[Brèves] Absence de dénonciation au créancier inscrit de la demande de résiliation : responsabilité du bailleur et garantie de son avocat

► Le créancier inscrit auquel n’a pas été dénoncée l’assignation en constat d’acquisition de la clause résolutoire peut réclamer au bailleur la réparation du préjudice subi du fait de ce manquement et l’avocat du bailleur est tenu de garantir ce dernier des condamnations prononcées à son encontre. Tel est l’enseignement d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 octobre 2018 (Cass. civ. 3, 25 octobre 2018, n° 17-16.828, FS-P+B+I N° Lexbase : A5483YIW).

En l’espèce, une ordonnance de référé du 6 décembre 2005 avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail commercial. L'assignation délivrée par le bailleur ne lui ayant pas été dénoncée, un créancier du locataire titulaire d'un nantissement inscrit sur le fonds de commerce avait assigné en réparation de son préjudice le bailleur qui a appelé en garantie l’huissier de justice et son avocat. Ayant été débouté de sa demande d'indemnisation, le créancier inscrit s’est pourvu en cassation.

Les juges du fond (CA Colmar, 24 février 2017, n° 15/00575 N° Lexbase : A1393TPB) avaient estimé que le préjudice du créancier inscrit, qui consistait en une perte de chance de se faire payer sa créance sur le prix de vente du fonds de commerce, n'existait que si le fonds avait une valeur patrimoniale et qu’il ne justifiait pas d'une valeur du fonds au 4 novembre 2005, date de l'assignation en résiliation du bail.

La Cour de cassation, au visa des articles L. 143-2 du Code de commerce (N° Lexbase : L5694AIQ) et 1240 du Code civil (N° Lexbase : L0950KZ9) a censuré leur décision en relevant qu’ils avaient constaté que si l'assignation en résiliation du bail lui avait été dénoncée, le créancier inscrit aurait pu payer l'arriéré de loyers à la date du commandement de payer et aurait ainsi pu préserver le droit au bail et, par voie de conséquence, le fonds de commerce du locataire qui constituait son gage.

Leur décision est également censurée en ce qu’elle avait débouté le bailleur de sa demande en garantie à l'encontre de l’avocat au motif que la mission confiée à celui-ci ne consistait qu'à rédiger l'assignation en vue de la résiliation du bail et que l'huissier de justice, à qui il incombait de signifier l'assignation aux créanciers inscrits, devait être tenu pour responsable de l'erreur ayant consisté à requérir un état des inscriptions sur le fonds du preneur auprès du tribunal de grande instance du lieu de son siège social et non auprès de celui du lieu d'exploitation du fonds de commerce. La Cour de cassation pose, en effet, qu'il incombe à l'avocat, qui représente le bailleur lors de l'instance en résiliation du bail dont il a rédigé l'acte introductif, de veiller à ce que l'état des inscriptions sur le fonds de commerce émane du greffe du tribunal du lieu d'exploitation (cf. l’Ouvrage «baux commerciaux» N° Lexbase : E3938AGX).

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