n° 2007, Défr., 2013, p. 231, obs. H. Périnet-Marquet.
(8) CA Amiens, 14 juin 2011, n° 09/04978 (N° Lexbase : A7717HTY), ibid.
(9) CA Amiens, 21 février 2012, n° 09/04564 (N° Lexbase : A0099H7S), const.-urb. 2012, n° 109, comm. M.-L. Pagès-de Varenne ; CA Nancy, 30 juin 2011, n° 09/01212 (N° Lexbase : A7125HWS), Constr.-urb., 2011, n° 148, comm. M.-L. Pagès-de Varenne.
(10) C. civ., art. 2230 (N° Lexbase : L7215IAH).
(11) Cass. civ. 3, 21 juin 2000, n° 99-10.313, P+B (N° Lexbase : A5631AWH), Bull. civ. III, n° 123, Défr., 2000, p. 1251, obs. H. Périnet-Marquet.
(12) Ibid.
(13) Cass. civ. 3, 15 janvier 1997, n° 95-13.534, P+B (N° Lexbase : A1805ACT), Bull. civ. III, n° 11.
(14) Cass. civ. 3, 7 avril 2015, n° 14-12.212, F-D (N° Lexbase : A5241NG9).
(15) Ph. Malinvaud, "les difficultés d'application des règles nouvelles relatives à la suspension et à l'interruption des délais", RDI, 2010, p. 105.

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