[Brèves] Toute méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique peut servir de fondement à une action en démolition

► Le juge judiciaire peut ordonner la démolition d’une construction édifiée ; il faut préalablement que le permis ait été annulé pour excès de pouvoir par le juge administratif ; il faut aussi que la construction soit édifiée dans une certaine zone.

La procédure de l’article L. 480-13 1° du Code de l’urbanisme N° Lexbase : L5016LUC est redoutable. Il s’agit de la fameuse action en démolition des tiers. La règle d’urbanisme, édictée au bénéfice de l’intérêt général, est conçue comme une contrainte pour le propriétaire-constructeur en ce qu’elle encadre son droit de construire attaché au droit de propriété. Mais elle est également considérée comme un droit par le voisin. La jurisprudence civile a ainsi progressivement admis une responsabilité délictuelle du constructeur envers le tiers subissant un préjudice du fait de la méconnaissance d’une règle d’urbanisme (Cass. civ. 1, 9 juin 1959, Bull. civ. I, n° 291). La loi n° 76-1285, du 31 décembre 1976, portant réforme de l’urbanisme est venue encadrer cette action de deux manières, à l’article L. 480-13 précité. Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par le juge administratif. L’arrêt rapporté en est une illustration.

En l’espèce, le préfet a délivré à une société un permis de construire pour édifier sept aérogénérateurs. Les constructions sont réalisées et le certificat de conformité délivré. Le permis de construire est, par la suite, annulé par décision de justice. Dans la foulée, une association de protection du patrimoine paysager saisit le juge judiciaire aux fins de démolition du parc éolien et en dommages et intérêts. La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt rendu le 3 juin 2021, rejette les demandes au motif que le parc éolien n’aurait pas été édifié en méconnaissance des dispositions du permis de construire (CA Montpellier, 3^e ch. civ., 3 juin 2021, n° 21/01649 N° Lexbase : A87604TM).

Les juges du fond adoptent donc une position d’interprétation stricte des textes dans le courant d’une jurisprudence bien établie de la Cour de cassation (pour exemple, Cass. civ. 3, 21 mars 2019, n° 18-13.288, FS-P+B+I N° Lexbase : A5068Y4H). La Haute juridiction censure. L’annulation de l’arrêté préfectoral était motivée par une insuffisance de l’étude d’impact relative à la présence d’un couple d’aigles royaux. Les juges ne pouvaient donc pas en déduire que la construction du parc éolien n’a pas été édifiée en méconnaissance des règles d’urbanisme.

La Cour de cassation vient donc apporter une précision importante sur l’étendue du contrôle réalisé par les juges du fond, puisqu’il s’agit là d’une question de fait qui relève de leur pouvoir souverain d’appréciation. Ils doivent, pour déterminer s’il y a eu méconnaissance des règles d’urbanismes ou d’utilité publique, les apprécier toutes dans leur ampleur et de façon exhaustive. En l’espèce, il s’agissait d’une étude d’impact. Le juge du fond aurait dû vérifier si la construction n’avait pas été édifiée en violation de cette étude.

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